Wycena nieruchomości do celów kredytowych - ebook

JAN KONOWALCZUK – doktor nauk ekonomicznych, inżynier; od 2008 r. adiunkt w Katedrze Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Ekonomicznego w Katowicach i kierownik studium podyplomowego Rzeczoznawca Majątkowy. Wykładowca problematyki wyceny nieruchomości i przedsiębiorstw na studiach podyplomowych prowadzonych przez uczelnie publiczne i prywatne oraz trener na kursach specjalistycznych dla rzeczoznawców majątkowych, pracowników administracji publicznej i przedsiębiorstw. Rzeczoznawca majątkowy z ponad 20-letnim stażem zawodowym, od 2003 r. partner Sigma Capital sp. p. Rzeczoznawców Majątkowych w Katowicach. W dorobku ma corocznie kilkadziesiąt wycen nieruchomości i przedsiębiorstw, w tym połowa w ramach pełnionej od 1994 r. funkcji stałego biegłego sądowego Sądu Okręgowego w Katowicach z zakresu wyceny nieruchomości, wyceny przedsiębiorstw oraz oceny stanu i analizy przedsiębiorstw (due diligence), ekonomiki rolnictwa, wyceny gospodarstw rolnych oraz wyceny wartości niematerialnych i prawnych. Autor ponad 40 publikacji i specjalistycznych artykułów na temat wyceny nieruchomości przedsiębiorstw. W latach 2006–2009 przewodniczący Komisji Standardów Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, współautor kliku krajowych standardów wyceny, redaktor polskich wydań europejskich i międzynarodowych standardów wyceny. Członek Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej ds. szacowania nieruchomości. Członek Śląskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych, gdzie pełni funkcje redaktora naczelnego kwartalnika „Nieruchomość” i przewodniczego Komisji Opiniującej zajmującej się oceną spornych operatów szacunkowych. Członek Zarządu Towarzystwa Naukowego Nieruchomości w Olsztynie.WSTĘP

Publikacja poświęcona jest problematyce szacowania nieruchomości do celów związanych z zabezpieczaniem wierzytelności banków i innych instytucji finansowych hipoteką na nieruchomości, co dotyczy kredytów, pożyczek i innych produktów. Wymagało to zarówno omówienia podstaw teoretycznych, jak i odniesienia się do praktyki dotyczącej triady podmiotów zainteresowanych wycenami, tj. inwestorów, banków i rzeczoznawców majątkowych. Każdy z nich inaczej postrzega kategorię wartości oraz z innej perspektywy dokonuje wyceny. W praktycznym ujęciu skutkuje to przede wszystkim zróżnicowanym poziomem wartości nieruchomości, która w naturalny sposób jest najwyższa dla inwestora, przez co motywuje go do podejmowania ryzyka związanego z realizacją inwestycji. Dla banku nieruchomości stanowią instrument, na którym zabezpieczone są długoterminowe wierzytelności hipoteczne, co przy zmienności cen na rynku nieruchomości skłania do ostrożnej wyceny z uwzględnieniem dłuższej perspektywy. Pomiędzy inwestorem a bankiem instytucjonalnie usytuowany jest rzeczoznawca majątkowy, którego zadaniem jest szacowanie nieruchomości w sposób profesjonalny, niezależny i bezstronny. Uzyskujemy więc trzy, uzupełniające się i jednocześnie znajdujące się w praktycznym konflikcie, perspektywy określania wartości dotyczące: inwestorów w zakresie wycen inwestycyjnych, banków dokonujących wycen finansowych i rzeczoznawców majątkowych zajmujących się szacowaniem nieruchomości. W publikacji skupiono się na najczęściej występujących wycenach do celów kredytowych, a zaproponowane rozwiązania można wykorzystać w przypadku podobnych produktów banków oraz innych podmiotów finansowych. Rozważania nie obejmują problematyki wartości bankowo-hipotecznej nieruchomości.

Książka koncentruje się na problematyce szacowania nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych w odniesieniu do kluczowej kwestii wartości rynkowej i w tym kontekście związana jest z wycenami finansowymi wykonywanymi przez banki. Relacje z wycenami inwestycyjnymi zostały ograniczone do krótkiego omówienia specyfiki działalności przedsiębiorstw deweloperskich. Publikacja ma charakter monografii, której celem jest prezentacja, analiza i krytyczna ocena zasad wyceny nieruchomości do celów kredytowych obowiązujących rzeczoznawców majątkowych, przy uwzględnieniu specyficznej instytucjonalizacji metodyki wyceny nieruchomości dla banków − głównych odbiorców tego rodzaju opinii. Cele cząstkowe i hipotezę badawczą zaprezentowano w Zakończeniu.

W pierwszym rozdziale przedstawiono przestrzenną i dynamiczną koncepcję nieruchomości jako struktury formalnej podlegającej istotnym zmianom zachodzącym wraz z rozwojem gospodarki i przemianami stosunków społeczno-ekonomicznych, które mają swoje odzwierciedlenie w regulacjach prawnych. Poruszono kwestie katastru geodezyjnego, identyfikowania i pomiaru przestrzeni oraz postulowanego wprowadzenia sytemu umów na rynku nieruchomości, co miałoby umożliwiać obserwację zmian kapitałowych. Przy prezentacji kluczowego dla wyceny kształtowania prawa własności nawiązano do systemu prawa zwyczajowego i zwrócono uwagę na ograniczenia swobody inwestowania w odniesieniu do efektywności alokacji aktywów nieruchomościowych oraz ryzyka inwestowania. Wskazano sferę stosunków ekonomicznych w odniesieniu do rynku identyfikującego potrzeby ludzi, co inicjuje rozwój zarówno nowych rodzajów nieruchomości, jak i nowych praw do nich przysługujących.

Rozdział drugi poświęcony jest wartości rynkowej, zarówno w ujęciu ekonomicznym reprezentującym jedynie interesy kupujących i sprzedających wyrażane na rynku, jak i z punktu widzenia praktyki wyceny w odniesieniu do typowych, najczęściej występujących cen kształtowanych pod wpływem konkurencji rynkowej. Zwrócono uwagę na odmienność zasad funkcjonowania rynku typowego sprzedawcy (tradera) od rynku nieruchomości, na którym występują specyficzne efekty, np. posiadania, oraz na konieczność instytucjonalizacji wartości rynkowej jako wzorca dającego się elastycznie modelować pod wpływem zmiennych warunków rynku. Krytycznej analizie poddano praktykę standaryzacji problematyki wartości rynkowej w kontekście standardów krajowych i wybranych zagranicznych. Wykorzystując dorobek europejskich standardów wyceny, rekomendowano definicję wartości rynkowej nieruchomości, która powinna być stosowana do wycen kredytowych.

Trzeci rozdział dotyczy praktyki szacowania nieruchomości − zakresu i sposobów wykonywania analiz optymalnego sposobu użytkowania nieruchomości z odniesieniem do wprowadzonej w ostatnim czasie do europejskich standardów wyceny koncepcji _hope value_. Przedstawiono także zasady dobrej praktyki analiz rynku nieruchomości stosowane w USA oraz proponowane dla rynku europejskiego narzędzia oceny ryzyka kredytowania nieruchomości poprzez ratingi. Tłem dla opisanych rozwiązań praktycznych jest problematyka uwzględniania równowagi rynku nieruchomości w wycenach finansowych i przy szacowaniu nieruchomości.

Rozdział czwarty prezentuje zawodowe zasady ujmowania nieruchomości do wyceny, ze szczególnym uwzględnieniem specyfiki dotyczącej celu zabezpieczania wierzytelności kredytodawców, i propozycję systematyki klasyfikacji nieruchomości, która może stanowić w przyszłości podstawę do wykonywania opisu nieruchomości w sposób zestandaryzowany w postaci arkusza. Pozwoliło to na wnikliwą i krytyczną ocenę dotychczasowej praktyki opisu nieruchomości w ujęciu statycznym i wskazanie na konieczność uwzględniania dynamicznego ujęcia. Rekomendowano zakres wymaganych zmian, wdrożenie których nie spowodowałoby konfliktu z przepisami prawa. Rozważania zilustrowano przykładami dobrych praktyk wyceny dotyczących ustalania rodzaju i położenia nieruchomości oraz zakresu ich opisu. Dokonano oceny źródeł informacji wykorzystywanych w wycenie. Zaproponowano praktyczny podział tych źródeł z odniesieniem do identyfikacji obszarów ryzyka, co doprowadziło do rekomendacji dynamicznej oceny stanu nieruchomości typu due diligence.

W piątym rozdziale wyeksponowano aktualne problemy praktyki szacowania nieruchomości do celów kredytowych, dotyczące zarówno przepisów z wybranych rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, jak i standaryzacji zawodowej, oraz zaprezentowano wyniki własnych badań dotyczących oceny jakościowej wybranych baz danych o cenach sprzedaży nieruchomości. Krytyce poddano metodykę badań rynku nieruchomości stosowaną przez GUS oraz zasady budowy bankowych baz danych. Dokonano krytycznej oceny standardu zawodowego „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności”. Następnie omówiono problem uwzględniania ryzyka w wycenie, podając przykłady pięciu nieruchomości ilustrujące aktualną praktykę w tym zakresie, oraz wskazano rekomendowane sposoby standaryzacji tych czynności z autorską propozycją arkusza oceny nieruchomości.

Monografia obejmuje szeroką problematykę, co pomimo uzasadnienia merytorycznego wieloaspektowością nieruchomości powoduje, że natrafiano wielokrotnie na ważne zagadnienia poznawcze, trudno poddające się analizie prowadzonej przez ekonomistę z powodu różnic metodologicznych poszczególnych dyscyplin nauki. Te w niektórych obszarach unikatowe rozważania z pewnością są dalekie od doskonałości, a ponadto przeprowadzono je wyłącznie w ekonomicznego punktu widzenia, gdyż to ta dziedzina wiedzy i umiejętności praktycznych uzasadnia istnienie zawodu rzeczoznawcy majątkowego.

Pragnę serdecznie podziękować recenzentowi dr hab. Gabrielowi Główce za cenne uwagi i sugestie, które miały istotne znaczenie dla zapewnienia poziomu merytorycznego pracy, prof. dr hab. Markowi Bryxowi za zaufanie i inspirację do podjęcia tej tematyki, prof. dr hab. Krzysztofowi Marcinkowi oraz Koleżankom i Kolegom z Katedry Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Ekonomicznego Katowicach, a także wielu naukowcom poznanym osobiście lub znanym tylko z opracowań poświęconych nieruchomościom w różnych aspektach ich funkcjonowania. Bez Państwa inspiracji, twórczej krytyki, wspólnych dyskusji oraz badań naukowych i publikacji nie byłoby możliwe przygotowanie tej książki w prezentowanym kształcie.

Publikacja adresowana jest do szerokiego grona Czytelników prowadzących badania i analizy rynku nieruchomości oraz dokonujących różnego rodzaju wycen, zarówno w działalności praktycznej, jak i naukowej. Stąd oprócz rzeczoznawców majątkowych, pracowników banków i inwestorów powinna zainteresować analityków rynku nieruchomości oraz osoby zajmujące się doradztwem i konsultingiem w obszarze finansowania rozwoju nieruchomości. Z założenia książka ma służyć także celom dydaktycznym i być pomocna dla studentów kilku kierunków na uczelniach ekonomicznych i technicznych, na których naucza się wyceny nieruchomości lub analizy rynku nieruchomości, oraz prawa, tworzenie którego musi pozostawać w ścisłym związku z wiedzą na temat funkcjonowania tego rynku. Polecana jest także słuchaczom studiów podyplomowych z zakresu wyceny nieruchomości oraz innych specjalności, w ramach których poruszana jest problematyka rynku nieruchomości, zarządzania i gospodarowania nieruchomościami.PRZYPISY

Rozdział 1

1 Jeszcze w 1947 r. w Wielkiej Brytanii zastosowano zasadę opodatkowania nieruchomości wg koncepcji ekonomicznych D. Ricardo, J.S. Milla, rozwiniętych przez H. George’a, zmierzających do konfiskowania renty wynikającej ze spekulacji ceną ziemi. Por. M. Blaug, _Teoria Ekonomii − ujęcie retrospektywne_, PWN, Warszawa 1994, s. 102−104.

2 _Wycena nieruchomości_, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2000, s. 25.

3 E. Kucharska-Stasiak, _Nieruchomość w gospodarce rynkowej_, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2006, s. 9; _The Appraisal of Real Estate_, 14 ed., Appraisal Institute, Chicago 2012,
s. 11−16.

4 M. Bryx, _Rynek nieruchomości. System i funkcjonowanie_, Poltext, Warszawa 2006, s. 31;
E. Kucharska-Stasiak, _Nieruchomość a rynek_, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2004, s. 13; E. Mączyńska, M. Prystupa, K. Rygiel, _Ile jest warta nieruchomość_, Poltext, Warszawa 2004, s. 53; M. Prystupa, _Wycena mienia_, Centrum Informacji Menedżera, Warszawa 2000, s. 11;
J. Konowalczuk, T. Kurowska, L.J. Ostrowski, K. Urbańczyk, _Wycena nieruchomości rolnych, prawo, rynek, metody_, PFSRM, Warszawa 2002, s. 53.

5 W literaturze prawniczej wskazuje się także na „rzeczy jako wyodrębnione z przyrody twory nie zawsze będące dobrami materialnymi”. M. Habdas, _Publiczna własność nieruchomości_, Lexis Nexis, Warszawa 2012, s. 21.

6 E. Gniewek, _Prawo rzeczowe_, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2003, s. 4, gdzie cytowana jest tzw. „nieśmiertelna” definicja rzeczy wg Jana Wasilkowskiego.

7 T. Kurowska, _Upowszechnianie prawa własności_, Wydawnictwo Uniwersytetu Śląskiego, Katowice 1994, s. 58.

8 Art. 46 k.c. pozwala − poprzez tzw. definicję nawiasową − używać pojęcia grunt zamiennie z nieruchomością; takie ujęcie często stosowane jest w literaturze prawniczej.

9 H. de Soto, _Tajemnice Kapitału_, Fijorr Publishing, Warszawa 2002, s. 184.

10 „Komuniści mogą zawrzeć swą teorię w jednym zwrocie: zniesienie własności prywatnej”. K. Marks, F. Engels, _Manifest komunistyczny_, tłum. M. Piekarski, cyt. za: R. Cooter, T. Ulen, _Ekonomiczna analiza_ _prawa_, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2011, s. 87.

11 M. Habdas, _Publiczna własność nieruchomości_, jw., s. 12 i nast.

12 S. Kalus, _Prawne aspekty określania pionowych granic nieruchomości_, „Rzeczoznawca Majątkowy” 2011, nr 4(72), s. 12.

13 S. Rudnicki, _Sąsiedztwo nieruchomości. Problematyka prawna_, Kantor Wydawniczy Zakamycze, Kraków 1999.

14 H.H. Hoppe, _Ekonomia i etyka własności prywatnej. Studia z zakresu ekonomii politycznej i filozofii_, Fijorr Publishing, Warszawa 2011, s. 45 i 46.

15 R. Cooter, T. Ulen, _Ekonomiczna analiza prawa_, jw., s. 97.

16 H.H. Hoppe, _Ekonomia i etyka …_, jw., s. 41.

17 C. Menger. _Zasady ekonomii_, Fijorr Publishing, Warszawa 2013, s. 96.

18 J.S. Mill, _Zasady ekonomii politycznej_, PWN, Warszawa 1965, rozdz. 2, pkt 6.

19 J. Lock, _Dwa traktaty o rządzie. Traktat drugi_, PWN, Warszawa 1992, rozdz. 1, pkt 42.

20 T. Sedlaczek, _Ekonomia dobra i zła_, Wydawnictwo Studio Emka, Warszawa 2012, s. 167.

21 Jan Paweł II, _Encyclica_. _Centesimus annus_, 31 (http://www.nonpossumus.pl/encykliki/Jan_Pawel_II/centesimus_annus/IV.php).

22 K. Bełch, _Katolicka nauka społeczna. Podręcznik dla studentów teologii i nauk społecznych_, Wydawnictwo Jedność, Kielce 2007, s. 319.

23 _The Appraisal of Real Estate_, jw., s 16.

24 D. Felcenloben, _Czasowo-przestrzenne obiekty ewidencyjne w wielowymiarowym katastrze nieruchomości – perspektywa zmian istniejącego modelu_, Acta Scientarum Polonorum, Geodesia et Descriptio Terrarum 12 (1) 2013, s. 6 (http://www.acta.media.pl/pl/full/4/2013/000040201300012000010000500018.pdf).

25 S. Kalus, _Prawne aspekty określania_ …, jw., s. 12.

26 „W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Przepis ten nie uchybia przepisom regulującym prawa do wód” (art. 143 k.c.).

27 J. Ignatowicz, _Prawo rzeczowe_, Wydawnictwo Prawnicze PWN, Warszawa 1995, s. 79.

28 J. Bydłosz, _Kataster wielowymiarowy na świecie i uwarunkowania jego implementacji w Polsce_, opracowanie zrealizowane w ramach badań statutowych nr 11.11.150.006 prowadzonych w Katedrze Geomatyki AGH w Krakowie w 2012 r.; http://www.gdmc.nl/3DCadastre/literature/3Dcad_2012_29.pdf .

29 J. Konowalczuk, _Wycena nieruchomości przedsiębiorstw_, jw., s. 16.

30 E. Kucharska-Stasiak, _Nieruchomość w gospodarce rynkowej_, jw., s. 20; _The Appraisal of Real Estate_, jw., s. 18.

31 Także rośliny zasadzone lub zasiane przez człowieka.

32 R.M. Betts, S.J. Ely, _Basic Real Estate appraisal. Principles and Procedures_, 7 ed., Thomson South-Western, Mason 2008, s. 17; _The Appraisal of Real Estate_, jw., s 16. W polskich publikacjach dotyczących wyceny brakuje prostych schematów i rysunków pozwalających w uproszczony sposób zobrazować skomplikowaną problematykę definiowania i identyfikacji nieruchomości z ekonomicznego punktu widzenia, stąd podjęta tu próba, która może nieco razić prawników, jest jednak uzasadniona.

33 The Air Commerce Act of 1926 (formerly 49 USC 171 et seq.), the Civil Aeronautics Act of 1938 (formerly 49 USC 401 et seq.), and the Federal Aviation Act of 1958 (see 49 USC 401).

34 Zob. _The Appraisal of Real Estate_, jw., s. 16.

35 Tamże, s. 4.

36 G. Matusik, _Instytucje prawne pozwalające na korzystanie z przestrzeni nad powierzchnią gruntu_, w: _Gospodarowanie przestrzenią „nad” i „pod” gruntem_, jw., s. 60−61.

37 B. Frédéricque, K. Raymond, K. van Prooijen, _3D GIS as Applied to Cadastre – A Benchmark of Today’s Capabilities_, FIG Working Week, Bridging the Gap between Cultures, Marrakech, Morocco 2011; http://www.gdmc.nl/3Dcadastres/literature/3Dcad_2011_03.pdf .

38 W.J. Brzeski, _Trendy światowe wykorzystania przestrzeni „nad” i „pod” gruntem – przykłady z USA_, w: _Gospodarowanie przestrzenią „nad” i „pod” gruntem_, jw., s. 18.

39 Tamże, s. 21−30.

40 J.E. Sooner, P. Oosterom, H.D. Ploger, H.A. Aalders, _Conceptual 3D Cadastral Model Applied in General Countries_ (http://www.net/pub/athens/papers/ts25/TS25_1_Stoter_et_al.pdf), cyt. za D. Felcenloben, _Czasowo-przestrzenne obiekty ewidencyjne w wielowymiarowym katastrze nieruchomości – perspektywa zmian istniejącego modelu_, „Acta Scientarum Polonorum, Geodesia et Descriptio Terrarum” 2013, nr 12 (1) s. 7−8.

41 Własności rozumianej w kontekście ekonomicznym oraz w odniesieniu do sytemu _coommon law_, w którym funkcjonują pojęcia prawa własności w liczbie mnogiej.

42 D. Felcenloben, _Czasowo-przestrzenne obiekty ewidencyjne_ …, jw., s. 7−8.

43 W prawie polskim nie uregulowano kwestii „zawłaszczenia” w stosunku do nieruchomości, gdyż brak jest „wolnych i niczyich” zasobów. Pozostawiono jednak tego rodzaju regulacje w odniesieniu do ruchomości – por. art. 181 k.c. „Własność ruchomej rzeczy niczyjej nabywa się przez jej objęcie w posiadanie samoistne”. Nieruchomości „niczyjej” prawo nie przewiduje, a instytucja zasiedzenia ma odmienny charakter ekonomiczny.

44 Szerzej na temat RCiW w pkt. 4.2.5.

45 H. de Soto, _Tajemnica kapitału_, jw., s. 25 i nast.

46 C. Menger, _Zasady ekonomii_, jw., s. 54.

47 Tamże, s. 55.

48 Takie ujęcie przedstawia E. Kucharska-Stasiak, _Nieruchomości w gospodarce rynkowej_, jw., jednak problem kapitału nieruchomości prezentowany w tej publikacji w rozdz. 4 rozpatrywany jest niejako w oderwaniu od cech prawnych, fizycznych i rynkowych omówionych w rozdz. 1.

49 H. de Soto, _Tajemnica kapitału_, jw., s. 78 oraz O. Williamson, _Ekonomiczne instytucje kapitalizmu_, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 1998, s. 37.

50 Y. Ijiri, _Segment Statements and Informativeness Measures. Managing Capital vs. Managing Resources_, “Accouting Horizons” 1995, Vol. 9, No. 3.

51 Por. _Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) 2008_, PFSRM, Warszawa 2008, www.pfva.com.pl, Standard KSWP 1. Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa, pkt 3.6.

52 H.H. Hoppe, _Ekonomia i etyka własności prywatnej_, jw., s. 34.

53 D. Harvey, _Bunt miast. Prawa do miasta i miejska rewolucja_, Fundacja Nowej Kultury Bęc Zmiana, Warszawa 2012, s. 21.

54 W.L. Smith, _Racjonalność w ekonomii_, Oficyna Wolters Kluwer Business, Warszawa 2013.

55 G. Hardin, _The Tragedy of the Commons_, „Science”, 13 December 1968, Vol. 162, No. 3859,
s. 1243−1248 (http://www.sciencemag.org/content/162/3859/1243.full.pdf).

56 Zob. W.L. Smith, _Racjonalność w ekonomii_, jw., s. 43. Na tym tle warto wspomnieć o krajowych podobnych instytucjach wspólnot gruntowych na wsiach funkcjonujących właśnie w przypadku łąk i lasów. Por. Ustawa z 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych, Dz. U. nr 28, poz. 169 z późn. zm.

57 E. Kucharska-Stasiak, _Nieruchomości w gospodarce rynkowej_, jw., s. 21.