Jak bez wysiłku i pieniędzy zarabiać na nieruchomościach - ebook
Wydawnictwo:
Data wydania:
30 marca 2021
Ebook
21,00 zł
Audiobook
31,00 zł
Format ebooka:
EPUB
Format
EPUB
czytaj
na czytniku
czytaj
na tablecie
czytaj
na smartfonie
Jeden z najpopularniejszych formatów e-booków na świecie.
Niezwykle wygodny i przyjazny czytelnikom - w przeciwieństwie do formatu
PDF umożliwia skalowanie czcionki, dzięki czemu możliwe jest dopasowanie
jej wielkości do kroju i rozmiarów ekranu. Więcej informacji znajdziesz
w dziale Pomoc.
Multiformat
E-booki w Virtualo.pl dostępne są w opcji multiformatu.
Oznacza to, że po dokonaniu zakupu, e-book pojawi się na Twoim koncie we wszystkich formatach dostępnych aktualnie dla danego tytułu.
Informacja o dostępności poszczególnych formatów znajduje się na karcie produktu.
Format
MOBI
czytaj
na czytniku
czytaj
na tablecie
czytaj
na smartfonie
Jeden z najczęściej wybieranych formatów wśród czytelników
e-booków. Możesz go odczytać na czytniku Kindle oraz na smartfonach i
tabletach po zainstalowaniu specjalnej aplikacji. Więcej informacji
znajdziesz w dziale Pomoc.
Multiformat
E-booki w Virtualo.pl dostępne są w opcji multiformatu.
Oznacza to, że po dokonaniu zakupu, e-book pojawi się na Twoim koncie we wszystkich formatach dostępnych aktualnie dla danego tytułu.
Informacja o dostępności poszczególnych formatów znajduje się na karcie produktu.
Multiformat
E-booki sprzedawane w księgarni Virtualo.pl dostępne są w opcji
multiformatu - kupujesz treść, nie format. Po dodaniu e-booka do koszyka
i dokonaniu płatności, e-book pojawi się na Twoim koncie w Mojej
Bibliotece we wszystkich formatach dostępnych aktualnie dla danego
tytułu. Informacja o dostępności poszczególnych formatów znajduje się na
karcie produktu przy okładce. Uwaga: audiobooki nie są objęte opcją
multiformatu.
czytaj
na tablecie
Aby odczytywać e-booki na swoim tablecie musisz zainstalować specjalną
aplikację. W zależności od formatu e-booka oraz systemu operacyjnego,
który jest zainstalowany na Twoim urządzeniu może to być np. Bluefire
dla EPUBa lub aplikacja Kindle dla formatu MOBI.
Informacje na temat zabezpieczenia e-booka znajdziesz na karcie produktu
w "Szczegółach na temat e-booka". Więcej informacji znajdziesz w dziale
Pomoc.
czytaj
na czytniku
Czytanie na e-czytniku z ekranem e-ink jest bardzo wygodne i nie męczy
wzroku. Pliki przystosowane do odczytywania na czytnikach to przede
wszystkim EPUB (ten format możesz odczytać m.in. na czytnikach
PocketBook) i MOBI (ten fromat możesz odczytać m.in. na czytnikach Kindle).
Informacje na temat zabezpieczenia e-booka znajdziesz na karcie produktu
w "Szczegółach na temat e-booka". Więcej informacji znajdziesz w dziale
Pomoc.
czytaj
na smartfonie
Aby odczytywać e-booki na swoim smartfonie musisz zainstalować specjalną
aplikację. W zależności od formatu e-booka oraz systemu operacyjnego,
który jest zainstalowany na Twoim urządzeniu może to być np. iBooks dla
EPUBa lub aplikacja Kindle dla formatu MOBI.
Informacje na temat zabezpieczenia e-booka znajdziesz na karcie produktu
w "Szczegółach na temat e-booka". Więcej informacji znajdziesz w dziale
Pomoc.
Czytaj fragment
Pobierz fragment
Pobierz fragment w jednym z dostępnych formatów
Jak bez wysiłku i pieniędzy zarabiać na nieruchomościach - ebook
Jeśli ktoś kiedyś ci powiedział, że inwestowanie w nieruchomości wymaga dużego kapitału i że nie masz po co próbować swoich sił w tej dziedzinie, to… jak najszybciej o tym zapomnij! Zarabianie na nieruchomościach obejmuje szeroki zakres działań i zapewniam cię, że każdy, jeśli tylko ma odrobinę chęci, może osiągnąć sukces na tym polu. Dzięki konkretnym technikom i sprawdzonym strategiom opisanym w książce, którą właśnie trzymasz w dłoni, dowiesz się, co zrobić, by bez kosztów i poświęcania ogromnej ilości czasu zacząć wreszcie zarabiać. I to zarabiać dobrze.
"Jak bez wysiłku i pieniędzy zarabiać na nieruchomościach" – to nie jest kolejny poradnik, jakich wiele. To kompendium wiedzy popartej doświadczeniem jednego z najbardziej skutecznych agentów nieruchomości na warszawskim rynku. Autor przystępnie wyjaśnia zagadnienia dotyczące rynku nieruchomości, które są pomijane w większości książek o tej tematyce. Pokazuje różne rodzaje nieruchomości, w jakie można inwestować, i dzieli się z czytelnikami bezcenną wiedzą na temat metod zarabiania na nich. Na podstawie swego wieloletniego doświadczenia udziela również profesjonalnych porad dotyczących podatkowych i prawnych aspektów inwestowania w nieruchomości.
Poznasz tajemnice, których nie zdradzą ci inni eksperci rynku nieruchomości, czyli unikatowe sposoby osiągania zysków przy zerowym lub minimalnym wkładzie własnym.
Leszek Markiewicz jest ekspertem i analitykiem rynku nieruchomości, autorem licznych publikacji, opracowań i artykułów dla poczytnych periodyków i portali, takich jak „Rzeczpospolita”, infor.pl czy eGospodarka.pl. Jest doradcą inwestycyjnym w zakresie rynku nieruchomości, a z jego usług korzystają najwięksi inwestorzy, w tym osoby z listy stu najbogatszych Polaków. Współpracuje z deweloperami, a także z indywidualnymi klientami kupującymi i sprzedającymi nieruchomości. Na co dzień robi to, co lubi – czyli zajmuje się pośrednictwem na rynku nieruchomości, wprowadzając i stale udoskonalając swój autorski System Skutecznej Sprzedaży Nieruchomości, który zapewnia o 30% szybszą sprzedaż nieruchomości w cenie o 10% wyższej niż agencje wykorzystujące tradycyjne metody.
| Kategoria: | Poradniki |
| Zabezpieczenie: |
Watermark
|
| ISBN: | 978-83-8159-923-8 |
| Rozmiar pliku: | 1,7 MB |
FRAGMENT KSIĄŻKI
O AUTORZE
Leszek Markiewicz – skuteczny agent nieruchomości i kreatywny praktyk szybkiej sprzedaży. Związany z marką NieruchomosciSzybko.pl. Cały czas pracuje jako pośrednik na rynku wtórnym. Specjalizuje się we współpracy z klientami sprzedającymi nieruchomości i deweloperami. Dzięki autorskiemu Systemowi Skutecznej Sprzedaży Nieruchomości uzyskuje ceny sprzedaży wyższe o 10% i sprzedaje o 30% szybciej w porównaniu z agencjami i działami sprzedaży działającymi w standardowy sposób.
WSTĘP
Tę książkę zacząłem pisać po przejrzeniu różnych poradników dotyczących inwestowania w nieruchomości. Niestety, wydały mi się one niekompletne. Część skupia się tylko na najbardziej tradycyjnych rodzajach inwestowania (np. w typowy najem mieszkania). Inne są pisane wyłącznie z myślą o flipperach, czyli osobach, które zarabiają na szybkiej odsprzedaży mieszkania. Wadą wielu poradników jest koncentracja wyłącznie na jednym rodzaju nieruchomości. Najczęściej chodzi o lokale mieszkalne. Tymczasem mamy do dyspozycji wiele innych wariantów inwestycji: np. w działki rolne, lokale użytkowe, a nawet miejsca parkingowe.
Wadą praktycznie wszystkich przejrzanych przeze mnie publikacji jest brak odpowiednich informacji na temat podatkowych oraz prawnych warunków inwestowania w nieruchomości. Jeśli takie poradniki przeczyta początkujący inwestor, to może np. pomyśleć, że eksmisja lokatora jest łatwa, a odrolnienie działki szybkie. Rzeczywistość wygląda zupełnie inaczej.
Ja nie zamierzam ukrywać przed tobą zarówno zalet, jak i wad inwestowania w nieruchomości. Co więcej, napisałem książkę, która w moim odczuciu nie ma wszystkich wspomnianych wad. Na końcu przygotowałem dość obszerny rozdział z informacjami prawnopodatkowymi. Dzięki mojej książce dowiesz się np., kiedy można eksmitować niepłacącego lokatora, zapłacić niski ryczałt podatkowy od najmu albo odrolnić działkę. To ważne wiadomości, których niestety brakuje w podobnych opracowaniach.
Na wstępie mam też dla ciebie pewną pozytywną wiadomość. Być może nie wiesz, że nieruchomościowe inwestycje są możliwe bez dużego kapitału i poświęcania czasu. Położyłem duży nacisk właśnie na takie rozwiązania (stąd tytuł książki). W tej publikacji prezentuję również bardziej typowe sposoby pomnażania pieniędzy i zarabiania za pomocą nieruchomości (np. inwestycję w najem mieszkania).
Przed przybliżeniem ciekawych wariantów inwestycji oraz prawnych warunków ich prowadzenia krótko omówiłem różne rodzaje nieruchomości. Informacje na ten temat mogą pomóc w sprecyzowaniu twoich inwestycyjnych zainteresowań. Niezależnie od tego, jaką formę inwestycji w nieruchomości wybierzesz, życzę ci powodzenia i jednocześnie zachęcam do lektury.
_Leszek Markiewicz_1
W JAKIE NIERUCHOMOŚCI MOŻNA INWESTOWAĆ?
Z czysto prawnego punktu widzenia funkcjonują tylko trzy rodzaje nieruchomości: działki (nieruchomości gruntowe), budynki (nieruchomości budynkowe) oraz samodzielne lokale (nieruchomości lokalowe). Kategoria działek jest bardzo szeroka, ponieważ obejmuje również wszelkie grunty zajęte przez budynki (np. domy, garaże wolnostojące lub hale produkcyjne). Taki prosty podział nieruchomości na trzy grupy, który wynika wprost z przepisów, jest oczywiście zbyt ogólny w kontekście inwestycji.
Zapewne bez problemu mógłbyś wymienić wiele grup nieruchomości, które wydają się interesujące pod względem inwestycji (np. mieszkania, działki rolne lub lokale użytkowe). Właśnie takie różne rodzaje nieruchomości będę opisywał poniżej. Skupię się na ich specyficznych cechach, które są szczególnie ważne dla inwestora.
Analizę różnych rodzajów nieruchomości inwestycyjnych warto rozpocząć od najbardziej popularnej kategorii, czyli mieszkań. W dalszej kolejności zaprezentuję informacje dotyczące mniej popularnych rodzajów nieruchomości, które również są kupowane z myślą o inwestycjach. Być może o niektórych z nich nie myślałeś jeszcze w kontekście inwestowania.
1.1. MIESZKANIA
Mieszkanie to rodzaj nieruchomości, o którym w temacie inwestycji zdecydowanie najczęściej myśli przeciętny Kowalski. Warto się zastanowić dlaczego. Będzie to również dla ciebie dobra odpowiedź na ewentualne pytania o inwestycyjne walory mieszkań.
Pierwszą ważną zaletą typowych mieszkań jest ich cenowa dostępność względem innych nieruchomości kupowanych na własność (również inwestycyjnie). To oczywiste, że niewielkie mieszkanie, liczące np. 50 mkw., o wiele łatwiej kupić niż dużą działkę w dobrej lokalizacji albo obszerny lokal handlowy. Co więcej, takie lokum możesz łatwo wykorzystać na swoje potrzeby – bez dodatkowych nakładów pieniężnych (np. wtedy, gdy dorosną twoje dzieci).
ZWRÓĆ UWAGĘ
Około 40–50% wszystkich mieszkań sprzedawanych w Polsce ma od 40 mkw. do 60 mkw.
Teraz w ramach porównania zastanówmy się nad typowym domem. Będzie on miał nieco niższą cenę za 1 mkw. niż lokal (załóżmy – o 20%) i jednocześnie znacznie większą powierzchnię (np. 150 mkw.). Daje nam to ostateczną cenę zakupu na poziomie prawie dwa i pół razy wyższym niż w przypadku mieszkania. Taki problem dotyczy wszystkich domów w Polsce – nie tylko tych położonych w atrakcyjnych lokalizacjach. Później napiszę o innych problemach związanych z inwestowaniem w domy. Pamiętaj jednak, że mają one również swoje inwestycyjne zalety.
Jeżeli nie stać cię nawet na zakup małego mieszkania o powierzchni np. 30 mkw. i niewysokiej cenie jednostkowej albo boisz się ryzykować większą sumę pieniędzy, nie zniechęcaj się. W jednym z kolejnych rozdziałów zaprezentuję sposoby zarabiania na nieruchomościach bez wykorzystania kapitału (takie jak np. podnajem).
ZWRÓĆ UWAGĘ
Podnajem mieszkania nie wymaga praktycznie żadnego zaangażowania finansowego, ale nie zawsze będzie możliwy (z uwagi na właściciela).
Początkujący inwestorzy wybierają mieszkania również dlatego, że typowe lokale mieszkalne są stosunkowo łatwe w odsprzedaży. Wiele zależy oczywiście od koniunktury rynkowej, stanu lokum oraz jego lokalizacji. Niemniej mieszkanie prawdopodobnie odsprzedamy łatwiej niż dom. Wynika to nie tylko ze znacznie mniejszej ceny takiej nieruchomości lokalowej (w porównaniu z domem). Pamiętaj też, że wynajem domów nadal jest o wiele mniej popularny niż najem mieszkań.
Perspektywy wynajęcia mieszkań poprawia fakt, że często znajdują się one blisko centrum miast, czyli lokalizacji pożądanych przez młodych pracowników (również imigrantów zarobkowych) i studentów. Właśnie takie osoby stanowią gros wynajmujących na wolnym rynku. Wiele z nich szuka lokalu o powierzchni nie większej niż 50 mkw. (młode rodziny) lub 30–40 mkw. (single). Jeżeli bierzesz pod uwagę zakup większego lokum, pomyśl o jego podziale na samodzielne minimieszkania. Może być to dobry pomysł, ponieważ duże mieszkania są tańsze w przeliczeniu na 1 mkw. niż kawalerki. Chodzi przede wszystkim o obszerne lokale z segmentu popularnego, które liczą np. 70–80 mkw. Zainteresowanie nimi jest ograniczone, ponieważ wiele rodzin większych niż 2 + 1 woli zamieszkać w podmiejskim domu.
Niestety, niewielkie mieszkania mają również pewne wady inwestycyjne. Statystyki cenowe, które śledzę już od lat, wskazują, że za małe M przeciętnie trzeba zapłacić o 5–10% więcej niż za podobne lokum liczące standardowe 40–60 mkw. Dlaczego tak się dzieje? Po pierwsze dlatego, że małe mieszkania wzbudzają większe zainteresowanie inwestorów. Spore znaczenie ma też fakt, że w przypadku budowy małych lokali przez deweloperów stałe koszty, związane np. z biurokracją i marketingiem, rozkładają się na mniejszą liczbę metrów kwadratowych każdego mieszkania.
Opisywana zależność dotycząca wyższych cen 1 mkw. małych lokali deweloperskich wpływa również na rynek wtórny, bo używane mieszkania są dobrym zamiennikiem nowych M. Właśnie dlatego małe lokale praktycznie zawsze okazują się droższe w przeliczeniu na 1 mkw. niż typowe mieszkania o powierzchni 40–60 mkw. Mówimy oczywiście o lokalach z podobnej lokalizacji i o zbliżonej charakterystyce. Trudno przecież porównywać apartament z warszawskiego Śródmieścia i małą kawalerkę w wielkopłytowym bloku na odległym Tarchominie.
Czy to, co napisałem, oznacza, że nie powinieneś interesować się małymi M w kontekście inwestycji? Absolutnie nie! Przykładowe kalkulacje wskazują, że procentowy roczny zysk z wynajmu małych mieszkań (zwłaszcza kawalerek) bywa wyższy niż w przypadku większych M.
Jak już wspomniałem, powyższe dane o cenach mieszkań dotyczą transakcji wolnorynkowych. Wielu osobom tylko taka forma zakupu kojarzy się z mieszkaniami. Warto zatem zwrócić uwagę, że możliwe jest również nabycie lokalu mieszkalnego w inny sposób niż na wolnym rynku. Jeżeli chodzi o używane mieszkania, istnieje możliwość zakupu lokalu na przetargu organizowanym przez gminę, spółdzielnię mieszkaniową lub przedsiębiorstwo państwowe. Przetarg bywa sposobem na okazyjny zakup. Pamiętaj jednak, że przed przystąpieniem do licytacji będziesz musiał wnieść zwrotne wadium. Podobna sytuacja dotyczy także zakupu mieszkań podczas licytacji komorniczej. W takim przypadku wnoszone wadium nosi nazwę rękojmi.
ZWRÓĆ UWAGĘ
Kupując lokal mieszkalny na licytacji komorniczej, bierzesz na siebie całe ryzyko związane z długotrwałą eksmisją poprzedniego właściciela.
Powinieneś wiedzieć, że istnieje jeszcze inny sposób na zakup mieszkania w ramach inwestycji. Mowa o nabyciu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w spółdzielni i późniejszym wykupie tego M. Na opisywane rozwiązanie można się zdecydować, jeśli warunki transakcji są okazyjne i wiadomo, że działka pod blokiem ma uregulowany status prawny. Dowód takiego uporządkowanego statusu gruntu stanowią wcześniejsze wykupy mieszkań z tego samego bloku, które odbyły się bez problemów (od czerwca 2013 r.). Przed transakcją trzeba się również dowiedzieć, jakie będą dokładne koszty przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania w odrębną własność. Jeżeli koszt takiej operacji (zwanej potocznie wykupem mieszkania od spółdzielni) jest wysoki, to może się okazać, że zakup podobnego lokalu na wolnym rynku będzie bardziej opłacalny.
Jeżeli zdecydujesz się na zakup mieszkania w celach inwestycyjnych, to prawdopodobnie zrobisz to na wolnym rynku (tak samo jak zdecydowana większość inwestorów). Przed podjęciem jakichkolwiek kroków powinieneś jednak odpowiedzieć sobie na pytanie, jaki jest Twój plan inwestycyjny. Zawsze może on jeszcze ulec zmianie, np. wtedy, gdy wysokie ceny mieszkań zachęcą do wcześniejszej odsprzedaży lokalu. Niemniej jednak zachęcam do zastanowienia się nad strategią inwestycyjną. W przypadku mieszkań masz do wyboru m.in. następujące rozwiązania:
- szybką odsprzedaż zakładającą zysk z okazyjnej ceny zakupu i/lub wzrostu cen rynkowych i/lub remontu (tzw. flip),
- zakup z myślą o długookresowym wynajmie i wzroście wartości lokalu w długim okresie,
- zakup z planem krótszego wynajmu do momentu zyskownej odsprzedaży lub wykorzystania lokum na własne potrzeby lub potrzeby rodziny (np. dla studiujących dzieci).
Niezależnie od tego, jaki wariant wybierzesz, będziesz również musiał się zastanowić nad sposobem finansowania inwestycji (gotówka + kredyt lub sama gotówka). Jeśli bierzesz pod uwagę wykorzystanie kredytu bankowego, pamiętaj, że aktualny poziom stóp procentowych NBP i oprocentowania kredytów mieszkaniowych może być znacznie niższy od długoterminowej średniej.
Najbezpieczniej będzie, jeśli w ramach obliczeń weźmiesz pod uwagę średnie oprocentowanie „hipoteki” oraz jej miesięczną ratę dla stopy referencyjnej WIBOR 3M wynoszącej 3–4%. Podaję stopę WIBOR, czyli zmienny składnik oprocentowania kredytów „złotówkowych”, bo kredyty w innych walutach są obecnie praktycznie niedostępne (również dla inwestorów). Osoby ubiegające się o kredyty walutowe muszą wykazać m.in. stałe źródło dochodu w walucie przyszłego zobowiązania.
Leszek Markiewicz – skuteczny agent nieruchomości i kreatywny praktyk szybkiej sprzedaży. Związany z marką NieruchomosciSzybko.pl. Cały czas pracuje jako pośrednik na rynku wtórnym. Specjalizuje się we współpracy z klientami sprzedającymi nieruchomości i deweloperami. Dzięki autorskiemu Systemowi Skutecznej Sprzedaży Nieruchomości uzyskuje ceny sprzedaży wyższe o 10% i sprzedaje o 30% szybciej w porównaniu z agencjami i działami sprzedaży działającymi w standardowy sposób.
WSTĘP
Tę książkę zacząłem pisać po przejrzeniu różnych poradników dotyczących inwestowania w nieruchomości. Niestety, wydały mi się one niekompletne. Część skupia się tylko na najbardziej tradycyjnych rodzajach inwestowania (np. w typowy najem mieszkania). Inne są pisane wyłącznie z myślą o flipperach, czyli osobach, które zarabiają na szybkiej odsprzedaży mieszkania. Wadą wielu poradników jest koncentracja wyłącznie na jednym rodzaju nieruchomości. Najczęściej chodzi o lokale mieszkalne. Tymczasem mamy do dyspozycji wiele innych wariantów inwestycji: np. w działki rolne, lokale użytkowe, a nawet miejsca parkingowe.
Wadą praktycznie wszystkich przejrzanych przeze mnie publikacji jest brak odpowiednich informacji na temat podatkowych oraz prawnych warunków inwestowania w nieruchomości. Jeśli takie poradniki przeczyta początkujący inwestor, to może np. pomyśleć, że eksmisja lokatora jest łatwa, a odrolnienie działki szybkie. Rzeczywistość wygląda zupełnie inaczej.
Ja nie zamierzam ukrywać przed tobą zarówno zalet, jak i wad inwestowania w nieruchomości. Co więcej, napisałem książkę, która w moim odczuciu nie ma wszystkich wspomnianych wad. Na końcu przygotowałem dość obszerny rozdział z informacjami prawnopodatkowymi. Dzięki mojej książce dowiesz się np., kiedy można eksmitować niepłacącego lokatora, zapłacić niski ryczałt podatkowy od najmu albo odrolnić działkę. To ważne wiadomości, których niestety brakuje w podobnych opracowaniach.
Na wstępie mam też dla ciebie pewną pozytywną wiadomość. Być może nie wiesz, że nieruchomościowe inwestycje są możliwe bez dużego kapitału i poświęcania czasu. Położyłem duży nacisk właśnie na takie rozwiązania (stąd tytuł książki). W tej publikacji prezentuję również bardziej typowe sposoby pomnażania pieniędzy i zarabiania za pomocą nieruchomości (np. inwestycję w najem mieszkania).
Przed przybliżeniem ciekawych wariantów inwestycji oraz prawnych warunków ich prowadzenia krótko omówiłem różne rodzaje nieruchomości. Informacje na ten temat mogą pomóc w sprecyzowaniu twoich inwestycyjnych zainteresowań. Niezależnie od tego, jaką formę inwestycji w nieruchomości wybierzesz, życzę ci powodzenia i jednocześnie zachęcam do lektury.
_Leszek Markiewicz_1
W JAKIE NIERUCHOMOŚCI MOŻNA INWESTOWAĆ?
Z czysto prawnego punktu widzenia funkcjonują tylko trzy rodzaje nieruchomości: działki (nieruchomości gruntowe), budynki (nieruchomości budynkowe) oraz samodzielne lokale (nieruchomości lokalowe). Kategoria działek jest bardzo szeroka, ponieważ obejmuje również wszelkie grunty zajęte przez budynki (np. domy, garaże wolnostojące lub hale produkcyjne). Taki prosty podział nieruchomości na trzy grupy, który wynika wprost z przepisów, jest oczywiście zbyt ogólny w kontekście inwestycji.
Zapewne bez problemu mógłbyś wymienić wiele grup nieruchomości, które wydają się interesujące pod względem inwestycji (np. mieszkania, działki rolne lub lokale użytkowe). Właśnie takie różne rodzaje nieruchomości będę opisywał poniżej. Skupię się na ich specyficznych cechach, które są szczególnie ważne dla inwestora.
Analizę różnych rodzajów nieruchomości inwestycyjnych warto rozpocząć od najbardziej popularnej kategorii, czyli mieszkań. W dalszej kolejności zaprezentuję informacje dotyczące mniej popularnych rodzajów nieruchomości, które również są kupowane z myślą o inwestycjach. Być może o niektórych z nich nie myślałeś jeszcze w kontekście inwestowania.
1.1. MIESZKANIA
Mieszkanie to rodzaj nieruchomości, o którym w temacie inwestycji zdecydowanie najczęściej myśli przeciętny Kowalski. Warto się zastanowić dlaczego. Będzie to również dla ciebie dobra odpowiedź na ewentualne pytania o inwestycyjne walory mieszkań.
Pierwszą ważną zaletą typowych mieszkań jest ich cenowa dostępność względem innych nieruchomości kupowanych na własność (również inwestycyjnie). To oczywiste, że niewielkie mieszkanie, liczące np. 50 mkw., o wiele łatwiej kupić niż dużą działkę w dobrej lokalizacji albo obszerny lokal handlowy. Co więcej, takie lokum możesz łatwo wykorzystać na swoje potrzeby – bez dodatkowych nakładów pieniężnych (np. wtedy, gdy dorosną twoje dzieci).
ZWRÓĆ UWAGĘ
Około 40–50% wszystkich mieszkań sprzedawanych w Polsce ma od 40 mkw. do 60 mkw.
Teraz w ramach porównania zastanówmy się nad typowym domem. Będzie on miał nieco niższą cenę za 1 mkw. niż lokal (załóżmy – o 20%) i jednocześnie znacznie większą powierzchnię (np. 150 mkw.). Daje nam to ostateczną cenę zakupu na poziomie prawie dwa i pół razy wyższym niż w przypadku mieszkania. Taki problem dotyczy wszystkich domów w Polsce – nie tylko tych położonych w atrakcyjnych lokalizacjach. Później napiszę o innych problemach związanych z inwestowaniem w domy. Pamiętaj jednak, że mają one również swoje inwestycyjne zalety.
Jeżeli nie stać cię nawet na zakup małego mieszkania o powierzchni np. 30 mkw. i niewysokiej cenie jednostkowej albo boisz się ryzykować większą sumę pieniędzy, nie zniechęcaj się. W jednym z kolejnych rozdziałów zaprezentuję sposoby zarabiania na nieruchomościach bez wykorzystania kapitału (takie jak np. podnajem).
ZWRÓĆ UWAGĘ
Podnajem mieszkania nie wymaga praktycznie żadnego zaangażowania finansowego, ale nie zawsze będzie możliwy (z uwagi na właściciela).
Początkujący inwestorzy wybierają mieszkania również dlatego, że typowe lokale mieszkalne są stosunkowo łatwe w odsprzedaży. Wiele zależy oczywiście od koniunktury rynkowej, stanu lokum oraz jego lokalizacji. Niemniej mieszkanie prawdopodobnie odsprzedamy łatwiej niż dom. Wynika to nie tylko ze znacznie mniejszej ceny takiej nieruchomości lokalowej (w porównaniu z domem). Pamiętaj też, że wynajem domów nadal jest o wiele mniej popularny niż najem mieszkań.
Perspektywy wynajęcia mieszkań poprawia fakt, że często znajdują się one blisko centrum miast, czyli lokalizacji pożądanych przez młodych pracowników (również imigrantów zarobkowych) i studentów. Właśnie takie osoby stanowią gros wynajmujących na wolnym rynku. Wiele z nich szuka lokalu o powierzchni nie większej niż 50 mkw. (młode rodziny) lub 30–40 mkw. (single). Jeżeli bierzesz pod uwagę zakup większego lokum, pomyśl o jego podziale na samodzielne minimieszkania. Może być to dobry pomysł, ponieważ duże mieszkania są tańsze w przeliczeniu na 1 mkw. niż kawalerki. Chodzi przede wszystkim o obszerne lokale z segmentu popularnego, które liczą np. 70–80 mkw. Zainteresowanie nimi jest ograniczone, ponieważ wiele rodzin większych niż 2 + 1 woli zamieszkać w podmiejskim domu.
Niestety, niewielkie mieszkania mają również pewne wady inwestycyjne. Statystyki cenowe, które śledzę już od lat, wskazują, że za małe M przeciętnie trzeba zapłacić o 5–10% więcej niż za podobne lokum liczące standardowe 40–60 mkw. Dlaczego tak się dzieje? Po pierwsze dlatego, że małe mieszkania wzbudzają większe zainteresowanie inwestorów. Spore znaczenie ma też fakt, że w przypadku budowy małych lokali przez deweloperów stałe koszty, związane np. z biurokracją i marketingiem, rozkładają się na mniejszą liczbę metrów kwadratowych każdego mieszkania.
Opisywana zależność dotycząca wyższych cen 1 mkw. małych lokali deweloperskich wpływa również na rynek wtórny, bo używane mieszkania są dobrym zamiennikiem nowych M. Właśnie dlatego małe lokale praktycznie zawsze okazują się droższe w przeliczeniu na 1 mkw. niż typowe mieszkania o powierzchni 40–60 mkw. Mówimy oczywiście o lokalach z podobnej lokalizacji i o zbliżonej charakterystyce. Trudno przecież porównywać apartament z warszawskiego Śródmieścia i małą kawalerkę w wielkopłytowym bloku na odległym Tarchominie.
Czy to, co napisałem, oznacza, że nie powinieneś interesować się małymi M w kontekście inwestycji? Absolutnie nie! Przykładowe kalkulacje wskazują, że procentowy roczny zysk z wynajmu małych mieszkań (zwłaszcza kawalerek) bywa wyższy niż w przypadku większych M.
Jak już wspomniałem, powyższe dane o cenach mieszkań dotyczą transakcji wolnorynkowych. Wielu osobom tylko taka forma zakupu kojarzy się z mieszkaniami. Warto zatem zwrócić uwagę, że możliwe jest również nabycie lokalu mieszkalnego w inny sposób niż na wolnym rynku. Jeżeli chodzi o używane mieszkania, istnieje możliwość zakupu lokalu na przetargu organizowanym przez gminę, spółdzielnię mieszkaniową lub przedsiębiorstwo państwowe. Przetarg bywa sposobem na okazyjny zakup. Pamiętaj jednak, że przed przystąpieniem do licytacji będziesz musiał wnieść zwrotne wadium. Podobna sytuacja dotyczy także zakupu mieszkań podczas licytacji komorniczej. W takim przypadku wnoszone wadium nosi nazwę rękojmi.
ZWRÓĆ UWAGĘ
Kupując lokal mieszkalny na licytacji komorniczej, bierzesz na siebie całe ryzyko związane z długotrwałą eksmisją poprzedniego właściciela.
Powinieneś wiedzieć, że istnieje jeszcze inny sposób na zakup mieszkania w ramach inwestycji. Mowa o nabyciu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w spółdzielni i późniejszym wykupie tego M. Na opisywane rozwiązanie można się zdecydować, jeśli warunki transakcji są okazyjne i wiadomo, że działka pod blokiem ma uregulowany status prawny. Dowód takiego uporządkowanego statusu gruntu stanowią wcześniejsze wykupy mieszkań z tego samego bloku, które odbyły się bez problemów (od czerwca 2013 r.). Przed transakcją trzeba się również dowiedzieć, jakie będą dokładne koszty przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania w odrębną własność. Jeżeli koszt takiej operacji (zwanej potocznie wykupem mieszkania od spółdzielni) jest wysoki, to może się okazać, że zakup podobnego lokalu na wolnym rynku będzie bardziej opłacalny.
Jeżeli zdecydujesz się na zakup mieszkania w celach inwestycyjnych, to prawdopodobnie zrobisz to na wolnym rynku (tak samo jak zdecydowana większość inwestorów). Przed podjęciem jakichkolwiek kroków powinieneś jednak odpowiedzieć sobie na pytanie, jaki jest Twój plan inwestycyjny. Zawsze może on jeszcze ulec zmianie, np. wtedy, gdy wysokie ceny mieszkań zachęcą do wcześniejszej odsprzedaży lokalu. Niemniej jednak zachęcam do zastanowienia się nad strategią inwestycyjną. W przypadku mieszkań masz do wyboru m.in. następujące rozwiązania:
- szybką odsprzedaż zakładającą zysk z okazyjnej ceny zakupu i/lub wzrostu cen rynkowych i/lub remontu (tzw. flip),
- zakup z myślą o długookresowym wynajmie i wzroście wartości lokalu w długim okresie,
- zakup z planem krótszego wynajmu do momentu zyskownej odsprzedaży lub wykorzystania lokum na własne potrzeby lub potrzeby rodziny (np. dla studiujących dzieci).
Niezależnie od tego, jaki wariant wybierzesz, będziesz również musiał się zastanowić nad sposobem finansowania inwestycji (gotówka + kredyt lub sama gotówka). Jeśli bierzesz pod uwagę wykorzystanie kredytu bankowego, pamiętaj, że aktualny poziom stóp procentowych NBP i oprocentowania kredytów mieszkaniowych może być znacznie niższy od długoterminowej średniej.
Najbezpieczniej będzie, jeśli w ramach obliczeń weźmiesz pod uwagę średnie oprocentowanie „hipoteki” oraz jej miesięczną ratę dla stopy referencyjnej WIBOR 3M wynoszącej 3–4%. Podaję stopę WIBOR, czyli zmienny składnik oprocentowania kredytów „złotówkowych”, bo kredyty w innych walutach są obecnie praktycznie niedostępne (również dla inwestorów). Osoby ubiegające się o kredyty walutowe muszą wykazać m.in. stałe źródło dochodu w walucie przyszłego zobowiązania.
więcej..
