Poza własnością. W stronę udanej polityki mieszkaniowej - ebook

Beata Chomątowska Wstęp

Mieszkać dobrze

Na początek – dwie historie.

Obie rozgrywają się w dużych miastach. Bohater pierwszej mieszka w boksie wydzielonym na schodach starego domu, między czwartym a piątym piętrem. To i tak pewien stopień luksusu w porównaniu z poprzednim lokum – pokojem na parterze obok ruchliwej ulicy, współdzielonym z siedmioma innymi osobami. Wkrótce boks odwiedza kolega z pracy, przynosząc przykrą wieść: władze mają wkrótce zmniejszyć normę mieszkaniową z czterech do trzech i pół metra. Zaskoczeni znajomi próbują pocieszać się, że tak drastyczną rewaloryzację trudno byłoby przeprowadzić: każde przepierzenie trzeba by rozebrać i przybić na nowo, sama strona administracyjna jest tak skomplikowana, że trudna do wyobrażenia. Nie takie rzeczy jednak w tym mieście już widywano. Po wcześniejszej rewaloryzacji, wprowadzającej moduł czterometrowy, zarządzono, że wszystkie drzwi mają się otwierać na zewnątrz. „Manipulowanie sufitem było ulubioną sztuczką pozbawionych skrupułów kamieniczników: powierzchnię zwykle, dla wygody, obliczano na suficie i odchylając przepierzenia z dykty można było albo powierzchnię zwiększyć, pokazując boksy kandydatowi na lokatora (wiele małżeństw dało się w ten sposób nabrać na pojedyncze boksy), albo zmniejszyć w razie wizyty inspekcji mieszkaniowej”.

Koledzy decydują się wynająć na spółkę boks w innym zdewastowanym domu, gdzie przypadkowo odkrywają za ścianą nieużywany pokój o powierzchni piętnastu stóp kwadratowych. Urządzają się tam w konspiracji, ale stopniowo dołączają do nich kolejni lokatorzy, krewni i znajomi – i powierzchnia życiowa naszych bohaterów kurczy się do poprzednich trzech i pół metra.

A teraz wyobraźmy sobie inne miasto, w którym pilnie trzeba zapewnić dach nad głową całej masie gorzej sytuowanych lokatorów, głównie robotników ściągających w to miejsce za pracą. W tej historii na pierwszym planie są architekci, pełni zapału. Jeden z nich, kierujący projektem, pisze o przyszłej dzielnicy jako o „wielkim i pięknym zadaniu”, odpowiadającym na potrzeby robotników, ale skierowanym nie tylko do nich – bo dzielnica musi być zróżnicowana społecznie. „Wielkie – bo miasto dla blisko 50 tysięcy ludzi, wielkie – bo kształtujące przyszłe życie naszych rodaków, organizujące ich byt codzienny i kształcące pełną radości świadomość społeczną i dumę narodową, wielkie – bo przekraczające najśmielsze marzenia powstające w młodzieńczych głowach architektów z okresu, kiedy zapoznawali się z emocjonującym tematem swej przyszłej pracy zawodowej”. Dzielnica ma stanowić „obraz nowej rzeczywistości”. Rozplanowano ją w układzie szachownicowym, gdzie poszczególne kwartały stanowią odrębne kolonie mieszkalne. Jedna kolonia ma liczyć tysiąc mieszkańców. Wewnątrz wszystko, czego może potrzebować lokalna społeczność, gdy idzie o handel i usługi – dla każdego osiedla (10 tys. osób) – 17 sklepów branżowych, dla kolonii zaś obowiązkowo – sklep sprzężony spożywczo-kolonialny, nabiałowy, warzywniczy i mięsno-wędliniarski. W dzielnicy są też żłobki, które mogą przyjąć 60 albo 90 dzieci. Przedszkola, każde na 100–140 wychowanków. Kolonie tworzą jednolity pas zabudowy wokół ośrodka dzielnicowego, w którym architekci oprócz infrastruktury kulturalno-społecznej, m.in. domu kultury, domu społecznego dla dorosłych i młodzieży, ratusza, urządzeń sportowych i biur lokują szkoły, przedszkola, żłobki i budynki usługowe (pralnie, garaże rowerowe i samochodowe, transformatory, miejsca zsypu śmieci itp.) Przestrzeni wspólnej więc nie brakuje, za to mieszkania są małe, o powierzchni odpowiednio 30 m², 41 m², 48 m² i 59 m², maksymalnie po 4 na jednej klatce (później dojdą do nich jeszcze mieszkania „kawalerskie”, 13 m²– projektanci lokują je obok 30-metrowych, aby w razie potrzeby łatwiej było połączyć je w jedno). Ruch kołowy oddzielony od pieszego, samochody mają poruszać się tylko głównymi arteriami. Przy założeniu jednego samochodu na 100 mieszkańców centralny garaż i parkingi osiedlowe – 0,25 hektara – dla aut w pobliżu ośrodków osiedlowych wystarczą w zupełności, zwłaszcza że do dzielnicy dochodzić ma metro i tramwaje. „Zwiększamy komfort dziedzińców kolonijnych przez projektowanie szerszych dróg dojścia i placów wewnętrznych” – pisze autor projektu. Dzielnica ma wymiar ekologiczny. Od początku istotną rolę przypisano zieleni, dla której wydziela się niezabudowane pasy spływające z zachodu i wschód a także podwórka (współpracujący z pracownią botanik opracowuje wykaz ponad 100 odmian roślin, które dobrze znoszą miejscowe warunki). Co więcej jednak, do jej budowy wykorzystano znajdujący się na miejscu materiał – gruz zniszczonego miasta. Mury fundamentów i piwnic powstają z betonu, stropy z żeliwa, ściany domów zaś – z wyrabianych na miejscu, w specjalnie postawionych w tym celu halach, bloków i pustaków gruzobetonowych.

W tym miejscu coś już mogło czytelnikom zaświtać, więc odsłaniamy kurtynę: druga z historii zdarzyła się naprawdę. Dzielnica – „obraz nowej rzeczywistości” warszawski Muranów Południowy, projekt Bohdana Lacherta z zespołem. Powstały w latach 40. ubiegłego wieku, pod wieloma względami wyprzedzał swój czas, choć oparto go na ideach modernistycznego osiedla społecznego, starszych o co najmniej dwie dekady. Natomiast pierwsza opowieść, napisana w 1967 roku przez J.G. Ballarda, pod tytułem Człowiek przeciążony, to fantazja literacka z gatunku science fiction – choć czy aby na pewno? W Singapurze powstają przecież nanomieszkania, a także siedliska z tub – wspomina o nich również Joanna Erbel w swojej książce. Trzy i pół metra kwadratowego na osobę w tych realiach to tylko kwestia czasu. Zresztą, by nie szukać daleko: i na warszawskich forach poszukiwaczy mieszkań na wynajem krążą anegdotyczne oferty siedmiometrowych mieszkań-klitek z czynszem na poziomie dwóch tysięcy złotych.

Obie historie – ta realna i ta fikcyjna, choć doganiana przez rzeczywistość – przypominały mi się w trakcie lektury Poza własnością. Książka Joanny Erbel uświadamia nam bowiem, że w myśleniu o mieszkalnictwie znajdujemy się dziś pod każdym względem w punkcie przełomowym, zarówno w skali globalnej, jak i na polskim podwórku. Podejścia traktowane w ostatnich dwóch dekadach jak dogmat dewaluują się. Jednocześnie odkrywamy na nowo przydatność niektórych wcześniejszych rozwiązań (jak choćby wspomniany model osiedli społecznych), lecz ze świadomością, że nie da się ich skopiować jeden do jednego, ponieważ w zastałej formie nie odpowiadają już na wszystkie potrzeby przyszłych użytkowników, związane choćby z mobilnością. Dlatego równolegle do głosu dochodzą nowe, przyszłościowe trendy, testowane jeszcze nieśmiało zarówno przez publicznych, jak i prywatnych inwestorów. Na rodzimym podwórku, paradoksalnie, częściej przez tych drugich, bo szybsza reakcja na zmiany oznacza znaleźć się pół kroku przed konkurencją. W momencie gdy piszę te słowa, media donoszą, że nawet rządowy program Mieszkanie Plus, by mógł ruszyć z miejsca z większym niż dotąd impetem, będzie wymagał ściślejszej współpracy z sektorem deweloperskim.

Świat się zmienia – świadczą o tym między innymi materializujące się na naszych oczach futurologiczne prognozy. I nie chodzi tu tylko o wizje przeludnienia miast rodem z prozy Ballarda, skutkujące bytowaniem w nieludzkich warunkach; ani o rosnące nierówności społeczne, które w wymiarze mieszkalnictwa przybierają formę gett ubóstwa sąsiadujących z grodzonymi oazami luksusu (kłania się Mechaniczna pomarańcza), czy rozwój technologii, inteligentne mieszkania, roboty usługujące domownikom (znane doskonale choćby czytelnikom Lema). Kryzys klimatyczny, którego objawy odczuwamy już na własnej skórze, przestaje być zagrożeniem z głębokiej przyszłości. W kategorii „wspólnego gospodarstwa domowego” obok modelu tradycyjnej rodziny współistnieje coraz więcej międzyludzkich konfiguracji. Mało kto pracuje już do emerytury w jednej firmie i spędza całe życie w miejscu, gdzie się urodził. Zaczynamy za to na nowo doceniać to, co lokalne, chcemy dbać o swoje otoczenie, angażujemy się bezpośrednio w jego sprawy – niezależnie od tego, czy chodzi o wycinkę drzew, niekorzystne dla mieszkańców zmiany w przepisach czy miejsca parkingowe. Najmłodsze pokolenia wolą doświadczać niż posiadać, a rozpowszechniony w korporacjach kult produktywności odchodzi do lamusa. Firmy przekonują pracowników, że odpoczynek wspiera wysiłek intelektualny, inwestując w pokoje do drzemek i medytowania, a rządy testują sześciogodzinny dzień pracy, podczas gdy jeszcze kilka lat temu kogoś, kto ośmieliłby się zakwestionować konieczność harówki aż do upadłego dwanaście godzin na dobę w imię rosnącego PKB, uznano by za odszczepieńca i buntownika.

Książka Joanny Erbel, pokazująca, jak wszystkie te czynniki wpływają już lub będą wpływać na polski rynek mieszkaniowy, co rusz wytrąca czytelnika z komfortu stereotypowego myślenia, do jakiego przyzwyczailiśmy się za sprawą wszechobecnych reklam inwestycji deweloperskich, deklaracji polityków i „obiegowych mądrości”. Światowa branża budowlana śledzi pilnie prognozy z innych dziedzin, starając się reagować na nie z wyprzedzeniem. Tymczasem nad polskim rynkiem mieszkaniowym – zarówno wśród zajmujących się nim urzędników, jak i deweloperów, po samych lokatorów – zdaje się ciążyć definicja z podręczników rachunkowości, zgodnie z którą mieszkanie to środek trwały, a więc coś niezmiennego w sensie ścisłym. Jak kiedyś, gdy większość obywateli miała jedną tę samą pracę aż do emerytury i rodzinę jak z podręcznika Falskiego. Mieszkanie postrzegane w taki sposób to inwestycja często „na całe życie”, wiążąca właściciela z konkretnym adresem (i równie często z bankiem) jak chłopa pańszczyźnianego z ziemią, podczas gdy w czasach „ekonomii współdzielenia” bardziej adekwatne byłoby myślenie o nim jako o czymś, co się użytkuje, lecz niekoniecznie posiada. Młode, wchodzące w dorosłość generacje Polaków, podobnie jak ich rówieśnicy z zachodniej Europy deklarujące w badaniach społecznych, że wolą pożyczać rozmaite dobra niż je kupować, rozumują już inaczej. A skoro więc mieszkanie może być dobrem wykorzystywanym czasowo, przechodzącym z rąk do rąk, może niekoniecznie korzystanie zeń powinno kosztować połowę miesięcznych dochodów? Może najem wcale nie jest gorszy niż posiadanie, zwłaszcza że wśród kupujących nieruchomości za gotówkę zaczynają dominować nie przyszli użytkownicy, ale profesjonalni inwestorzy, obracający nimi później na rynku najmu krótkoterminowego? Argumenty „bo wszyscy tak robią”, „bo to się nie sprzeda”, tracą rację bytu. Erbel zwraca też uwagę na niezmiernie ważną kwestię – perspektywę średniaka, o którym na długo wszyscy zapomnieli, skupiając się w dyskusji o mieszkaniach wokół dwóch przeciwstawnych perspektyw: wystarczająco zamożnych, by pozwolili sobie jeśli nie na „apartament” za gotówkę, to przynajmniej na kredyt, oraz najuboższych, którzy mimo niskich dochodów też mają prawo mieszkać godnie. Rozwiązania dostępne dla tej drugiej grupy już powstają i w Polsce, choć jeszcze nie na skalę masową, zyskały też swoich rzeczników. Tymczasem dla osób zarabiających przeciętnie – kasjerek, pielęgniarek czy pocztowców, których zarobki nie wystarczają na wynajęcie samodzielnego mieszkania w dużym mieście, brakuje wciąż sensownej oferty – ich płacowe dylematy nie przebiły się wystarczająco do opinii publicznej.

Patrząc na światowe tendencje, trudno mieć wątpliwości, że mieszkalnictwo w naszym kraju też będzie musiało dostosować się do zjawisk, które dopiero kiełkują, przekonując się do nowych rozwiązań. Z drugiej – zacznie wracać do starych i sprawdzonych. Nie obejdzie się choćby bez rehabilitacji drewna, w powszechnej opinii uchodzącego za materiał mało bezpieczny, tymczasowy. A także betonu – jako materiału budowlanego i technologii prefabrykacji. Te akurat w schyłkowym PRL-u zyskały złą opinię wśród Polaków w reakcji na szarzyznę i jednostajność blokowych osiedli, kiedy budynki tego typu stawiano masowo, przedkładając korzyści skali nad estetyczne niuanse. Gdy nastał kapitalizm, mieszkańcy bloków – grupa stanowiąca wzorcowy wręcz przykład społecznej różnorodności – za sprawą medialnego dyskursu zyskali opinię „ludzi z marginesu”, „lokatorów z problemami” albo „młodzieżowych subkultur”. Samo betonowe osiedle zaś przeobraziło się w „blokowisko”, choć ta ostatnia nazwa, teraz podszyta lekką pogardą wobec zmuszonych do bytowania w tak niebezpiecznym i ponurym otoczeniu, pierwotnie ograniczała się do siedlisk zaprojektowanych źle, monotonnie, bez zauważalnej myśli urbanistycznej, pozbawionych terenów zielonych i niezbędnej do życia infrastruktury. Prasa, reklamy, kultura popularna – seriale! – zachwalały uroki własnego domku z garażem na przedmieściach, więc ambicje i sentymenty przechyliły szalę na stronę indywidualnego budownictwa (nic nowego – można by rzec, wspominając wysyp „dworków polskich” w pierwszych latach po odzyskaniu niepodległości w II Rzeczpospolitej). Nikt nie chciał być szarym człowiekiem z bloków. Przy okazji straszono konsekwencjami mieszkania w betonie: „Groźniejszy od promieni gamma jest radon” – donosił „Czas Krakowski” z początkiem lat 90. „W Polsce nie prowadzi się pomiarów radioaktywności oddawanych mieszkań. Budownictwo wielkopłytowe nie będzie szkodliwe dla zdrowia tylko pod jednym warunkiem: gdy zastosuje się zdrowe technologie i materiały” – przestrzegał w tekście pod złowróżbnym tytułem „Uran w ścianie”, by w kolejnym materiale odkryć w wielkiej płycie obecność grzybów. „Najsilniej działają aflatoksyny, zaledwie 10–15 mg aflatoksyny B1 dziennie wystarczy, aby wywołać raka skóry u szczura. Zaś przewlekłe zatruwanie organizmu małymi dawkami powoduje liczne zaburzenia rozwojowe”. Ciasne lokale podporządkowane normatywom, kiepskie wykonawstwo, podsumowywane do dziś anegdotami o niemożności ucieczki przed odgłosami życia sąsiadów, monotonia – realia mieszkaniowe doby PRL-u – wymęczyły kilka polskich pokoleń, skutecznie, choć nie zawsze słusznie zniechęcając wielu ich przedstawicieli do stosowanych wówczas rozwiązań. Choćby mieszkania komunalne, które kojarzą się od tamtego czasu jak najgorzej. Z drugiej strony była to jednak epoka, w której osiedla planowano kompleksowo, traktując urbanistykę na równi poważnie z architekturą, szacując zakres potrzebnych usług w zależności od liczby mieszkańców, przestrzegając reguł dotyczących nasłonecznienia mieszkań i odległości między budynkami.

Również technologiczne innowacje, od których zaczęła się kariera betonu jako budulca, skutkująca sto lat później fabrykami domów z wielkiej płyty, nie miały bezpośredniego związku z narzuconym Polsce po 1945 roku ustrojem. Wymusiła je w całej Europie XIX-wieczna rewolucja przemysłowa i związany z nią rozwój miast, które borykały się z napływem szukających dachu nad głową przybyszy, głównie robotników. Pod niektórymi względami od tamtych czasów nic się nie zmieniło: nadal potrzebujemy budować dużo, szybko i tanio. Także w naszym kraju. Na szczęście pojawiają się już pierwsze jaskółki, jak budynek przy ulicy Sprzecznej 4 w Warszawie, o którym pisze Joanna Erbel – pozwalające przełamać nieuzasadnione uprzedzenia wobec prefabrykacji. W ciągu ostatnich dekad jej metody też rozwinęły się na tyle, że powstające tą metodą domy nie mają nic wspólnego z dawnymi przeskalowanymi „maszynami do mieszkania”. Niewtajemniczone oko nie odróżni ich wręcz od budynków wykonanych z cegieł czy pustaków.

Muranów Południowy, prefabrykowane osiedle-pomnik, w rzeczywistości wygląda mniej efektownie niż na projektowych rysunkach, bo w jego realizacji przeszkodziła polityka. Architekci dwoili się i troili, by z możliwie jak najmniejszą szkodą dla lokatorów sprostać wymogom socrealizmu i oszczędnościom narzucającym sztywne normatywy, jeden typ okien, domy bez wind i balkonów. O tym, że chyba się im udało, świadczy paradoksalnie opinia niegdysiejszych dzieci, które dorastając w tak niestandardowym otoczeniu, jakim było miejsce po warszawskim getcie (stąd to budowanie z gruzów i na gruzach) wspominają Muranów jako szczęśliwy ogród dzieciństwa. Perspektywa dziecka jest dobrym punktem wyjścia w dyskusji o tym, co znaczy mieszkać dobrze – przypomina nam Erbel. Podobnie jak perspektywa seniora czy osoby z niepełnosprawnością (w tych przypadkach Muranów, pełen schodków, bram i innych utrudnień, już niekoniecznie sprawdza się jako wzorzec). Jego współczesnym lokatorom przydałyby się też udogodnienia niespotykane w czasach Lacherta, jak paczkomat dostępny dwadzieścia cztery godziny na dobę, bezprzewodowy internet w całej okolicy, a zamiast domu społecznego – miejsca na coworking.

Weźmy przykład z Wiednia – miasta będącego niedościgłym wzorcem, jeśli chodzi o mieszkalne innowacje. Osiedle Wohnpark Alterlaa na pierwszy rzut oka wygląda jak zaprzeczenie mieszkaniowego komfortu. „To wizualizacja” – piszą internauci, gdy na profilu „Betonia. Jest nas 12 milionów” zamieszczam zdjęcia bloków (każdy z nich ma 100 tys. metrów kwadratowych, 23–27 pięter), przypominających gigantyczne, zwężające się ku górze szafy biblioteczne, na których dolnych poziomach rośnie las. Na miejscu roślinność, oglądana z bliska, okazuje się ogródkami uprawianymi przez mieszkańców na własnych tarasach. Sam odbiór bloków też się zmienia, gdy dowiadujemy się, że na szczycie każdego z nich jest ogólnodostępny dla lokatorów basen, a na zimniejsze miesiące – tepidarium, solarium i sauny na podczerwień, w podziemiach zaś – dwukondygnacyjny parking, z poziomu którego odbierane są też śmieci. Jeszcze inaczej zaczynamy na nie patrzeć, gdy odkrywamy, że jest to osiedle komunalne – gatunek, który w Polsce kojarzy się z nijakimi blokami o niskim standardzie. Żadna też z niego satelicka sypialnia – świetnie skomunikowane z centrum stacją metra, składa się nie tylko z 3,2 tys. mieszkań, ale także z centrum handlowego, ośrodków opieki zdrowotnej, szkół, przedszkoli, placów zabaw, kortów tenisowych i dużego parku miejskiego połączonego z zielenią miejską. Jest też powierzchnia biurowa i 3400 miejsc parkingowych. Nic dziwnego, że chętni do zmiany adresu na Wohnpark Aterlaa zapisują się na listy oczekujących – jak wynika z filmu Zary Pfeifer Du, meine konkrete Utopie, który obejrzałam kilka lat temu na wystawie w wiedeńskim Muzeum Architektury. Tytuł filmu to gra słowna, może oznaczać zarówno betonową, jak i tę jedyną, konkretną utopię. A skoro już jesteśmy przy skojarzeniach językowych, to nazwisko nieżyjącego już architekta, który zaprojektował ów kompleks, brzmi Harry Glück. Glück zaś to po niemiecku „szczęście”. Nieźle, prawda? Zdaniem autorki dokumentu, poczucie satysfakcji – czy wręcz szczęścia – z mieszkania w danym miejscu płynie z zaspokojenia dwóch przeciwstawnych potrzeb jednocześnie: potrzeby prywatności i przebywania z innymi. Człowiek istota społeczna, jak pisał klasyk, ale zarazem każdy z nas od czasu do czasu potrzebuje schować się przed światem. Wydaje się, że Wohnpark Alterlaa, gdzie w każdej chwili można opuścić wygodne mieszkanie z tarasem, by popływać na dachu, pomajsterkować w osiedlowym klubie, poćwiczyć jogę w towarzystwie innych lokatorów albo zwyczajnie pójść na zakupy, taki właśnie dobrostan gwarantuje.

W Polsce dopiero protesty uświadamiają inwestorom, że równie ważny, a niekiedy wręcz ważniejszy niż liczba metrów kwadratowych wraz z kosztem miejsca parkingowego, przeliczany na cenę, jest widok za oknem, dostępność podstawowych usług, bliskość terenów zielonych, przedszkola, szkoły, sprawnie funkcjonującej komunikacji publicznej, a także struktura sprzyjająca interakcjom z sąsiadami (pod tym względem idealnie sprawdzają się miejskie kwartały, zorganizowane wokół skwerów czy placów – centrów lokalnych). A także, skoro wyszliśmy od kwestii finansowych, dodatkowe wydatki, jakie trzeba ponieść w związku z brakiem tych udogodnień, ogrzaniem lub oświetleniem mieszkania oraz przystosowaniem go w przyszłości do zmieniających się potrzeb użytkownika. Bo trudno ukryć, że jako społeczeństwo się starzejemy i nasza sprawność może zmieniać się w miarę upływu lat. Sposób użytkowania przestrzeni zmienia się w czasie również pod wpływem innych czynników – choćby wówczas, gdy powiększa się rodzina. Przybywa jednoosobowych gospodarstw domowych, których przedstawiciele chcą jednak spędzać czas w towarzystwie.

Joanna Erbel zdołała poznać rynek mieszkaniowy z wielu perspektyw: miejskiej aktywistki, urzędniczki pracującej nad programami określającymi dobre wzorce budowy przyszłych miejskich mieszkań i ekspertki zatrudnionej w państwowej spółce, która ma wznosić mieszkania dostępne. To pozwala jej zrewidować różne uproszczone opinie na temat poszczególnych aspektów rynku mieszkaniowego – cenne spojrzenie w czasach, gdy tracimy umiejętność słuchania drugiej strony, radykalizując się i ulegając nadmiernie pokusie upraszczania rzeczywistości.

Czytając Poza własnością, myślałam o wszystkich moich dotychczasowych mieszkaniach: od trzeciego piętra bloku z wielkiej płyty na całkiem nieźle zaprojektowanym krakowskim osiedlu z lat 70., poprzez dom z ogródkiem, mieszkanie w nowym bloku (niestrzeżonym i niegrodzonym) w innej części tego samego osiedla, pokój w holenderskim studentenhuis, przypominającym zasadami funkcjonowania cohousing, przestrzeń mieszkalną w zesquatowanym kościele, bloki z lat 40. i 50., po kamienice z międzywojnia. Byłam lokatorką, właścicielką, współlokatorką, najemczynią, wynajmującą. To cenne doświadczenia, ułatwiające odpowiedź na pytanie, które na początku stawia też autorka: czym jest dla mnie mieszkanie. W moim przypadku będzie to definicja bliska ideałom Karty Ateńskiej. A więc światło, powietrze i zieleń w zasięgu ręki, metraż niekoniecznie, prywatność owszem, ale w bliskości z innymi (by znać swoich sąsiadów choćby z widzenia). Centralne położenie, dostępność do różnorodnych usług, dobra komunikacja publiczna i parking rowerowy pod domem. Bo mieszkanie to nie tylko cztery ściany, sufit i to co pomiędzy, ale również otoczenie. Modernistom w rodzaju Lacherta, zaangażowanym w projekty pierwszych w Polsce osiedli społecznych, nie trzeba byłoby o tym przypominać. Zasady tej pilnowano również w PRL-u (choć oczywiście z różnym skutkiem, uzależnionym od woli politycznej i pożyczonych zasobów w państwowej kasie). Zagubiliśmy ją zaś wyjątkowo szybko w ciągu ostatnich dwóch wolnorynkowych dekad.

Wprowadzenie

Mieszkanie, czyli co?

Czy potrzebujemy polityki mieszkaniowej? Jak najtrafniej wyznaczyć jej ramy? Żeby odpowiedzieć na te pytania, wpierw musimy zadać inne, na pozór prostsze, za to o kluczowym znaczeniu: czym jest mieszkanie.

Dla liberałów ekonomicznych mieszkanie to towar. Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych jest zaś domeną rynku. Dla ruchów lokatorskich „mieszkanie jest prawem – nie towarem”. Z podobnego punktu widzenia wychodzą organizacje społeczne takie jak Habitat for Humanity, dla których mieszkanie to prawo człowieka, ale również pewien proces związany z budowaniem wspólnoty sąsiedzkiej i poczucia przynależności¹. Konserwatyści natomiast utożsamiają mieszkanie z przestrzenią rodzinną. Przykładowo, prezydent Gdańska, Paweł Adamowicz, we wstępie do Gdańskiego programu mieszkalnictwa społecznego pisał: „Gdy myślę «mieszkanie», widzę szczęśliwą rodzinę w ciepłej i bezpiecznej przestrzeni, z dziećmi, psem, bez większych kłopotów. Tak chciałbym widzieć każdą gdańską rodzinę, zarówno tę, która sobie dobrze radzi, ale też tę, która ma pewne problemy w funkcjonowaniu”².

Podobnie mieszkanie ujmuje Beata Daszyńska-Muzyczka, prezeska Banku Gospodarstwa Krajowego, która na Forum Dialogu Mieszkaniowego 2018 poświęconym wyzwaniom mieszkalnictwa mówiła, że „dom, własne mieszkanie, własne cztery kąty kojarzy nam się z czymś ciepłym i bezpiecznym, bezpieczeństwem, własną oazą”³. W tym samym tonie wypowiada się Karolina Tulkowska-Słyk, autorka książki Nowoczesne mieszkanie. Dla Tulkowskiej-Słyk „mieszkanie jest przestrzenią, w której powstaje miejsce, gdzie żyjemy, wychowujemy dzieci i kształtujemy wspomnienia. Wchodzimy w nim w intymne, bliskie relacje z tymi, których kochamy i którzy nas kochają. To tam możemy być sobą, bezpieczni w prywatnej przestrzeni, którą kontrolujemy i którą możemy zorganizować wedle własnych oczekiwań. Mieszkanie pozwala nam realizować potrzebę prywatności, żyć bezpiecznie, w spokoju i komforcie”⁴. Autorka mieszkanie postrzega zatem jako miejsce, w którym realizujemy potrzebę bezpieczeństwa, życia rodzinnego, ale również odpoczynku oraz pracy. Mieszkanie to coś więcej niż fizyczna struktura budynku – to przestrzeń do życia.

Jednak przestrzeń do życia niekoniecznie musi oznaczać przestrzeń życia rodzinnego. Dla propagatorów colivingów, czyli budynków z przestrzeniami wspólnymi, przeznaczonych głównie dla młodych osób, mieszkanie to usługa⁵. Colivingi tworzą przestrzeń dla społeczności o charakterze towarzyskim i biznesowym, a nie rodzinnym. Perspektywa mieszkania jako usługi zmienia nasz sposób myślenia: dostrzegamy szerszy kontekst – w tym wypadku jest to kontekst przestrzenny (budynek, okolica). Pytamy: czy daną potrzebę, na przykład potrzebę wypicia dobrej kawy, zaproszenia grona przyjaciół na obiad, można łatwo zaspokoić, ale niekoniecznie we własnym mieszkaniu? Perspektywa mieszkania jako usługi odsuwa również opozycję prawo – towar oraz nacisk na przywiązanie do własności. W tym ujęciu jeśli do czegoś się przywiązujemy, to przede wszystkim do wygody i dostępu do pewnych usług.

Mnie najbliższe jest podejście do mieszkania, wykraczające poza fizyczną przestrzeń, w której przebywamy. Mieszkanie to coś znacznie więcej. To punkt startowy, nasza sytuacja wyjściowa, która wpływa na strategie rodzinne, zawodowe, nawyki transportowe oraz poczucie bezpieczeństwa. Mieszkanie to również punkt wyjścia do naszego egzystencjalnego bycia w świecie. Zupełnie inaczej myślimy o pracy, kiedy mamy na szyi pętlę kredytową, a inaczej kiedy wynajmujemy mieszkanie w systemie stabilnego najmu, ale z możliwością rozwiązania umowy w momencie, kiedy chcemy. Czyli na przykład wtedy, gdy zmieniła się nasza sytuacja społeczna, rodzinna lub zawodowa. Inaczej nam się układają relacje, jeśli dysponujemy własną przestrzenią, do której możemy zaprosić, kogo chcemy, bez konieczności tłumaczenia się przed kimkolwiek. Albo gdy istnieje miejsce, w którym możemy spokojnie pobyć sami i pomyśleć.

Mieszkanie to przestrzeń, która daje swobodę wyboru, kim chcemy być i jakie życie chcemy prowadzić, a jednocześnie umożliwia dobrowolne przebywanie z innymi ludźmi. Dobry system mieszkaniowy jest w stanie łączyć potrzeby, które w obecnym świecie mogą wydawać się sprzeczne: stabilności i mobilności. Mobilności, dodajmy, rozumianej zarówno fizycznie, jak i społecznie. To także system, który łączy potrzebę prywatności z potrzebą zakorzenienia; indywidualizmu i wspólnoty. Wreszcie dostępne mieszkanie to przestrzeń wolności – wolności myślenia i wyboru, przez całe życie, a nie jedynie w momencie zakupu mieszkania.

Aby trafnie odpowiedzieć na pytanie, jak tworzyć dobre polityki mieszkaniowe, warto dostrzec, że mieszkanie to coś więcej niż pusta przestrzeń, którą wypełniamy przedmiotami i życiem. Kluczowe znaczenie ma tu zarówno kwestia ceny, jak i infrastruktury społecznej. O tej ostatniej wciąż zbyt mało się mówi w kontekście oceny projektów mieszkaniowych, zwłaszcza deweloperskich. To cena jest wciąż głównym wyznacznikiem, a nie dostęp do kluczowych usług i sprawnego transportu publicznego. Szacując koszt mieszkania, pomijamy pozostałe: wydatki na samochód, prywatne przedszkole czy czas tracony na stanie w korkach. Wzięcie kredytu na 30 lat to jak skok na głęboką wodę, gdzie dla większości osób jednorazowa decyzja o wyborze mieszkania mocno ogranicza przyszłe wybory życiowe. Przecież jeśli okaże się, że wybraliśmy źle, nie ma łatwej drogi wyjścia. A trudno wybrać dobrze w sytuacji, kiedy rynek komercyjny dąży do maksymalizacji zysku, a nie podnoszenia jakości zamieszkiwania.

Skupienie się na własności i konieczności zadeklarowania miejsca zamieszkania na wczesnym etapie życia – nierzadko zanim budynek powstanie – sprawia, że trudno rozmawia się o mieszkalnictwie jako o złożonej całości. Tymczasem dobry system najmu daje znacznie większą elastyczność, a też i otwartość na dyskusję o tym, jak budować osiedla, które mają wartość nie tylko ekonomiczną, ale i społeczną.

Dlaczego najem?

Ramy dla tej książki wykuwały się kilka lat. Punktem zwrotnym okazało się pytanie, które padło podczas seminarium o mieszkalnictwie: „Dlaczego w Szwajcarii można budować dobrze, a u nas nowe budynki są tak kiepskiej jakości?”. Pytanie to skierowane było do architektki, Patrycji Okuljar, która prowadziła wykład o cohousingu w Zurychu⁶. Odpowiedź była prosta, wręcz banalna: w Szwajcarii buduje się tak, żeby budynki nie traciły na wartości przez kolejne 20–30 lat. Nie wiedziałam jeszcze wtedy, że słowa Okuljar staną się dla mnie kluczem do zrozumienia potencjału najmu instytucjonalnego. W tamtym momencie wypowiedź ta brzmiała niczym kolejny dowód na to, że polskie mieszkalnictwo konsekwentnie zmierza ku zagładzie. Długi horyzont myślenia o mieszkalnictwie i pytanie, jak powstające budynki będą się starzeć, zdawały się całkowicie obce nadwiślańskim prywatnym inwestorom. Mieszkania miały co najwyżej dobrze prezentować się na wizualizacjach – a potem przez najbliższe 3–5 lat. Ich dalszy los stanowił prywatne zmartwienie indywidualnych właścicieli. To oni mieli ponosić ryzyko rosnących kosztów remontów lub spadku wartości nieruchomości.

Szwajcarska mieszkaniówka jawiła się niczym pełne sklepowe półki w stanie wojennym – coś, co nie ma szans zmaterializować się w Polsce. Tu bowiem domeną jest prowizorka (i wydawało się, że zawsze będzie). Wszystkie projekty wykraczające poza horyzont najbliższych wyborów są ograniczane przez powszechne przekonanie, że skoro gonimy Zachód, to nie możemy pozwolić sobie na taki zbytek jak wysoki standard mieszkaniowy. Tym bardziej nie stać nas na wprowadzenie zrównoważonego budownictwa.

Szwajcarski poziom, a może po prostu poziom europejski, był obiektem westchnień społeczniczek i architektów. Tyleż wytęskniony, co nierealny. Znaliśmy modelowe projekty z Zachodu, robiły na nas kolosalne wrażenie. Jednak szybko dochodziliśmy do wniosku, że to wspaniałe rozwiązania, które nie sprawdzą się w naszym kontekście kulturowym. Zupełnie jak kilka lat wcześniej budżet obywatelski z Porto Alegre, o którym marzyli fani i fanki zwiększania udziału społeczności lokalnych w procesie podejmowania decyzji. Jednak podobnie jak w przypadku budżetów partycypacyjnych, tak i w „mieszkaniówce” przyszłość rysowała się w dużo ciekawszych barwach, niż początkowo mogło mi się wydawać. Nowa jakość była dosłownie za rogiem.

Mimo że interesowałam się mieszkalnictwem, nie wiedziałam wówczas, że właśnie w ten sposób co Szwajcarzy myślą też urzędnicy i urzędniczki ówczesnego Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa odpowiedzialnego za tworzenie Narodowego Programu Mieszkaniowego. Ani że planowany program Mieszkanie Plus będzie pretekstem do tego, by wywołać kwestię poprawy jakości wykonania budynków. W uchwale programowej znajdziemy i taki zapis: „poprawa dostępności mieszkań przez opracowanie i wdrożenie obowiązkowych standardów dotyczących mieszkań budowanych w ramach społecznego budownictwa czynszowego”⁷. Wprowadzenie standardów dla nowo powstających inwestycji ma służyć maksymalizacji „efektywności wykorzystania środków publicznych, przy jednoczesnym zapewnieniu takich form projektowania budynków, zabudowy i zastosowanych technologii, które będą zapewniały optymalizację kosztów budowy, niskie koszty ponoszone przez mieszkańców na etapie użytkowania mieszkania, poszanowanie ładu przestrzennego i wysoką użyteczność funkcjonalną mieszkań”⁸. W przypadku Mieszkania Plus argument dotyczący długofalowej inwestycji powiązano z argumentem wywodzącym się z dobra wspólnego, wedle którego publiczne środki powinny być wydawane na rzeczy dobrej jakości. Problem polegał na tym, że tej dobrej jakości w dobrej cenie nikt w Polsce nie widział w projektach realizowanych w ostatnich latach. Miękki zapis w Narodowym Programie Mieszkaniowym pokazywał, że autorzy rządowych dokumentów dostrzegli związek pomiędzy inwestowaniem w dłuższej perspektywie a jakością. Jednak groźba „budujcie dobrze albo się nie wynajmie!” nie została sformułowana wprost. Rynek najmu instytucjonalnego wciąż raczkował. W 2016 roku, kiedy zapadały decyzje o pierwszych inwestycjach w ramach programu Mieszkanie Plus, na stołecznym rynku najmu pojawiały się dopiero pierwsze inwestycje mieszkaniowe kupowane przez fundusze. W awangardzie była Catella z mieszkaniami przy ul. Złotej 44 i przy ul. Pereca. Oba adresy to segment premium, który trudno porównać do budownictwa dostępnego. Ponadto inne polskie miasta nie miały własnych doświadczeń w tym zakresie. Stąd pewnie również brak szczególnej troski o jakość pierwszych inwestycji realizowanych w ramach programu Mieszkanie Plus, która powinna być wyższa niż w przeciętnym budynku z mieszkaniami na sprzedaż.

Dziś gdy piszę te słowa, czyli w 2019 roku, rynek najmu instytucjonalnego w Polsce nadal jest na etapie początkowym. Jak dotąd mieszkania na wynajem buduje głównie fundusz zarządzany przez PFR Nieruchomości (spółkę odpowiedzialną za wdrażanie programu Mieszkanie Plus), ale z czasem będzie ich więcej. Nowe możliwości otworzy ustawa o REIT-ach (Real Estate Investment Trust) lub FINN-ach (Funduszach Inwestycji w Najem Nieruchomości), która ma ułatwić inwestowanie prywatnych środków w budownictwo na wynajem. Z czasem będzie się pojawiać również więcej zagranicznych funduszy inwestujących w mieszkania na wynajem. Poza wspomnianą już Catellą, jest to platforma Resi4Rent tworzona przez Echo Investment, która inwestuje w Warszawie (Browary Warszawskie), Wrocławiu (Kępa Mieszczańska, Rychtalska) oraz w Łodzi (Wodna). Od lat budują też TBS-y (Towarzystwa Budownictwa Społecznego), ale ze względu na preferencyjne warunki i przywiązanie ludzi do mieszkań z wysokim wkładem własnym nie muszą się bać, że mieszkania te będą stały puste albo będą wynajmowane poniżej kosztów utrzymania.

Poza jakością projektowania drugą zmianą, jaką niesie za sobą najem instytucjonalny, jest zagwarantowanie stabilności. Operator mieszkaniowy, zwłaszcza taki, który realizuje państwowy program, gwarantuje bezpieczeństwo długoterminowego najmu. Znika jedna z większych bolączek prywatnego rynku najmu, czyli obawa, że z dnia na dzień właściciel mieszkania zmieni zdanie i w ciągu miesiąca lub dwóch będziemy zmuszeni do przeprowadzki. Dodatkowo zarządzanie całym portfelem inwestycji, setkami lub tysiącami mieszkań, pozwala na wdrażanie kompleksowych rozwiązań. Umożliwiają one optymalizację kosztów budowy, podnoszenie jakości obsługi, ale również tworzenie systemów przeciwdziałania zadłużeniu, a w ostateczności – amortyzowanie nieregularności w płatności czynszu. Co więcej, inwestor, który dysponuje różnymi typami mieszkań o różnych cenach oraz biurami czy usługami, może tworzyć ofertę mieszkaniową dużo bardziej wyrafinowaną i adekwatną do zmieniających się potrzeb współczesnego społeczeństwa.

Wejście funduszy oraz oddanie prywatnym spółkom mieszkalnictwa wiąże się jednak również z ryzykiem, takim jak skokowa podwyżka cen. Dobrym przykładem jest tutaj Berlin. W niemieckiej stolicy wpierw sprywatyzowano spółki mieszkaniowe. Obecnie jednak u naszych zachodnich sąsiadów toczy się dyskusja o ponownej komunalizacji spółek. Podobnie zresztą stało się kilka lat wcześniej z wodociągami. Odpowiedzią może być tutaj oparcie mieszkalnictwa dostępnego na modelu, w którym dojście do własności nie leży po stronie indywidualnych osób lub korporacji, ale miejskich spółek, nad którymi kontrolę sprawuje samorząd. W ten właśnie sposób działa nowy program mieszkaniowy w Irlandii tworzony w modelu partnerstwa publiczno-prywatnego, gdzie po 25 latach mieszkania wybudowane przez prywatnego inwestora przejdą na własność państwa⁹.

Najem instytucjonalny wraz z towarzyszącą mu dłuższą perspektywą czasową rzuca inne światło na takie tematy jak zrównoważone budownictwo czy budowanie tożsamości lokalnej. Inwestycja musi być ekonomiczna w utrzymaniu i przewidywać nadchodzące zmiany, w tym zmiany klimatycznie. Obecnie niewielu projektantów tworzy wizualizacje nie tylko na dobrą pogodę, ale również na okresy deszczowe. Mało kto zastanawia się, jak przestrzeń będzie funkcjonować zarówno podczas okresów suszy, jak i coraz częstszych nawalnych deszczów. Dłuższa perspektywa sprawia, że ważnym elementem staje się również kwestia budowania społeczności – i w wymiarze tworzenia miejsc sąsiedzkich spotkań, i budowania tożsamości, na przykład poprzez wprowadzanie sztuki do wspólnej przestrzeni. Dłuższy horyzont czasowy wymaga także śledzenia zmian społecznych, zwłaszcza tych związanych z mobilnością oraz modelami rodziny, wspólnoty i pracy.

Najem zmienia wszystko, bo sprawia, że przestajemy patrzeć na mieszkanie jako fizyczną przestrzeń oddzieloną od swojego kontekstu, której wartość oceniana jest wyłącznie tu i teraz. Myślenie z perspektywy inwestycji, które nie mogą stracić na wartości przez kolejne 30 lat, wymusza śledzenie trendów i dostosowywanie się do nich. O tych trendach jest ta książka.

Celem tej książki jest również zwrócenie uwagi na zestawy przekonań, które sprawiają, że pewne rozwiązania traktujemy jako naturalne i zdroworozsądkowe, a inne wydają się nam całkiem abstrakcyjne, nieracjonalne, nieadekwatne dla naszego kraju i obecnych czasów. Jednym z powszechnie funkcjonujących w Polsce przekonań dotyczących mieszkalnictwa jest między innymi uznanie najmu za gorszą, bo mniej bezpieczną i bardziej ograniczającą, formę zamieszkiwania. Od czasu transformacji ustrojowej tzw. zdrowy rozsądek podpowiadał, że jedyna bezpieczna, ale również właściwa forma relacji człowieka do mieszkania to własność. To się powoli – i na szczęście – zmienia.

Poza własnością jest również sumą doświadczeń, które zebrałam, i rozmów, które odbyłam w ramach prac nad Polityką mieszkaniową dla m.st. Warszawy i Programem Mieszkania2030 oraz podczas pracy w PFR Nieruchomości (dawniej BGK Nieruchomości) przy wdrażaniu programu Mieszkanie Plus. Nie powstałaby bez dziesiątek rozmów ani bez otwartości i chęci dzielenia się informacjami osób, z którymi mogłam pracować i/lub toczyć długie dyskusje. Im poświęcam ostatni rozdział, Podziękowania. Znajdą się też tam podziękowania dla redaktora tej książki, Tomka Mincera, któremu przypadła niewdzięczna (acz kluczowa) rola ponaglania mnie przy pisaniu.

O czym w książce nie przeczytacie

Książka nie jest raportem o stanie mieszkalnictwa w Polsce. Ten temat poruszają m.in. takie publikacje jak: Raport Instytutu Rozwoju Miast i Regionów o stanie polskich miast wydany przez Obserwatorium Polityki Miejskiej oraz raporty Habitat for Humanity.

Poza własnością nie ma na celu rozliczania niedociągnięć istniejących programów mieszkaniowych. W przypadku programów takich jak Mieszkanie dla Młodych czy Rodzina Na Swoim publikacją, która to świetnie zrobiła, jest 13 pięter Filipa Springera. Książka nie będzie dotyczyć dysfunkcji polityki planistycznej – w tym zakresie odsyłam do Wanny z kolumnadą Filipa Springera, która pokazuje bolesne skutki braku regulacji. Nie przeczytacie też o mądrych próbach dogęszczania tkanki miejskiej (warto śledzić działania Zbyszka Maćkowa i jego wrocławskiego kolektywu Gęsto).

Poza własnością pomimo że ma ambicje śledzić trendy, to koncentruje się głównie na zjawiskach, które mogą wejść na stałe do polityk lokalnych i krajowych, więc pomija tym samym inicjatywy anarchistyczne, które z założenia z dystansem odnoszą się do formalnych regulacji.

Struktura książki

Poza własnością pokazuje trendy w polityce mieszkaniowej, które mają szansę stać się pionierskimi rozwiązaniami, otwierającymi drzwi realizacjom na większą skalę. Jednak aby to było możliwe, konieczne są dalsze zmiany w wyobraźni społecznej. Ambicją tej książki jest przyspieszenie tych zmian przez pokazanie różnych procesów zachodzących w obszarze mieszkalnictwa jako elementów całościowej wielkiej zmiany. Głęboko wierzę, że lepsza przyszłość czeka na nas za rogiem, a rzeczywistość społeczna jest bardziej dynamiczna. Zmiany oglądane post factum sprawiają wrażenie nieuniknionych konsekwencji poprzednich wydarzeń, jednak życie jest tylko wtedy proste, gdy spogląda się wstecz. Na drodze do realizacji zmian stoi wiele utartych schematów obarczających społeczną wyobraźnię. W momencie kiedy projekty powstają, trudno ocenić, czy uda się osiągnąć sukces, a jeśli tak, w jakim horyzoncie czasowym. Ale zawsze warto próbować. O tym jest rozdział 1 tej książki, Co blokuje zmianę?

Rozdział 2, Zamieszkać, jest stop-klatką obecnej rzeczywistości mieszkaniowej. Pokazuje wielość sytuacji mieszkaniowych w polskich miastach, zwłaszcza tych największych. Wysokość opłat za mieszkanie jest tam sprawą losową i zależy w dużej mierze od szczęścia, pochodzenia społecznego oraz momentu przeprowadzki.

Rozdział 3, Idzie nowe, opowiada o zmianach w mieszkalnictwie i świadomości społecznej, które otwierają przestrzeń dla pojawienia się najmu jako pożądanej alternatywy wobec własności.

W rozdziale 4, Dostępne mieszkania, przeczytacie o tym, jak określić dostępność cenową mieszkania, jak do tego tematu podchodzi się w Polsce, a jak wygląda segment mieszkań dostępnych za granicą. To również próba przeanalizowania kosztów mieszkań, zarówno na rynku prywatnym, jak i na rynku mieszkań dostępnych oraz pokazania różnych modeli finansowania – w tym kwestii źródeł rozbieżności cenowych pomiędzy mieszkaniami socjalnymi, komunalnymi, w TBS-ach i budowanymi w ramach programu Mieszkanie Plus; kto na czym zarabia i do czego dokłada.

Rozdział 5, Wynajem to więcej niż mieszkanie, pokazuje, jak spojrzenie z perspektywy najmu (a nie własności) przekierowuje nasze myślenie z czterech ścian na całe miasto. Z tego, co posiadamy, na to, z czego możemy korzystać. Skrajnym przykładem rozszerzenia funkcji mieszkaniowych na części wspólne budynku i najbliższą okolicę są colivingi i nowoczesne projekty mikroapartamentów. Tam wspólny salon zastępuje prywatny, a lokalna knajpa działa jak coworking space. Projektowanie na wynajem sprawia, że więcej myślimy o naszym najbliższym sąsiedztwie. Jednocześnie nadal aktualne jest pytanie, jak małe może być mieszkanie oraz gdzie przebiega granica między tym, co wspólne, a co powinno pozostać prywatne.

Rozdział 6, Mieszkanie, które wyrównuje szanse, traktuje o projektach mieszkaniowych, których celem jest pomóc stanąć na nogi ich mieszkankom i mieszkańcom. Przykładem takich projektów są Społeczne Agencje Najmu. W ten sposób działa też wiele projektów senioralnych.

Rozdział 7, Przewidzieć przyszłość, dotyczy projektowania w perspektywie kolejnych trzydziestu lat, bo właśnie taki jest horyzont spłaty kredytów hipotecznych, oraz inwestowania w mieszkania na wynajem przez fundusze inwestycyjne. Pytanie, jak budować na wiele lat, żeby nie stracić, jest wyzwaniem dla nas wszystkich, zwłaszcza w obliczu zmian klimatycznych.

I wreszcie rozdział 8, Przyszłość tworzymy już dziś, to z kolei spojrzenie w najbliższą przyszłość i próba odpowiedzi na pytanie, co możemy zrobić już teraz, żeby w przyszłości było więcej dobrze zaprojektowanych i dostępnych cenowo mieszkań.

Każdemu rozdziałowi towarzyszy konkretna liczba (lub wielkość), która jest punktem wyjścia do omawiania wybranego tematu.