Nowoczesne instrumenty finansowe wspierające rozwój mieszkalnictwa w Unii Europejskiej i w Polsce - ebook

Wstęp

Kredyty hipoteczne mają największy udział w zadłużeniu gospodarstw domowych oraz jednocześnie stanowią ważną część działalności kredytowej banków europejskich. Finansowanie mieszkalnictwa jest więc obszarem o kluczowym znaczeniu dla systemu finansowego Unii Europejskiej, w tym strefy euro oraz Polski. Badania i analizy dotyczące finansowania budownictwa mieszkaniowego koncentrują się przede wszystkim na takich zagadnieniach, jak: zmiany poziomu zadłużenia gospodarstw domowych z tytułu zaciągniętych kredytów hipotecznych, charakterystyka instrumentów kredytowych na budowę i zakup nieruchomości, sposoby finansowania kredytów hipotecznych przez instytucje finansowe (tzw. refinansowanie kredytów hipotecznych), różnice pomiędzy oprocentowaniem kredytów hipotecznych a oprocentowaniem funduszy pozyskiwanych przez instytucje kredytowe na ich refinansowanie (mortgage spreads). Działalność badawcza i analityczna w znacznej mierze jest utrudniona ze względu na ograniczoną dostępność szczegółowych informacji i danych statystycznych dotyczących kredytów hipotecznych oraz sposobów ich refinansowania. Wieloletnie szeregi czasowe danych, które pozwalałyby na analizę zmian i tendencji finansowania mieszkalnictwa, w tym innowacji finansowych, często są niedostępne lub niekompletne.

Poziom szczegółowości, aktualność oraz ograniczenia w zakresie identyfikacji szeregów czasowych danych dotyczących aspektów finansowania mieszkalnictwa w Unii Europejskiej stanowią znane problemy w badaniach finansów gospodarstw domowych. Europejski Bank Centralny, banki centralne poszczególnych państw strefy euro oraz pozostałych krajów członkowskich Unii Europejskiej w coraz większym stopniu zacieśniają współpracę w obszarze pozyskiwania informacji i danych dotyczących różnych aspektów finansów gospodarstw domowych, dla których informacje i dane nie były dotychczas pozyskiwane lub były nieaktualne. Aktywna współpraca między bankami centralnymi Unii Europejskiej w tym zakresie pozwala na prezentację aktualnych i nowych danych statystycznych dotyczących finansów gospodarstw domowych, dostarczając precyzyjniejszego obrazu problemów badawczych oraz identyfikując zmiany i różnice między poszczególnymi krajami strefy euro a pozostałymi krajami członkowskimi Unii Europejskiej. Podstawową metodą badawczą zbierania informacji przez banki centralne pozostaje metoda kwestionariuszowa i przede wszystkim w ten sposób są pozyskiwane z instytucji finansowych informacje dotyczące charakterystyki produktów kredytowych opartych na hipotece oraz sposobów ich refinansowania. Na wykorzystanie metody kwestionariuszowej oraz na ograniczenia związane z identyfikacją i pozyskiwaniem danych zwracają również uwagę środowiska naukowe. Na problemy o takim charakterze wskazuje się w badaniach Swedish Institute for European Policy Studies. W znacznym stopniu determinuje to wykorzystanie metod heurystycznych w prognozowaniu zmian w obszarach finasowania i refinansowania mieszkalnictwa.

Kryzys finansowy lat 2007–2009 sprawił, że środowiska naukowe zaczęły stawiać pytania dotyczące zadłużenia gospodarstw domowych przez wykorzystanie innowacyjnych instrumentów finansowych oraz kredytów hipotecznych, a także ich refinansowania przez instytucje finansujące mieszkalnictwo. Stąd potrzeba prowadzenia badań nad zagadnieniami finansowania mieszkalnictwa opartych nie tylko na pozyskiwaniu szeregów czasowych danych statystycznych dla okresów wieloletnich, lecz także pozwalających na wypełnienie luk dotyczących braku dostępności danych lub ich aktualności. Badania i analizy powinny obejmować zarówno parametry dotyczące kredytów hipotecznych, jak i związane z nimi cechy systemów finansowych w poszczególnych krajach członkowskich Unii Europejskiej oraz równolegle sytuację gospodarstw domowych.

Kluczowym aspektem koncepcji instrumentów wspierających finansowanie mieszkalnictwa jest innowacyjność, przy czym należy z tego punktu widzenia dokonać rozróżnienia na kredyty hipoteczne jako instrumenty finansujące nieruchomości oraz instrumenty refinansujące kredyty hipoteczne, służące instytucjom kredytowym do pozyskiwania funduszy na ich udzielanie. Innowacyjność kredytów hipotecznych posiada odrębny charakter w stosunku do innowacyjności instrumentów refinansujących, choć obie grupy rozwiązań skupione są na tym samym celu.

Nowatorski instrument refinansowy opiera się na zabezpieczeniu w postaci innowacyjnych kredytów hipotecznych. Natomiast nowatorski kredyt hipoteczny opiera się na konstrukcji oprocentowania oraz warunkach umowy, które odbiegają od standardów powszechnie stosowanych przez instytucje kredytowe, zapewniając zarówno kredytobiorcom, jak i kredytodawcom dodatkowe korzyści ekonomiczne oraz konkurencyjność, nie zawsze jednak charakteryzując się proporcjonalnie niższym ryzykiem. Ten ostatni aspekt zdeprecjonował wartość innowacji finansowych w okresie kryzysu lat 2007–2009, a kredyty typu subprime stanowią jedną z jego kluczowych przyczyn. Należy jednak zauważyć, że za spowodowanie kryzysu nie należy winić innowacyjności instrumentów kredytowych, ale skalę, na jaką udzielano kredytów na finansowanie nieruchomości kredytobiorcom o niskiej zdolności kredytowej. Z tej perspektywy należy wskazać, że kryzys był rezultatem niewłaściwego podejścia do skali ryzyka kredytowego w instytucjach finansowych, a doraźne korzyści ekonomiczne były niewspółmierne do wyższego ryzyka. Dekadę po kryzysie finansowym kraje członkowskie Unii Europejskiej próbują ożywiać gospodarkę oraz rynek nieruchomości przez modyfikacje instrumentów finansowania mieszkalnictwa, tym razem jednak opierając się na warunku jednoczesnego zwiększania korzyści ekonomicznych przy jednoczesnym minimalizowaniu ryzyka zarówno kredytobiorców, jak i kredytodawców. Takiemu celowi powinna służyć opracowywana koncepcja innowacyjnego instrumentu finansowego wspierającego rozwój mieszkalnictwa.

Celem monografii jest sformułowanie teoretycznych i metodycznych podstaw wprowadzenia innowacyjnego produktu kredytowego, wspierającego rozwój mieszkalnictwa w Polsce. Do realizacji tak określonego celu wyznaczono następujące cele szczegółowe:

- C1: Identyfikacja oraz charakterystyka wykorzystania innowacyjnych instrumentów finansowych oraz kredytów hipotecznych na rynku nieruchomości.
- C2: Rozpoznanie problemów w zakresie refinansowania przez instytucje finansujące mieszkalnictwo w Unii Europejskiej, w szczególności w strefie euro, z punktu widzenia zadłużenia gospodarstw domowych z perspektywy czasowej pierwszych dwóch dekad XXI w.
- C3: Przedstawienie prognozy wpływu innowacyjnego modelu finansowania mieszkalnictwa na sytuację makroekonomiczną i mikroekonomiczną w Polsce.
- C4: Określenie roli rynku kredytów hipotecznych oraz rynku nieruchomości w Polsce.
- C5: Zidentyfikowanie rozwiązań w zakresie ochrony środowiska oraz promowania odnawialnych źródeł energii (OZE) przez innowacyjny produkt kredytowy.

W związku z powyższym sformułowano następujące hipotezy badawcze:

- H1: Istnieje silna potrzeba dalszego rozwoju innowacyjnych instrumentów finansowych wspierających rozwój mieszkalnictwa.
- H2: Występuje współzależność pomiędzy wprowadzeniem innowacyjnego modelu kredytowego a rozwojem sytuacji makroekonomicznej oraz mikroekonomicznej Polski.
- H3: Innowacyjny produkt kredytowy inicjuje rozwój odnawialnych źródeł energii (OZE).

Niniejsza monografia ma za zadanie poszerzenie obszaru badań dotyczących finansowania mieszkalnictwa, próbując po części wypełnić lukę w dotychczasowym dorobku nauki w tym zakresie. W opracowaniu wykorzystano jako materiały źródłowe publikacje takich instytucji, jak: Komisja Europejska, Europejski Bank Centralny, Bank Rozliczeń Międzynarodowych, European Mortgage Federation, International Capital Market Association. Zaletą tych materiałów źródłowych jest ich aktualność.

Dodatkowo wykorzystano publikacje nawiązujące do okresu kryzysu finansowego lat 2007–2009 takich instytucji, jak Narodowy Bank Szwajcarii oraz Swedish Institute for European Policy Studies. Chociaż dane pozyskane z tych źródeł w znacznej mierze obejmują okres dekady poprzedzającej kryzys, konkluzje w nich zawarte stanowiły kluczowe podstawy dokonania aktualnej diagnozy, identyfikacji tendencji oraz perspektyw dotyczących innowacji finansowych wspierających rozwój mieszkalnictwa na obszarze Unii Europejskiej prawie dekadę po kryzysie.

W opracowaniu prognozy wpływu innowacyjnego modelu finansowania mieszkalnictwa na wybrane aspekty sytuacji makroekonomicznej i mikroekonomicznej problemy badawcze zostały podzielone na dwie grupy zagadnień, w odniesieniu do których zastosowano odrębne metody prognostyczne. W przypadku pierwszej grupy problemów zastosowano metody matematyczno-statystyczne, w tym proste metody analizy i prognozowania oparte na modelach bazujących na średniorocznym tempie zmian identyfikowanym na podstawie indeksów łańcuchowych, oraz metody przyczynowo-skutkowe bazujące na jednorównaniowych modelach ekonometrycznych. W sytuacjach gdy do celów predykcji niemożliwe było stworzenie lub zastosowanie modelu ze względu na brak danych historycznych w odniesieniu do metody przyczynowo-skutkowej, modele prognostyczne zostały wykorzystane jako narzędzia symulacji. Symulacje na podstawie modelu prognostycznego pozwalały odpowiedzieć na pytanie, jakie prognozowane wartości osiągnęłaby zmienna endogeniczna, gdyby zmienne egzogeniczne przyjęły określone wartości.

W przypadku drugiej grupy problemów jako metoda prognostyczna została zastosowana metoda scenariuszowa, obejmująca scenariusze możliwych zdarzeń, ze wskazaniem zwykle dwóch najbardziej prawdopodobnych scenariuszy, pozytywnego i negatywnego, stworzonych na podstawie analiz, opinii oraz wniosków ekspertów Banku Rozrachunków Międzynarodowych (Committee on the Global Financial System), Europejskiego Banku Centralnego, Szwajcarskiego Banku Narodowego (Gerlach-Kristen i Lynos), Systemu Rezerw Federalnych (Bernanke i Muellbauer), the Smith Institute (the Affordable Housing Commission), Centrum AMRON (Centrum Prawa Bankowego i Informacji), a także dorobku naukowego wybranych autorów (Zadora, Zyed, Aziz i Hanif). Prognozy dotyczące pierwszej grupy problemów obejmowały lata 2020, 2021 i 2022. Realne wyprzedzenie prognoz wyniosło odpowiednio dwa, trzy i cztery lata, natomiast bieżące wyprzedzenie było równe odpowiednio jeden rok, dwa i trzy lata. Wyjątek stanowiła prognoza liczby urodzeń drugiego i kolejnego dziecka u matki w okresie T, w przypadku której realne wyprzedzenie prognozy wyniosło odpowiednio trzy lata (rok 2020), cztery lata (rok 2021) oraz pięć lat (rok 2022). Pierwsza grupa zagadnień obejmowała analizę zależności między wzrostem PKB a wzrostem wartości udzielonych kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych. W tworzeniu prognozy wykorzystano wyniki analiz i badań podstawowych dotyczących tendencji w zakresie finansowania sektora niefinansowego w Polsce, w tym przede wszystkim gospodarstw domowych.

Kluczowym narzędziem w prognozowaniu wpływu analizowanego modelu finansowania mieszkalnictwa opartego na źródłach spłat bazujących na transferach socjalnych były przeprowadzone przez Folwarskiego (2016) badania korelacji między poszczególnymi rodzajami kredytów a wzrostem gospodarczym. Badania były podporządkowane tezie, że „wzrost kredytowania różnych sektorów gospodarki pozytywnie wpływa na wzrost PKB w Polsce”. Najistotniejszy wniosek badawczy Folwarskiego dotyczył kredytów mieszkaniowych, który wskazywał na bardzo silną i istotną zależność między wzrostem kredytów mieszkaniowych ogółem dla gospodarstw domowych a wzrostem PKB. Okres badawczy obejmował lata 2005–2015, a więc zróżnicowane okresy cyklu koniunktury gospodarczej – okres przed kryzysem finansowym, w jego trakcie oraz po kryzysie, co istotnie podnosi walory narzędziowe wykorzystania zidentyfikowanej zależności do budowania prognozy wpływu analizowanego innowacyjnego modelu finansowania mieszkalnictwa na wzrost gospodarczy. W stworzonym modelu prognostycznym, bazującym na ekstrapolacji modelu Folwarskiego, zmienną endogeniczną ΔPKB_(T)* zdefiniowano jako prognozę przyrostu wzrostu gospodarczego w okresie T, natomiast zmienną egzogeniczną ΔMI_(T)* była prognoza przyrostu kredytów mieszkaniowych „Mieszkanie własnościowe 500+” w okresie T w relacji do całkowitej prognozowanej wartości zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych. Ze względu na fakt, że stworzenie modelu prognostycznego ΔPKB_(T)* zostało dokonane na podstawie ekstrapolacji, natomiast prognozy ΔMI_(T)* opierały się na wartościach wyznaczonych – ze względu na brak danych historycznych – na podstawie modelu symulacyjnego, zrezygnowano z analizy dokładności i błędu prognozy, uznając, że w tych okolicznościach szacowanie błędu ex ante jest bezzasadne.

Program „Rodzina 500+” funkcjonuje od 2016 r., przy czym w formie obejmującej wszystkie dzieci – od sierpnia 2019 r. Analizowany innowacyjny model finansowania mieszkalnictwa nie był do tej pory dostępny na rynku finansowym. W momencie opracowywania prognoz nie były więc znane dane historyczne, które pozwoliłyby na zbudowanie modelu przyczynowo-skutkowego, co pociągnęłoby za sobą możliwość stworzenia modeli prognostycznych pozwalających na tworzenie prognoz wpływu analizowanego instrumentu finansowania na politykę monetarną, rynek nieruchomości i sytuację gospodarstw domowych. Dlatego też w częściach poświęconych drugiej grupie zagadnień: po pierwsze, polityce monetarnej, finansowaniu mieszkalnictwa i rynkowi nieruchomości; po drugie, zespoleniu finansowania mieszkalnictwa z mechanizmem transmisji polityki monetarnej; po trzecie, impulsom cenowym na rynku nieruchomości oraz aktywności gospodarczej i konsumpcji; po czwarte, powiązaniom finansowania mieszkalnictwa i rynku nieruchomości z sytuacją gospodarstw domowych – wykorzystano heurystyczne metody badawcze. Uzasadnienie wyboru tych metod jest podyktowane zidentyfikowanym brakiem danych historycznych i niemożliwością stworzenia w chwili obecnej modeli przyczynowo-skutkowych. Przez poszukiwanie analogii dotyczących wpływu dotychczasowych instrumentów finansowania mieszkalnictwa na system finansowy, gospodarkę, rynek nieruchomości oraz przede wszystkim sytuację gospodarstw domowych, odwołując się do analiz, opinii i wniosków ekspertów oraz badaczy, metody heurystyczne pozwalają na budowanie scenariuszy wpływu innowacyjnego modelu finansowania mieszkalnictwa. Heurystyka pozwala na usystematyzowanie działań, umożliwiając rozwiązywanie problemów badawczych w warunkach braku lub niedostatecznej ilości informacji, a jeżeli rozwiązanie problemu nie jest możliwe – na usystematyzowanie poglądów oraz idei dotyczących problemu badawczego.

Odwołanie się do prognozowania heurystycznego wynika z konieczności przewidywania funkcjonowania rynku kredytów hipotecznych, rynku nieruchomości oraz sytuacji polskich gospodarstw domowych w warunkach obowiązywania programu „Rodzina 500+” oraz innowacyjnego modelu finansowania mieszkalnictwa, który to model nie wynika z dotychczasowego rozwoju systemu finansowego, a jego charakter jest związany z właściwościami polskiej gospodarki, w tym w zakresie regulacji prawnych i polityki fiskalnej. Stąd świadome włącznie metody scenariuszowej w proces tworzenia prognozy wpływu analizowanego modelu finansowania mieszkalnictwa w połączeniu z porządkowaniem oraz łączeniem dotychczasowych analiz, wyników badań oraz opinii dotyczących rynku kredytów hipotecznych, rynku nieruchomości, polityki monetarnej i sytuacji gospodarstw domowych, w celu uzyskania możliwego obrazu rzeczywistości w przyszłości. Podejście heurystyczne, odwołujące się do wyników zespołowych prac eksperckich lub naukowych, pozwala na wyższą jakość uzyskiwanych rozwiązań, wyższą efektywność rozwiązywania złożonych problemów, zwiększenie możliwości ich rozwiązywania ze względu na wyższy poziom tolerancji ryzyka. W odniesieniu do wybranych zagadnień (polityka monetarna, rynek nieruchomości, sytuacja gospodarstw domowych), w kontekście braku danych historycznych i modeli przyczynowo-skutkowych, pozwoliło to na wskazanie faktów i związków występujących między nimi, a następnie stworzenie scenariuszy wpływu innowacyjnego modelu finansowania mieszkalnictwa w wybranych aspektach na sytuację makroekonomiczną oraz mikroekonomiczną. W obszarze makroekonomicznym rozważania dotyczyły wyłącznie polityki monetarnej i rynku nieruchomości, natomiast w obszarze mikroekonomicznym rozważania zostały ograniczone do wpływu modelu finansowania na wybrane aspekty sytuacji gospodarstw domowych (dochód rozporządzalny, zadłużenie, zdolność kredytowa, występowanie zjawiska zagrożonych kredytów hipotecznych).