Wspólnota mieszkaniowa - ebook

Publikacja w sposób kompleksowy prezentuje tematykę dotyczącą organizacji i funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej. W książce przedstawiono m.in. takie zagadnienia, jak:

• zarządzanie nieruchomością wspólną,
• majątek związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną,
• formy zabezpieczenia roszczeń wspólnoty mieszkaniowej,
• ustanie wspólnoty mieszkaniowej.
• W opracowaniu sformułowano także wnioski

Wykaz skrótów 17
Słowo od autora 23
Rozdział I Uwagi wprowadzające 25
1. Cel i przedmiot badań 25
2. Wybór systemów referencyjnych 27
3. Obowiązujący stan prawny (ustawodawstwo polskie oraz zagraniczne) 28
4. Metody badawcze 30
5. Weryfikacja wniosków prezentowanych w pracy 31
Rozdział II Podstawa prawnorzeczowa wspólnoty mieszkaniowej 32
1. Historia rozwoju instytucji odrębnej własności części budynku (lub jego piętra) oraz wspólnoty mieszkaniowej 32
2. Współczesne koncepcje własności lokalu 38
3. Lokal jako przedmiot odrębnej własności 42
4. Nieruchomość wspólna 44
4.1. Nieruchomość wspólna jako przedmiot współwłasności przymusowej 44
4.2. Sposoby powstania nieruchomości wspólnej 47
4.2.1. Powstanie nieruchomości wspólnej na podstawie umowy dotychczasowego właściciela i nabywcy lokalu 47
4.2.2. Powstanie nieruchomości wspólnej na podstawie umowy współwłaścicieli 49
4.3. Uprawnienia rzeczowe do nieruchomości wspólnej. Przegląd zagranicznych rozwiązań prawnych 51
5. Trójczłonowa koncepcja "własności lokalu" 53
Rozdział III Koncepcje ustawodawcze wspólnoty mieszkaniowej 56
1. Uwagi ogólne 56
2. Wspólnota majątkowa 58
2.1. Geneza instytucji 58
2.2. Istota i rodzaje wspólnot majątkowych 61
2.3. Szczególne konstrukcje normatywne wspólnoty majątkowej w prawie polskim 64
2.4. Wspólnoty majątkowe w obcych systemach prawnych 67
3. Wspólnota mieszkaniowa 70
3.1. Uwagi wprowadzające 70
3.2. Wspólnota mieszkaniowa jako stosunek organizacyjny właścicieli lokali 71
3.2.1. Rys historyczny 71
3.2.2. Obecny stan prawny oraz projekt legislacyjny 74
3.3. Wspólnota mieszkaniowa jako podmiot 76
3.3.1. Rys historyczny 76
3.3.2. Obecny stan nauki - poglądy doktryny polskiej 77
3.3.3. Teoria o dwóch węzłach łączących właścicieli lokali 80
3.3.4. Ograniczona zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej - koncepcja teoretyczna 82
3.3.4. Ograniczona zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej w orzecznictwie Sądu Najwyższego 86
3.3.6. Uwagi prawnoporównawcze 89
3.3.6.1. Zagraniczne konstrukcje normatywne wspólnoty mieszkaniowej 89
3.3.6.2. Zagraniczne teorie o dwóch wspólnotach 92
3.4. Wspólnota mieszkaniowa jako uczestnik obrotu 97
3.4.1. Wspólnota mieszkaniowa jako uczestnik obrotu w prawie polskim 97
3.4.2. Wspólnota mieszkaniowa jako uczestnik obrotu - uwagi prawnoporównawcze 100
Rozdział IV Majątek związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną 102
1. Uwagi ogólne 102
2. Zakres partycypacji właściciela lokalu w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej 105
3. Zaliczka 109
3.1. Uwagi ogólne 109
3.2. Tryb podjęcia uchwały ustalającej zaliczkę i zakres kognicji sądu na podstawie art. 25 u.w.l. 110
3.3. Przedawnienie roszczeń przysługujących wspólnocie mieszkaniowej z tytułu niezapłaconych zaliczek 112
4. Partycypacja w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej - rozwiązania zagraniczne 114
4.1. Prawo niemieckie 114
4.2. Prawo austriackie 116
4.3. Prawo szwajcarskie 118
4.4. Prawo brytyjskie 120
5. Fundusz remontowy 121
5.1. Uwagi ogólne 121
5.2. Cel i zasady tworzenia funduszu remontowego 122
5.3. Zbieranie środków na fundusz remontowy oraz dysponowanie nimi 123
5.4. Fundusze remontowe w zagranicznych ustawodawstwach 126
5.4.1. Funkcja funduszu remontowego 126
5.4.2. Ochrona środków funduszu remontowego 128
6. Ochrona majątku wspólnego a obowiązek organu wykonawczego dochodzenia zaległych opłat 130
6.1. Uwagi o prawie polskim 130
6.2. Ustawowe pełnomocnictwo procesowe organu wykonawczego - uwagi prawnoporównawcze 133
Rozdział V Powstanie i organizacja wspólnoty mieszkaniowej 135
1. Powstanie wspólnoty mieszkaniowej 135
1.1. Uwagi wprowadzające 135
1.2. "Powstająca" wspólnota mieszkaniowa 137
1.3. "Mieszana" wspólnota mieszkaniowa 139
2. Organizacja wspólnoty mieszkaniowej 141
2.1. Uwagi ogólne 141
2.2. Rodzaje aktów organizacyjnych wspólnoty mieszkaniowej 144
2.3. Umowa określająca sposób zarządu nieruchomością wspólną (art. 18 u.w.l.) 146
2.4. Związanie nabywcy lokalu postanowieniami dotyczącymi sposobu zarządzania nieruchomością wspólną 148
2.5. Skuteczność postanowień dotyczących sposobu zarządzania zawartych w jednostronnym oświadczeniu woli 150
3. Organizacja wspólnoty mieszkaniowej - uwagi prawnoporównawcze 152
3.1. Rodzaje aktów składających się na wewnętrzny porządek organizacyjny wspólnoty mieszkaniowej 152
3.2. Treść "materii statutowej" 155
3.3. Związanie nabywcy lokalu postanowieniami dotyczącymi sposobu zarządzania nieruchomością wspólną 157
3.4. Prawa zastrzeżone przez dewelopera a ochrona nabywcy lokalu 160
Rozdział VI Organy wspólnoty mieszkaniowej 163
1. Model zarządzania nieruchomością wspólną a struktura organów wspólnoty mieszkaniowej 163
1.1. Uwagi ogólne 163
1.2. Struktura organów w tzw. dużych wspólnotach mieszkaniowych 165
1.3. Struktura organów we wspólnotach mieszkaniowych - uwagi prawnoporównawcze 168
1.4. Bezpośrednie zarządzanie nieruchomością wspólną w małych wspólnotach 171
1.4.1. Uwagi ogólne 171
1.4.2. Zakres stosowania przepisów kodeksu cywilnego o bezpośrednim zarządzaniu rzeczą wspólną w małych wspólnotach mieszkaniowych 172
1.4.3. Bezpośrednie zarządzanie nieruchomością wspólną - uwagi prawnoporównawcze 176
2. Organ stanowiący - zebranie właścicieli 177
2.1. Uwagi wprowadzające 177
2.2. Funkcje zebrania właścicieli i zakres jego kompetencji 179
2.3. Udział w zebraniu właścicieli a wykonywanie prawa głosu przez współwłaścicieli lokalu 181
2.3.1. Stanowisko doktryny i judykatury polskiej 181
2.3.2. Wykonywanie prawa głosu przez współwłaścicieli lokalu - rozwiązania zagraniczne 186
2.4. Waga głosu właściciela lokalu 188
2.4.1. Uwagi ogólne 188
2.4.2. Głosowanie per capitam 189
2.5. Tryb podejmowania uchwał przez właścicieli lokali 192
3. Organy wykonawcze 196
3.1. Uwagi ogólne 196
3.2. Zarząd 199
3.2.1. Skład zarządu 199
3.2.2. Tryb powołania 200
3.2.3. Odpowiedzialność członka zarządu za szkody wyrządzone wspólnocie 202
3.3. Zarządca 204
3.3.1. Powierzenie zarządzania nieruchomością wspólną na podstawie art. 18 u.w.l. 204
3.3.2. Zarządca ustanowiony przez sąd 207
3.3.2.1. Cel regulacji 207
3.3.2.2.Przedmiotowy zakres kompetencji zarządcy 209
3.3.2.3. Materialne przesłanki uzasadniające roszczenie o ustanowienie zarządcy przez sąd 210
3.4. Zarządca - uwagi prawnoporównawcze 211
3.4.1. Uwagi ogólne 211
3.4.2. Tryb powołania organu wykonawczego 213
4. Funkcja reprezentacyjna organów wykonawczych 214
4.1. Uwagi wprowadzające 214
4.2. Reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej - zasady ogólne 215
4.3. Reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej ze "skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali" (art. 21 ust. 3 u.w.l.) 218
4.4. Uwagi prawnoporównawcze 220
5. Kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej 221
5.1. Zakres samodzielnych kompetencji organu wykonawczego - koncepcje doktryny polskiej 221
5.2. Zakres samodzielnych kompetencji zarządcy - koncepcje doktryny zagranicznej 224
Rozdział VII Zarządzanie nieruchomością wspólną 227
1. Uwagi ogólne 227
2. Zarządzanie a korzystanie z rzeczy wspólnej 231
3. Zarządzanie a rozporządzanie rzeczą wspólną 234
3.1. Zakres rozporządzania nieruchomością wspólną 234
3.2. Ochrona wspólnego prawa 237
4. Czynności zarządzania dotyczące nieruchomości wspólnej a prawidłowe zarządzanie 240
4.1. Uwagi ogólne 240
4.2. Zakres czynności zarządzania zawartych w art. 22 ust. 3 u.w.l. a prawidłowe zarządzanie nieruchomością wspólną 241
5. Szczególne czynności zarządzania nieruchomością wspólną 245
5.1. Zgoda na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej 245
5.2. Udzielenie zgody na nadbudowę lub rozbudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub rozbudowy i rozporządzenie lokalem oraz zmianę udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego 249
5.3. Prawidłowe zarządzanie a zbycie części nieruchomości wspólnej 252
5.4. Prawidłowe zarządzanie a powiększenie nieruchomości wspólnej 253
6. Prawidłowe zarządzanie nieruchomością wspólną w innych systemach prawnych 255
6.1.Pojęcie prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną - uwagi ogólne 255
6.2. Prawidłowe zarządzanie a nabycie nieruchomości w obcych systemach prawnych 258
7. "Czynności budowlane" a czynności prawidłowego zarządzania 262
7.1. "Czynności budowlane" w polskiej ustawie o własności lokali 262
7.2. "Czynności budowlane" - uwagi prawnoporównawcze 263
8. Instrumenty prawne zapewniające prawidłowe zarządzanie nieruchomością wspólną 268
8.1. Uwagi ogólne 268
8.2. Uprawnienia właściciela lokalu na podstawie art. 25 u.w.l. 269
8.3. Uprawnienia właściciela lokalu w małej wspólnocie 271
8.4. Uprawnienia właściciela lokalu w razie naruszenia jego interesu finansowego - uwagi prawnoporównawcze 272
8.5. Uprawnienia zarządu (zarządcy) na podstawie art. 24 u.w.l. 273
8.6. Uprawnienie właściciela do żądania dokonania czynności prawidłowego zarządzania w zagranicznym legislacjach 276
Rozdział VIII Formy zabezpieczenia roszczeń wspólnoty mieszkaniowej 278
1. Uwagi ogólne 278
2. Rzeczowe formy zabezpieczenia roszczeń wspólnoty mieszkaniowej w obcych systemach prawnych 280
2.1. Zabezpieczenie roszczeń wspólnoty mieszkaniowej w prawie szwajcarskim 280
2.1.1. Pośrednia hipoteka ustawowa (unmittelbare gesetzliches Pfandrecht) 280
2.1.2. Prawo zatrzymania (das Retentionrecht) 283
2.2. Zabezpieczenie roszczeń wspólnoty mieszkaniowej w prawie austriackim 285
2.3. Zabezpieczenie roszczeń wspólnoty mieszkaniowej w prawie francuskim 286
3. Przymusowa sprzedaż lokalu 287
3.1. Cel regulacji 287
3.2. Przesłanki uzasadniające wystąpienie z roszczeniem 289
3.2.1. Długotrwałe zaleganie z opłatami 289
3.2.2. Antyspołeczne zachowanie właściciela lokalu 291
3.3. Procedura wykluczenia ze wspólnoty mieszkaniowej 293
3.4. Uwagi na temat konstytucyjności art. 16 u.w.l. 295
4. "Przywileje" związane z dochodzeniem roszczeń przez wspólnotę mieszkaniową w postępowaniu egzekucyjnym 296
Rozdział IX Ustanie wspólnoty mieszkaniowej 299
1. Uwagi ogólne 299
2. Nierozwiązywalność wspólnoty mieszkaniowej a uprawnienie właściciela lokalu do żądania zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej w razie zniszczenia budynku 301
2.1. Nierozwiązywalność wspólnoty mieszkaniowej - koncepcja ustawodawcy polskiego 301
2.2. Nierozwiązywalność wspólnoty mieszkaniowej a uprawnienie właściciela lokalu do żądania zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej - koncepcje zagraniczne 303
2.2.1. Prawo szwajcarskie 303
2.2.2. Prawo niemieckie 306
2.2.3. Prawo austriackie 308
2.2.4. Prawo brytyjskie 308
3. "Podział" nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem 310
3.1. Umowa właścicieli lokali na podstawie art. 5 ust. 2 u.w.l. 310
3.2. Podział nieruchomości na podstawie uchwały większościowej w trybie art. 22 ust. 3 pkt 9 u.w.l. 313
4. Ochrona osób trzecich, których prawa są wpisane do księgi wieczystej. Uwagi prawnoporównawcze 314
5. Skutki zniesienia odrębnej własności lokalu i nieruchomości wspólnej a istnienie wspólnoty mieszkaniowej 316
5.1. Uwagi ogólne 316
5.2. kutki ustania wspólnoty mieszkaniowej a los majątku operacyjnego 318
Rozdział X Wspólnota mieszkaniowa de lege ferenda 320
1. Wnioski o charakterze systemowym 320
2. Modele zarządzania nieruchomością wspólną 321
3. Ochrona majątku operacyjnego wspólnoty mieszkaniowej 323
3.1. Rozwiązania prawne dotyczące zaliczek 323
3.2. Rozwiązania prawne dotyczące funduszu remontowego 325
4. Wspólnota mieszkaniowa a prawidłowe zarządzanie nieruchomością wspólną 326
5. Likwidacja wspólnoty mieszkaniowej 329
6. Fakultatywne zastosowanie wspólnoty mieszkaniowej w zarządzaniu grupami budynków 330
7. Pomocnicze konstrukcje towarzyszące wspólnocie mieszkaniowej 333
Zakończenie 335
Bibliografia 337