Dziury w ziemi - ebook
Ebook
37,90 zł
Audiobook
44,90 zł
Format ebooka:
EPUB
Format
EPUB
czytaj
na czytniku
czytaj
na tablecie
czytaj
na smartfonie
Jeden z najpopularniejszych formatów e-booków na świecie.
Niezwykle wygodny i przyjazny czytelnikom - w przeciwieństwie do formatu
PDF umożliwia skalowanie czcionki, dzięki czemu możliwe jest dopasowanie
jej wielkości do kroju i rozmiarów ekranu. Więcej informacji znajdziesz
w dziale Pomoc.
Multiformat
E-booki w Virtualo.pl dostępne są w opcji multiformatu.
Oznacza to, że po dokonaniu zakupu, e-book pojawi się na Twoim koncie we wszystkich formatach dostępnych aktualnie dla danego tytułu.
Informacja o dostępności poszczególnych formatów znajduje się na karcie produktu.
Format
MOBI
czytaj
na czytniku
czytaj
na tablecie
czytaj
na smartfonie
Jeden z najczęściej wybieranych formatów wśród czytelników
e-booków. Możesz go odczytać na czytniku Kindle oraz na smartfonach i
tabletach po zainstalowaniu specjalnej aplikacji. Więcej informacji
znajdziesz w dziale Pomoc.
Multiformat
E-booki w Virtualo.pl dostępne są w opcji multiformatu.
Oznacza to, że po dokonaniu zakupu, e-book pojawi się na Twoim koncie we wszystkich formatach dostępnych aktualnie dla danego tytułu.
Informacja o dostępności poszczególnych formatów znajduje się na karcie produktu.
Multiformat
E-booki sprzedawane w księgarni Virtualo.pl dostępne są w opcji
multiformatu - kupujesz treść, nie format. Po dodaniu e-booka do koszyka
i dokonaniu płatności, e-book pojawi się na Twoim koncie w Mojej
Bibliotece we wszystkich formatach dostępnych aktualnie dla danego
tytułu. Informacja o dostępności poszczególnych formatów znajduje się na
karcie produktu przy okładce. Uwaga: audiobooki nie są objęte opcją
multiformatu.
czytaj
na tablecie
Aby odczytywać e-booki na swoim tablecie musisz zainstalować specjalną
aplikację. W zależności od formatu e-booka oraz systemu operacyjnego,
który jest zainstalowany na Twoim urządzeniu może to być np. Bluefire
dla EPUBa lub aplikacja Kindle dla formatu MOBI.
Informacje na temat zabezpieczenia e-booka znajdziesz na karcie produktu
w "Szczegółach na temat e-booka". Więcej informacji znajdziesz w dziale
Pomoc.
czytaj
na czytniku
Czytanie na e-czytniku z ekranem e-ink jest bardzo wygodne i nie męczy
wzroku. Pliki przystosowane do odczytywania na czytnikach to przede
wszystkim EPUB (ten format możesz odczytać m.in. na czytnikach
PocketBook) i MOBI (ten fromat możesz odczytać m.in. na czytnikach Kindle).
Informacje na temat zabezpieczenia e-booka znajdziesz na karcie produktu
w "Szczegółach na temat e-booka". Więcej informacji znajdziesz w dziale
Pomoc.
czytaj
na smartfonie
Aby odczytywać e-booki na swoim smartfonie musisz zainstalować specjalną
aplikację. W zależności od formatu e-booka oraz systemu operacyjnego,
który jest zainstalowany na Twoim urządzeniu może to być np. iBooks dla
EPUBa lub aplikacja Kindle dla formatu MOBI.
Informacje na temat zabezpieczenia e-booka znajdziesz na karcie produktu
w "Szczegółach na temat e-booka". Więcej informacji znajdziesz w dziale
Pomoc.
Czytaj fragment
Pobierz fragment
Pobierz fragment w jednym z dostępnych formatów
Dziury w ziemi - ebook
Warunki mieszkaniowe w Polsce należą do najgorszych w Unii. Katalog patologii obejmuje między innymi absurdalnie małe metraże, fatalną jakość zabudowy, grodzenie osiedli, demolowanie przyrody i zabytków czy „dziką reprywatyzację”. Deweloperzy w Polsce rzadko zajmują się zaspokajaniem rzeczywistych potrzeb lokalowych, a rynek nieruchomości jest ukształtowany przez bezwzględne realia kapitalizmu i brak polityki mieszkaniowej z prawdziwego zdarzenia. Czym właściwie jest niesławna patodeweloperka? Dlaczego mieszkania w nowej zabudowie są tak drogie? I jakie niespodzianki mogą kryć się za często używanym w ogłoszeniach słowem „przytulne”?
Urbanista Łukasz Drozda analizuje sytuację na polskim rynku mieszkaniowym, rozmawia ze specjalistami z tej branży, a także szuka odpowiedzi na najważniejsze pytania dotyczące problemów mieszkalnictwa w naszym kraju. Kreśli przy tym krajobraz współczesnej polskiej urbanizacji – od wielkich miast, jak Warszawy, Krakowa i Wrocławia, po mniejsze, takie jak Siewierz i Żory. Pokazuje, że niewydolny system kopie dziury sam pod sobą, wciągając do nich przyszłość kolejnych pokoleń.
| Kategoria: | Literatura faktu |
| Zabezpieczenie: |
Watermark
|
| ISBN: | 978-83-8191-664-6 |
| Rozmiar pliku: | 1,4 MB |
FRAGMENT KSIĄŻKI
WSTĘP
W plebiscycie „Słowo Roku”, organizowanym przez językoznawców z Uniwersytetu Warszawskiego oraz Fundację Języka Polskiego, w 2020 wygrał oczywiście „koronawirus”. Rok później w głosowaniu lingwistów tryumfowały _ex aequo_ „szczepienie” oraz „granica”. Takie wybory raczej nie zaskakują, chociaż równie dobrze kapituła plebiscytu mogłaby wyróżnić „patodeweloperkę”. Określenie to zrobiło w ostatnim czasie furorę. Jest powszechnie używane w języku potocznym, trafiło do niezliczonych relacji dziennikarskich i terabajtów wiadomości publikowanych w mediach społecznościowych. Pozostaje tylko kwestią czasu, kiedy pojawi się w słownikach.
Google Trends, czyli strona śledząca, co wyszukujemy za pomocą najpopularniejszej wyszukiwarki internetowej, podaje, że zainteresowanie patodeweloperką w polskiej sieci wybuchło dość nagle w lutym 2020 roku. Hasło spopularyzował Jan Śpiewak, znany polityk i publicysta pokolenia trzydziestolatków, współzałożyciel stowarzyszenia Miasto Jest Nasze, największego z polskich ruchów miejskich, a przy tym nieprzejednany krytyk neoliberalizmu i deweloperów – i w oczach wielu człowiek o mocno radykalnych przekonaniach. Dzisiaj upowszechnione przezeń hasło jest już jednak na ustach absolutnie wszystkich, także osób spoza bąbelka debat o urbanistyce i o zupełnie umiarkowanych poglądach.
Erupcja zainteresowania patodeweloperką nastąpiła u progu pandemii COVID-19. Wykryta w chińskim Wuhan choroba zabiła miliony, uprzykrzyła codzienność miliardom i drastycznie wpłynęła na życie większości z nas. Jedną z odpowiedzi na śmiertelnie groźnego wirusa stał się lockdown, w swojej skrajnej odmianie oznaczający długotrwały pobyt w domu. Reżim sanitarny, ograniczenia mobilności i interakcji z innymi ludźmi czy praca zdalna wpłynęły na sposób postrzegania przez nas najbliższego otoczenia. Miliony Polek i Polaków, zmuszonych spędzać w swoich domach zdecydowanie więcej czasu niż uprzednio, nagle dostrzegły ich wady. A działo się to wszystko w tym samym czasie, gdy w Polsce budowano najwięcej mieszkań od kilkudziesięciu lat. I tak się składa, że dostarczała je przede wszystkim branża deweloperska.
Oczywiście o „absurdach deweloperki” dyskutowano, jeszcze zanim potworny wirus rozniósł się po świecie. Na popularnym też w Polsce międzynarodowym forum pasjonatów architektury i urbanistyki SkyscraperCity poświęcony temu wątek ruszył już w 2009 roku. Trzy lata wcześniej do kin trafił film _Plac Zbawiciela_, pokazujący skutki deweloperskiej plajty. Od tego czasu kupno mieszkania od dewelopera stało się w naszym kraju powszechnym doświadczeniem. Wszystko to stworzyło zupełnie nowe warunki do rozmowy o nieprawidłowościach rynku nieruchomości, na którym deweloperzy właściwie nie mają istotnych konkurentów, szczególnie w przypadku rynku pierwotnego.
Patologie mieszkaniowe nie są bynajmniej zjawiskiem specyficznym wyłącznie dla Polski. Przykłady kuriozalnych projektów można znaleźć na całym świecie. Sporo uwagi, także w polskich mediach, poświęcono na przykład koncepcji amerykańskiego inwestora Charliego Mungera. W 2021 roku zaoferował on Uniwersytetowi Kalifornijskiemu w Santa Barbara 200 milionów dolarów na budowę nowego domu studenckiego dla 4,5 tysiąca lokatorów. Jego planowana powierzchnia jest półtora raza większa od powierzchni handlowo-usługowej największych polskich centrów handlowych – łódzkiej Manufaktury i warszawskiej Arkadii. Sęk w tym, że jeśli ten projekt zostanie zrealizowany, 94 procent ulokowanych w tym akademiku studentów nie będzie miało okien w swoich pokojach. Kontrowersyjny filantrop zaproponował w ich miejsce ekrany emitujące sztuczne światło, by nie przejmować się problemem dostępności światła słonecznego w poszczególnych częściach budynku i dzięki temu upchnąć w nim jak najwięcej mieszkańców. Gdy pisałem te słowa, nie było jeszcze wiadomo, czy Munger Hall rzeczywiście powstanie. Już jednak spowodował rezygnacje doradców tej prestiżowej uczelni, bo budowlany eksperyment Mungera może się stać jedną z największych fabryk depresji i zaburzeń snu na świecie¹. To nie pierwszy budynek należący do topowej amerykańskiej uczelni, którego budowę dofinansowuje ekscentryczny miliarder – przed Uniwersytetem Kalifornijskim był to między innymi słynny Uniwersytet Stanforda. Ten sam, gdzie swoje słynne psychologiczne eksperymenty „więzienne”, też odwołujące się przecież do pewnego rodzaju specyficznych warunków mieszkaniowych, prowadził niegdyś Philip Zimbardo².
W Londynie na początku 2022 roku wylicytowano na aukcji – za 90 tysięcy funtów, aż 80 procent powyżej ceny wywoławczej – prawdopodobną zwyciężczynię w kategorii „najmniejszy obiekt udający mieszkanie w brytyjskiej stolicy”: siedmiometrową klitkę położoną w dzielnicy Lower Clapton. Szybko zyskała miano „szykownej komórki” (_posh cell_)³.
Znacznie bliżej polskiej granicy znajdziemy inne, równie ciekawe popisy kreatywności inwestorskiej. Jeden z bodaj najbardziej zuchwałych to supermarket o powierzchni 1200 metrów kwadratowych. To pi razy oko dwa razy więcej niż powierzchnia przeciętnego dyskontu sieci Biedronka. Budynek powstał pod koniec 2021 roku w Charkowie, chwilę przed inwazją Rosjan. Nie byłoby w tym zapewne nic nadzwyczajnego, gdyby nie fakt, że ta samowola budowlana wypączkowała przy okazji remontu… sześćdziesięciometrowego mieszkania – tak przedstawiono to w urzędowych papierach. Standardowego parterowego mieszkania na posowieckim blokowisku, do złudzenia przypominającym polskie osiedla⁴. Ten przykład inwestorskiej pychy okazał się jednak nie do przełknięcia nawet dla ukraińskiego nadzoru budowlanego, choć to jedno z najbardziej skorumpowanych państw w Europie, gdzie o przekrętach na nieruchomościach można pisać wielotomowe opracowania.
Katalog patologii polskiego rynku nieruchomości obejmuje: absurdalnie małe metraże, złą jakość zabudowy, grodzenie osiedli, demolowanie przyrody i zabytków czy „dziką reprywatyzację”. Jednocześnie nie wszystkie naganne zjawiska można zaklasyfikować jako patodeweloperkę. Weźmy na przykład działalność fliperów. To spekulanci, którzy zarabiają na możliwie szybkiej odsprzedaży dopiero co nabytej nieruchomości, z możliwie wysokim przebiciem w stosunku do ceny uzyskanej w poprzedniej transakcji. Stosują różne strategie. Żerują na przykład na naiwności właścicieli mieszkań, chociażby osób starszych, próbując grać na ich życzliwości wobec ludzi przypominających im ich własne wnuki. To oni wrzucają słynne już karteczki pisane udawanym odręcznym pismem, które informują, że kupnem lokalu zainteresowane jest młode małżeństwo; z dużym prawdopodobieństwem nie raz trafiły już one do twojej skrzynki na listy. Te same osoby zajmują się kupowaniem na licytacjach komorniczych mieszkań, których niepewna sytuacja prawna zniechęca wielu potencjalnych nabywców, albo mniej atrakcyjnych lokali, szybko odświeżonych tak, aby możliwie skutecznie oczarować klientów. Czasem remont zastępuje zresztą odpowiednio zmanipulowana oferta – zamierzony efekt wywołuje chociażby umiejętne sfotografowanie wnętrza. Fliperzy stanowią kolosalny problem dla współczesnego rynku nieruchomości, nawet jeśli jego załamanie w 2022 roku zmusiło znaczną część z nich do zarzucenia tego procederu. W ostatnich latach zawyżali ceny, bo dysponowali gotówką, dzięki czemu nie musieli czekać na decyzję kredytową banku – niewiele ich jednak łączy z branżą deweloperską. Dlatego to nie oni zostali bohaterami tej opowieści. Podobnie zarządcy centrów handlowych albo powierzchni biurowych – patodeweloperka kojarzy się powszechnie właściwie wyłącznie z mieszkaniówką, dlatego to tego właśnie pola będziemy się trzymać.
Książka ta opisuje, skąd wzięło się zjawisko patodeweloperki, co umożliwia jego trwanie i na czym polega jego społeczna szkodliwość. Nie jest to monografia naukowa, aczkolwiek oznaczam wykorzystywane przeze mnie źródła. W przypisach pomijam tylko odnośniki do zbiorów danych urzędowych, takich jak unijny Eurostat czy Bank Danych Lokalnych Głównego Urzędu Statystycznego. Nie jest to również materiał demaskatorski, który wymagałby stosowania metod właściwych dziennikarstwu śledczemu. Interesują mnie nie konkretne afery – wiele przykładów, które przytaczam, jest znanych specjalistom, a niekiedy nawet szerszym kręgom odbiorców – tylko wskazanie i wyjaśnienie mechanizmów funkcjonowania patodeweloperki; pokazanie systemu, na który składają się te przykłady, mniej lub bardziej rozpoznawalne. Jakie są między nimi powiązania, o co w tym wszystkim chodzi, jakie będą tego skutki.
System ten określam mianem „dziur w ziemi”. W kontekście rynku nieruchomości to często spotykane określenie mieszkania, które jeszcze nie istnieje, chociaż jest już w sprzedaży. W momencie zakupu można je zobaczyć wyłącznie na przygotowanych przez dewelopera planach i wizualizacjach. Rozgrzanie rynku sprawiło, że pomimo rosnącej liczby realizowanych inwestycji to właśnie takie dziury w ziemi stały się najważniejszą częścią polskiego obrotu nieruchomościami. Dziury w ziemi powstają na dodatek w innych metaforycznych dziurach – nie musi to być miejsce na końcu świata, ale na przykład kiepska lokalizacja w ramach całkiem dużej aglomeracji.
Politolog Rafał Matyja nazywa cały kontekst wpływający na procesy społeczne, przekonania i wyobraźnię, które z kolei decydują o kierunkach rozwoju społeczeństwa, „gruntem pod nogami”⁵. Tak rozumiany grunt składa się nie tylko z samej ziemi, ale też z wszelkich instytucji kształtujących nasze otoczenie. Instytucje te należy rozumieć w sposób szerszy, niż nakazuje potoczne skojarzenie, zgodnie z którym są to konkretne podmioty istniejące prawnie. Dla nauk społecznych instytucje to też mniej sformalizowane elementy życia społecznego: zwyczaje, popularne opinie, nawyki czy przesądy. Jestem szczerze przekonany, że firmy deweloperskie stanowią jedną z najważniejszych części tego rodzaju instytucjonalnej układanki. Zatem opisywany przez Matyję grunt pod nogami w znacznym stopniu tworzą dzisiaj deweloperskie dziury w ziemi. Grunt to niestety mało stabilny, co ma znaczenie także ze względu na fakt, jak istotne są nieruchomości dla współczesnej gospodarki i funkcjonowania w jej ramach zwykłych ludzi.
Patodeweloperka to realny problem. Często zbywamy go śmiechem, tak jakby ograniczał się do arogancji indywidualnych inwestorów. Niesłusznie, bo wymaga on znacznie uważniejszego spojrzenia. I o tym właśnie jest książka, której lekturę rozpoczynasz.PRZYPISY KOŃCOWE
Wstęp
1 C. Carlson, _Architect resigns over mostly windowless Munger Hall dormitory at University of California_, dezeen.com, bit.ly/3AHhyIH (dostęp: 16.01.2022).
2 P. Zimbardo, _Efekt Lucyfera. Dlaczego dobrzy ludzie czynią zło?_, przeł. A. Cybulko i in., Warszawa 2008.
3 J. Bartholomew, __ _London’s smallest microflat sells for 80% above asking price_, 23.02.2022, guardian.com, bit.ly/3eHrCtY (dostęp: 10.03.2022).
4 _U Charkowi zbuduwały wełyczeznyj_ MAF_. Za dokumentamy ce – „rekonstrukcija kwartyry”_, hmarochos.kiev.ua, bit.ly/3QCcsTR (dostęp: 16.01.2022).
5 R. Matyja, _Miejski grunt. 250 lat polskiej gry z nowoczesnością_, Kraków 2021.PRZYPISY KOŃCOWE
1 Przed „Alicją”
1 A. Cymer, _Architektura w Polsce 1945–1989_, Warszawa 2019.
2 A. Andrzejewski, _Polityka mieszkaniowa_, Warszawa 1979, s. 134–135.
3 G. Piątek, _Najlepsze miasto świata. Warszawa w odbudowie 1944–1949_, Warszawa 2020.
4 B. Brukalska, _Zasady społeczne projektowania osiedli mieszkaniowych_, Warszawa 1948.
5 A. Cymer, _Architektura w Polsce…_, dz. cyt., s. 68.
6 H. Syrkus, _Ku idei osiedla społecznego 1925–1975_, Warszawa 1976, s. 79–83.
7 Le Corbusier, _Karta ateńska_, przeł. T. Swoboda, K. Szeronos, G. Piątek, Warszawa 2017.
8 Le Corbusier, _W stronę architektury_, przeł. T. Swoboda, Warszawa 2012, s. 288.
9 A. Cymer, _Architektura w Polsce…_, dz. cyt., s. 163.WYDAWNICTWO CZARNE sp. z o.o.
czarne.com.pl
Wydawnictwo Czarne
@wydawnictwoczarne
Sekretariat i dział sprzedaży:
ul. Węgierska 25A, 38-300 Gorlice
tel. +48 18 353 58 93
Redakcja: Wołowiec 11, 38-307 Sękowa
Dział promocji:
al. Jana Pawła II 45A lok. 56
01-008 Warszawa
Opracowanie publikacji: d2d.pl
ul. Sienkiewicza 9/14, 30-033 Kraków
tel. +48 12 432 08 52, e-mail: [email protected]
Wołowiec 2023
Wydanie I
W plebiscycie „Słowo Roku”, organizowanym przez językoznawców z Uniwersytetu Warszawskiego oraz Fundację Języka Polskiego, w 2020 wygrał oczywiście „koronawirus”. Rok później w głosowaniu lingwistów tryumfowały _ex aequo_ „szczepienie” oraz „granica”. Takie wybory raczej nie zaskakują, chociaż równie dobrze kapituła plebiscytu mogłaby wyróżnić „patodeweloperkę”. Określenie to zrobiło w ostatnim czasie furorę. Jest powszechnie używane w języku potocznym, trafiło do niezliczonych relacji dziennikarskich i terabajtów wiadomości publikowanych w mediach społecznościowych. Pozostaje tylko kwestią czasu, kiedy pojawi się w słownikach.
Google Trends, czyli strona śledząca, co wyszukujemy za pomocą najpopularniejszej wyszukiwarki internetowej, podaje, że zainteresowanie patodeweloperką w polskiej sieci wybuchło dość nagle w lutym 2020 roku. Hasło spopularyzował Jan Śpiewak, znany polityk i publicysta pokolenia trzydziestolatków, współzałożyciel stowarzyszenia Miasto Jest Nasze, największego z polskich ruchów miejskich, a przy tym nieprzejednany krytyk neoliberalizmu i deweloperów – i w oczach wielu człowiek o mocno radykalnych przekonaniach. Dzisiaj upowszechnione przezeń hasło jest już jednak na ustach absolutnie wszystkich, także osób spoza bąbelka debat o urbanistyce i o zupełnie umiarkowanych poglądach.
Erupcja zainteresowania patodeweloperką nastąpiła u progu pandemii COVID-19. Wykryta w chińskim Wuhan choroba zabiła miliony, uprzykrzyła codzienność miliardom i drastycznie wpłynęła na życie większości z nas. Jedną z odpowiedzi na śmiertelnie groźnego wirusa stał się lockdown, w swojej skrajnej odmianie oznaczający długotrwały pobyt w domu. Reżim sanitarny, ograniczenia mobilności i interakcji z innymi ludźmi czy praca zdalna wpłynęły na sposób postrzegania przez nas najbliższego otoczenia. Miliony Polek i Polaków, zmuszonych spędzać w swoich domach zdecydowanie więcej czasu niż uprzednio, nagle dostrzegły ich wady. A działo się to wszystko w tym samym czasie, gdy w Polsce budowano najwięcej mieszkań od kilkudziesięciu lat. I tak się składa, że dostarczała je przede wszystkim branża deweloperska.
Oczywiście o „absurdach deweloperki” dyskutowano, jeszcze zanim potworny wirus rozniósł się po świecie. Na popularnym też w Polsce międzynarodowym forum pasjonatów architektury i urbanistyki SkyscraperCity poświęcony temu wątek ruszył już w 2009 roku. Trzy lata wcześniej do kin trafił film _Plac Zbawiciela_, pokazujący skutki deweloperskiej plajty. Od tego czasu kupno mieszkania od dewelopera stało się w naszym kraju powszechnym doświadczeniem. Wszystko to stworzyło zupełnie nowe warunki do rozmowy o nieprawidłowościach rynku nieruchomości, na którym deweloperzy właściwie nie mają istotnych konkurentów, szczególnie w przypadku rynku pierwotnego.
Patologie mieszkaniowe nie są bynajmniej zjawiskiem specyficznym wyłącznie dla Polski. Przykłady kuriozalnych projektów można znaleźć na całym świecie. Sporo uwagi, także w polskich mediach, poświęcono na przykład koncepcji amerykańskiego inwestora Charliego Mungera. W 2021 roku zaoferował on Uniwersytetowi Kalifornijskiemu w Santa Barbara 200 milionów dolarów na budowę nowego domu studenckiego dla 4,5 tysiąca lokatorów. Jego planowana powierzchnia jest półtora raza większa od powierzchni handlowo-usługowej największych polskich centrów handlowych – łódzkiej Manufaktury i warszawskiej Arkadii. Sęk w tym, że jeśli ten projekt zostanie zrealizowany, 94 procent ulokowanych w tym akademiku studentów nie będzie miało okien w swoich pokojach. Kontrowersyjny filantrop zaproponował w ich miejsce ekrany emitujące sztuczne światło, by nie przejmować się problemem dostępności światła słonecznego w poszczególnych częściach budynku i dzięki temu upchnąć w nim jak najwięcej mieszkańców. Gdy pisałem te słowa, nie było jeszcze wiadomo, czy Munger Hall rzeczywiście powstanie. Już jednak spowodował rezygnacje doradców tej prestiżowej uczelni, bo budowlany eksperyment Mungera może się stać jedną z największych fabryk depresji i zaburzeń snu na świecie¹. To nie pierwszy budynek należący do topowej amerykańskiej uczelni, którego budowę dofinansowuje ekscentryczny miliarder – przed Uniwersytetem Kalifornijskim był to między innymi słynny Uniwersytet Stanforda. Ten sam, gdzie swoje słynne psychologiczne eksperymenty „więzienne”, też odwołujące się przecież do pewnego rodzaju specyficznych warunków mieszkaniowych, prowadził niegdyś Philip Zimbardo².
W Londynie na początku 2022 roku wylicytowano na aukcji – za 90 tysięcy funtów, aż 80 procent powyżej ceny wywoławczej – prawdopodobną zwyciężczynię w kategorii „najmniejszy obiekt udający mieszkanie w brytyjskiej stolicy”: siedmiometrową klitkę położoną w dzielnicy Lower Clapton. Szybko zyskała miano „szykownej komórki” (_posh cell_)³.
Znacznie bliżej polskiej granicy znajdziemy inne, równie ciekawe popisy kreatywności inwestorskiej. Jeden z bodaj najbardziej zuchwałych to supermarket o powierzchni 1200 metrów kwadratowych. To pi razy oko dwa razy więcej niż powierzchnia przeciętnego dyskontu sieci Biedronka. Budynek powstał pod koniec 2021 roku w Charkowie, chwilę przed inwazją Rosjan. Nie byłoby w tym zapewne nic nadzwyczajnego, gdyby nie fakt, że ta samowola budowlana wypączkowała przy okazji remontu… sześćdziesięciometrowego mieszkania – tak przedstawiono to w urzędowych papierach. Standardowego parterowego mieszkania na posowieckim blokowisku, do złudzenia przypominającym polskie osiedla⁴. Ten przykład inwestorskiej pychy okazał się jednak nie do przełknięcia nawet dla ukraińskiego nadzoru budowlanego, choć to jedno z najbardziej skorumpowanych państw w Europie, gdzie o przekrętach na nieruchomościach można pisać wielotomowe opracowania.
Katalog patologii polskiego rynku nieruchomości obejmuje: absurdalnie małe metraże, złą jakość zabudowy, grodzenie osiedli, demolowanie przyrody i zabytków czy „dziką reprywatyzację”. Jednocześnie nie wszystkie naganne zjawiska można zaklasyfikować jako patodeweloperkę. Weźmy na przykład działalność fliperów. To spekulanci, którzy zarabiają na możliwie szybkiej odsprzedaży dopiero co nabytej nieruchomości, z możliwie wysokim przebiciem w stosunku do ceny uzyskanej w poprzedniej transakcji. Stosują różne strategie. Żerują na przykład na naiwności właścicieli mieszkań, chociażby osób starszych, próbując grać na ich życzliwości wobec ludzi przypominających im ich własne wnuki. To oni wrzucają słynne już karteczki pisane udawanym odręcznym pismem, które informują, że kupnem lokalu zainteresowane jest młode małżeństwo; z dużym prawdopodobieństwem nie raz trafiły już one do twojej skrzynki na listy. Te same osoby zajmują się kupowaniem na licytacjach komorniczych mieszkań, których niepewna sytuacja prawna zniechęca wielu potencjalnych nabywców, albo mniej atrakcyjnych lokali, szybko odświeżonych tak, aby możliwie skutecznie oczarować klientów. Czasem remont zastępuje zresztą odpowiednio zmanipulowana oferta – zamierzony efekt wywołuje chociażby umiejętne sfotografowanie wnętrza. Fliperzy stanowią kolosalny problem dla współczesnego rynku nieruchomości, nawet jeśli jego załamanie w 2022 roku zmusiło znaczną część z nich do zarzucenia tego procederu. W ostatnich latach zawyżali ceny, bo dysponowali gotówką, dzięki czemu nie musieli czekać na decyzję kredytową banku – niewiele ich jednak łączy z branżą deweloperską. Dlatego to nie oni zostali bohaterami tej opowieści. Podobnie zarządcy centrów handlowych albo powierzchni biurowych – patodeweloperka kojarzy się powszechnie właściwie wyłącznie z mieszkaniówką, dlatego to tego właśnie pola będziemy się trzymać.
Książka ta opisuje, skąd wzięło się zjawisko patodeweloperki, co umożliwia jego trwanie i na czym polega jego społeczna szkodliwość. Nie jest to monografia naukowa, aczkolwiek oznaczam wykorzystywane przeze mnie źródła. W przypisach pomijam tylko odnośniki do zbiorów danych urzędowych, takich jak unijny Eurostat czy Bank Danych Lokalnych Głównego Urzędu Statystycznego. Nie jest to również materiał demaskatorski, który wymagałby stosowania metod właściwych dziennikarstwu śledczemu. Interesują mnie nie konkretne afery – wiele przykładów, które przytaczam, jest znanych specjalistom, a niekiedy nawet szerszym kręgom odbiorców – tylko wskazanie i wyjaśnienie mechanizmów funkcjonowania patodeweloperki; pokazanie systemu, na który składają się te przykłady, mniej lub bardziej rozpoznawalne. Jakie są między nimi powiązania, o co w tym wszystkim chodzi, jakie będą tego skutki.
System ten określam mianem „dziur w ziemi”. W kontekście rynku nieruchomości to często spotykane określenie mieszkania, które jeszcze nie istnieje, chociaż jest już w sprzedaży. W momencie zakupu można je zobaczyć wyłącznie na przygotowanych przez dewelopera planach i wizualizacjach. Rozgrzanie rynku sprawiło, że pomimo rosnącej liczby realizowanych inwestycji to właśnie takie dziury w ziemi stały się najważniejszą częścią polskiego obrotu nieruchomościami. Dziury w ziemi powstają na dodatek w innych metaforycznych dziurach – nie musi to być miejsce na końcu świata, ale na przykład kiepska lokalizacja w ramach całkiem dużej aglomeracji.
Politolog Rafał Matyja nazywa cały kontekst wpływający na procesy społeczne, przekonania i wyobraźnię, które z kolei decydują o kierunkach rozwoju społeczeństwa, „gruntem pod nogami”⁵. Tak rozumiany grunt składa się nie tylko z samej ziemi, ale też z wszelkich instytucji kształtujących nasze otoczenie. Instytucje te należy rozumieć w sposób szerszy, niż nakazuje potoczne skojarzenie, zgodnie z którym są to konkretne podmioty istniejące prawnie. Dla nauk społecznych instytucje to też mniej sformalizowane elementy życia społecznego: zwyczaje, popularne opinie, nawyki czy przesądy. Jestem szczerze przekonany, że firmy deweloperskie stanowią jedną z najważniejszych części tego rodzaju instytucjonalnej układanki. Zatem opisywany przez Matyję grunt pod nogami w znacznym stopniu tworzą dzisiaj deweloperskie dziury w ziemi. Grunt to niestety mało stabilny, co ma znaczenie także ze względu na fakt, jak istotne są nieruchomości dla współczesnej gospodarki i funkcjonowania w jej ramach zwykłych ludzi.
Patodeweloperka to realny problem. Często zbywamy go śmiechem, tak jakby ograniczał się do arogancji indywidualnych inwestorów. Niesłusznie, bo wymaga on znacznie uważniejszego spojrzenia. I o tym właśnie jest książka, której lekturę rozpoczynasz.PRZYPISY KOŃCOWE
Wstęp
1 C. Carlson, _Architect resigns over mostly windowless Munger Hall dormitory at University of California_, dezeen.com, bit.ly/3AHhyIH (dostęp: 16.01.2022).
2 P. Zimbardo, _Efekt Lucyfera. Dlaczego dobrzy ludzie czynią zło?_, przeł. A. Cybulko i in., Warszawa 2008.
3 J. Bartholomew, __ _London’s smallest microflat sells for 80% above asking price_, 23.02.2022, guardian.com, bit.ly/3eHrCtY (dostęp: 10.03.2022).
4 _U Charkowi zbuduwały wełyczeznyj_ MAF_. Za dokumentamy ce – „rekonstrukcija kwartyry”_, hmarochos.kiev.ua, bit.ly/3QCcsTR (dostęp: 16.01.2022).
5 R. Matyja, _Miejski grunt. 250 lat polskiej gry z nowoczesnością_, Kraków 2021.PRZYPISY KOŃCOWE
1 Przed „Alicją”
1 A. Cymer, _Architektura w Polsce 1945–1989_, Warszawa 2019.
2 A. Andrzejewski, _Polityka mieszkaniowa_, Warszawa 1979, s. 134–135.
3 G. Piątek, _Najlepsze miasto świata. Warszawa w odbudowie 1944–1949_, Warszawa 2020.
4 B. Brukalska, _Zasady społeczne projektowania osiedli mieszkaniowych_, Warszawa 1948.
5 A. Cymer, _Architektura w Polsce…_, dz. cyt., s. 68.
6 H. Syrkus, _Ku idei osiedla społecznego 1925–1975_, Warszawa 1976, s. 79–83.
7 Le Corbusier, _Karta ateńska_, przeł. T. Swoboda, K. Szeronos, G. Piątek, Warszawa 2017.
8 Le Corbusier, _W stronę architektury_, przeł. T. Swoboda, Warszawa 2012, s. 288.
9 A. Cymer, _Architektura w Polsce…_, dz. cyt., s. 163.WYDAWNICTWO CZARNE sp. z o.o.
czarne.com.pl
Wydawnictwo Czarne
@wydawnictwoczarne
Sekretariat i dział sprzedaży:
ul. Węgierska 25A, 38-300 Gorlice
tel. +48 18 353 58 93
Redakcja: Wołowiec 11, 38-307 Sękowa
Dział promocji:
al. Jana Pawła II 45A lok. 56
01-008 Warszawa
Opracowanie publikacji: d2d.pl
ul. Sienkiewicza 9/14, 30-033 Kraków
tel. +48 12 432 08 52, e-mail: [email protected]
Wołowiec 2023
Wydanie I
więcej..
