Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów - ebook

W komentarzu w przystępny sposób omówiono zagadnienia zawarte w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Publikacja obejmuje również omówienie ustawy o dodatkach mieszkaniowych oraz zawiera praktyczne wzory pozwów sądowych z syntetyczną analizą każdego z nich. Autor odniósł się także do unormowań ustawy o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania (Dz.U. z 2021 r. poz. 2158 ze zm.) w kontekście rozwijającego się dopiero od kilku lat najmu instytucjonalnego.

Szczególną uwagę zwrócono na najważniejsze instytucje ochronne, zasady ponoszenia kosztów utrzymania lokali przez lokatorów i właścicieli, podwyższania czynszu (innych opłat za korzystanie z lokali) i sądową kontrolę nieuzasadnionej podwyżki, podstawy wypowiadania umów najmu oraz orzekania przez sąd o eksmisji z lokalu, sądowym ustalaniu prawa do najmu socjalnego lokalu oraz o prawie do odszkodowania.

W książce opisano także prawa i obowiązki lokatorów i właścicieli w różnych sytuacjach: na etapie zawierania umowy o odpłatne korzystanie z lokalu, podwyżki czynszu, sporu o utrzymanie lokalu w odpowiednim standardzie, sporu sądowego o zapłatę lub/i eksmisję, sporów o prawo do odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. Szczegółowo przedstawiono
różne aspekty zawierania i wykonywania umów najmu okazjonalnego oraz najmu instytucjonalnego lokali mieszkalnych oraz funkcjonowania gminnego zasobu mieszkaniowego.

Publikacja przeznaczona jest dla prawników praktyków (adwokatów, sędziów i radców prawnych), urzędników samorządowych oraz przedsiębiorców realizujących budownictwo czynszowe, a także spółdzielni mieszkaniowych.
Zainteresuje również lokatorów chcących poznać swoje prawa i obowiązki.

Spis treści

Wykaz skrótów | str. 11

Wprowadzenie | str. 15

CZĘŚĆ PIERWSZA. Ochrona praw lokatorów | str. 55

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego | str. 57

Rozdział 1. Przepisy ogólne | str. 59

Art. 1.  [Zakres przedmiotowy ustawy] | str. 59

Art. 1a.  [Wyłączenie stosowania ustawy do lokali Agencji  Mienia Wojskowego] | str. 72

Art. 2.  [Definicje ustawowe] | str. 75

Art. 3.  [Stosunek ustawy do innych unormowań  dotyczących lokali mieszkalnych] | str. 104

Art. 4.  [Zadania własne gminy] | str. 108

Art. 4a.  [Zbieranie danych o czynszach najmu] | str. 115

Rozdział 2. Prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów | str. 118

Art. 5.  [Zasady zawierania umów o używanie lokalu] | str. 118

Art. 6.  [Kaucja zabezpieczająca należności  z tytułu najmu] | str. 126

Art. 6a.  [Obowiązki wynajmującego] | str. 130

Art. 6b.  [Obowiązki najemcy] | str. 132

Art. 6c.  [Protokolarne wydanie lokalu] | str. 133

Art. 6d.  [Ulepszenia dokonywane przez najemcę] | str. 134

Art. 6e.  [Obowiązki i prawa stron po zakończeniu najmu] | str. 136

Art. 6f.  [Zakres swobody stron] | str. 136

Art. 6g.  [Doręczenia między stronami umowy najmu] | str. 138

Art. 7.  [Zasady ustalania czynszu w zasobach  samorządowych i Skarbu Państwa] | str. 139

Art. 8.  [Kompetencje do ustalania czynszu] | str. 145

Art. 8a.  [Zasady podwyższania czynszu  (opłat za korzystanie z lokalu)] | str. 146

Art. 9.  [Częstość podwyżek, zasady ponoszenia  innych opłat niż czynsz] | str. 156

Art. 9a.  [Czynsz najmu w TBS] | str. 160

Art. 10.  [Awarie, przeglądy, remont lokalu,  lokal zamienny] | str. 162

Art. 11.  [Rozwiązywanie umów o używanie lokalu] | str. 164

Art. 12.  (uchylony) | str. 176

Art. 13.  [Uprawnienia sąsiadów i współuprawnionych] | str. 178

Art. 14.  [Uprawnienie do najmu socjalnego lokalu] | str. 184

Art. 15.  [Postępowanie sądowe] | str. 201

Art. 16.  [Egzekucja wyroków eksmisyjnych] | str. 211

Art. 17.  [Eksmisja do noclegowni i schronisk, prawo sądu  do przyznania najmu socjalnego lokalu  na zasadach słuszności] | str. 212

Art. 18.  [Odszkodowanie za bezumowne korzystanie  z lokalu] | str. 221

Art. 19.  [Ochrona praw lokatora] | str. 235

Rozdział 2a. Najem okazjonalny lokalu | str. 240

Art. 19a.  [Definicja najmu okazjonalnego, obligatoryjne  i fakultatywne warunki umowy] | str. 240

Art. 19b.  [Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego] | str. 248

Art. 19c.  [Ustalanie i wypowiadanie czynszu] | str. 250

Art. 19d.  [Wygaśnięcie i rozwiązanie najmu  okazjonalnego] | str. 250

Art. 19e.  [Wyłączenie najmu okazjonalnego z zasadniczych  rozwiązań ustawy] | str. 253

Rozdział 2b. Najem instytucjonalny lokalu | str. 255

Art. 19f.  [Definicja najmu instytucjonalnego  i podstawowe obowiązki stron] | str. 255

Art. 19g.  [Forma umowy] | str. 261

Art. 19h.  [Obowiązki najemcy, zmiana wysokości czynszu] | str. 262

Art. 19i.  [Wygaśnięcie umowy – eksmisja z lokalu] | str. 263

Art. 19j.  [Wyłączenia stosowania ustawy o ochronie  praw lokatorów] | str. 265

Art. 19k.  [Najem instytucjonalny z dojściem do własności] | str. 266

Art. 19l.  [Zabezpieczenie roszczenia o przewłaszczenie  lokalu] | str. 268

Art. 19m.  [Obligatoryjne postanowienia umowy najmu  z opcją dojścia do własności] | str. 270

Art. 19n.  [Przewłaszczenie lokalu na rzecz najemcy] | str. 272

Art. 19o.  [Wypowiedzenie przez wynajmującego  i najemcę umowy z opcją dojścia do własności] | str. 273

Art. 19p.  [Szczególne przesłanki wypowiedzenia umowy  z opcją własności przez najemcę] | str. 275

Art. 19q.  [Rozliczenie umowy najmu po jej rozwiązaniu] | str. 275

Art. 19r.  [Zakres stosowania przepisów Prawa  upadłościowego do roszczeń najemcy z umowy  najmu instytucjonalnego z dojściem  do własności] | str. 277

Art. 19s.  [Przepisy ustawy stosowane do umowy najmu  instytucjonalnego z dojściem do własności] | str. 278

Rozdział 3. Mieszkaniowy zasób gminy | str. 279

Art. 20.  [Gospodarowanie zasobem mieszkaniowym] | str. 279

Art. 21.  [Gminne programy mieszkaniowe i zasady  najmu] | str. 285

Art. 21a.  [Wypowiedzenie najmu przy przekroczeniu  norm powierzchniowych lokalu] | str. 296

Art. 21b.  [Oświadczenia i deklaracje najemcy] | str. 296

Art. 21c.  [Uprawnienia kontrolne gmin] | str. 300

Rozdział 4. Najem socjalny lokalu | str. 306

Art. 22.  [Lokal będący przedmiotem umowy najmu  socjalnego lokalu] | str. 306

Art. 23.  [Czas trwania umowy najmu socjalnego lokalu;  maksymalna wysokość stawki czynszu] | str. 312

Art. 24.  (uchylony) | str. 317

Art. 25.  [Wypowiedzenie umowy najmu socjalnego lokalu] | str. 318

Rozdział 4a. Tymczasowe pomieszczenia | str. 320

Art. 25a.  [Tworzenie zasobu tymczasowych pomieszczeń] | str. 320

Art. 25b.  [Okres zawarcia umowy najmu] | str. 326

Art. 25c.  [Osoby uprawnione do zawarcia umowy najmu] | str. 326

Art. 25d.  [Nieprzysługiwanie prawa do tymczasowego  pomieszczenia] | str. 328

Art. 25e.  [Odpowiednie stosowanie] | str. 329

Rozdział 5. Zmiany w przepisach obowiązujących, przepisy przejściowe i końcowe | str. 331

Art. 26.  (pominięty) | str. 331

Art. 27.  [Stosowanie ustawy wstecz] | str. 331

Art. 28.  [Czynsz regulowany] | str. 333

Art. 29.  (uchylony) | str. 334

Art. 30.  [Uprawnienia osób bez tytułu prawnego  do mieszkania] | str. 335

Art. 31.  [Uprawnienia opiekuna najemcy] | str. 338

Art. 32.  [Obowiązek gminy dostarczenia lokalu  zamiennego] | str. 343

Art. 33.  [Uprawnienia najemców lokali zakładowych] | str. 344

Art. 34.  [Organy wykonujące eksmisję] | str. 346

Art. 35.  [Najem socjalny lokalu dla eksmitowanych] | str. 348

Art. 36.  [Waloryzacja kaucji mieszkaniowych] | str. 353

Art. 37.  [Rozliczenie ulepszeń lokalu] | str. 357

Art. 38.  [Rozumienie wyrażeń ustawowych] | str. 358

Art. 39.  [Derogacja ustawy o najmie] | str. 358

Art. 40. [Wejście w życie ustawy] | str. 358

CZĘŚĆ DRUGA. Dodatki mieszkaniowe | str. 359

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych | str. 361

Rozdział 1. Przepisy ogólne | str. 363

Art. 1.  [Przedmiot regulacji] | str. 363

Art. 2.  [Osoby uprawnione do dodatku mieszkaniowego] | str. 365

Art. 3  [Dochód uprawniający do dodatku  mieszkaniowego] | str. 370

Art. 4.  [Definicja gospodarstwa domowego] | str. 375

Art. 5.  [Normatywna powierzchnia mieszkań] | str. 379

Art. 6.  [Wysokość dodatku mieszkaniowego] | str. 383

Art. 6a.  [Ryczałt za zakup opału w przypadku lokali  mieszkalnych niewyposażonych w instalację  doprowadzającą energię cieplną] | str. 389

Art. 7.  [Procedura przyznawania dodatku  mieszkaniowego] | str. 390

Art. 7a.  (uchylony) | str. 398

Art. 7b.  [Przetwarzanie danych w celu weryfikacji  informacji zawartych w deklaracji o dochodach  gospodarstwa domowego] | str. 398

Art. 8.  [Wypłacanie dodatku mieszkaniowego] | str. 398

Art. 8a.  [Kara pieniężna za niepowiadomienie organu  przyznającego dodatek mieszkaniowy  o wystąpieniu zaległości w zapłacie należności  za zajmowany lokal mieszkalny] | str. 401

Art. 9.  (uchylony) | str. 401

Art. 9a.  [Zasady finansowania] | str. 404

Rozdział 2. (oznaczenie rozdziału uchylone) | str. 405

Art. 10–14. (uchylone) | str. 405

Rozdział 3. Zmiany w przepisach obowiązujących. Przepisy przejściowe i końcowe | str. 406

Art. 15.  (pominięty) | str. 406

Art. 16.  [Dodatki mieszkaniowe w 2002 r.] | str. 407

Art. 17.  [Dodatki mieszkaniowe w latach 2003–2004] | str. 407

Art. 18.  (uchylony) | str. 408

Art. 19.  [Przepisy właściwe dla spraw w toku] | str. 408

Art. 20.  (uchylony) | str. 408

Art. 21.  [Wejście w życie ustawy] | str. 408

1. Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 26 kwietnia 2013 r. w sprawie sposobu przeprowadzania wywiadu środowiskowego, wzoru kwestionariusza wywiadu oraz oświadczenia o stanie majątkowym wnioskodawcy i innych członków gospodarstwa domowego, a także wzoru legitymacji pracownika upoważnionego do przeprowadzenia wywiadu | str. 409

Załączniki | str. 411

III. Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania | str. 415

Rozdział 1. Przepisy ogólne | str. 415

Rozdział 2. Dopłaty do czynszu | str. 418

Rozdział 3. Zasady przyznawania dopłat | str. 429

Rozdział 4. Zasady wypłacania dopłat | str. 441

Rozdział 5. Zmiany w przepisach obowiązujących | str. 443

Rozdział 6. Przepisy przejściowe i przepis końcowy | str. 444

1. Rozporządzenie Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia 21 grudnia 2018 r. w sprawie wzoru wniosku o dopłaty do czynszu oraz wzorów oświadczeń i zobowiązania dołączanych do wniosku o dopłaty do czynszu | str. 449

Załączniki | str. 450

CZĘŚĆ TRZECIA. Wzory pozwów | str. 481

Wzór nr 1. Pozew o eksmisję z lokalu mieszkalnego | str. 483

Wzór nr 2. Pozew o ustalenie niezasadności wypowiedzenia  czynszu najmu | str. 490

Wzór nr 3. Pozew o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu | str. 497

Wzór nr 4. Pozew o zapłatę | str. 504

Wzór nr 5. Pozew o nakazanie dokonania napraw | str. 510

Skorowidz | str. 517