Zarządzanie najmem. Poradnik dla właścicielek mieszkań na wynajem - ebook

Wstęp

Wy­naj­mo­wa­nie miesz­ka­nia to w dzi­siej­szej Pol­sce nadal dość nowe zja­wi­sko. W la­tach ko­mu­ni­zmu po­sia­da­nie wię­cej niż jed­ne­go miesz­ka­nia było za­bro­nio­ne przez pra­wo. Ujaw­nie­nie się mo­gło skut­ko­wać cof­nię­ciem przy­dzia­łu na miesz­ka­nie – luk­su­so­wy, de­fi­cy­to­wy to­war, na któ­ry wów­czas wciąż była dłu­ga, kil­ku­na­sto­let­nia ko­lej­ka po­trze­bu­ją­cych. Do­pie­ro od 1989 roku moż­na le­gal­nie być po­sia­da­czem kil­ku, kil­ku­na­stu czy na­wet kil­ku ty­się­cy nie­ru­cho­mo­ści.

We­dług da­nych GUS-u/Mi­ni­ster­stwa Fi­nan­sów w 2009 roku po­nad 250 000 osób roz­li­czy­ło się z fi­sku­sem z ty­tu­łu przy­cho­dów z naj­mu miesz­kań w for­mie ry­czał­tu. Sza­cu­je­my, że osób któ­re roz­li­czy­ły swo­je przy­cho­dy z naj­mu w for­mie opo­dat­ko­wa­nia dzia­łal­no­ści go­spo­dar­czej, lub na za­sa­dach ogól­nych, było ko­lej­ne 100 000-200 000. Naj­trud­niej jest osza­co­wać licz­bę tych, któ­rzy wy­naj­mu­ją „na czar­no” (cze­go nie po­chwa­la­my), ale za­łóż­my – kon­ser­wa­tyw­nie – że jest to ko­lej­ne 50 000-100 000 osób. Wresz­cie ist­nie­je bar­dzo duża gru­pa osób, któ­re z oba­wy przed „trud­ny­mi na­jem­ca­mi, któ­rzy tyl­ko zde­wa­stu­ją miesz­ka­nie, a po­żyt­ku z tego nie bę­dzie żad­ne­go”, po­sia­da­ją miesz­ka­nia, któ­rych po pro­stu w ogó­le nie wy­naj­mu­ją. Ich miesz­ka­nia sto­ją pu­ste, ge­ne­ru­jąc kosz­ty za­miast przy­cho­dów, i nisz­cze­ją.

Mamy więc w Pol­sce kil­ku­set­ty­sięcz­ną ar­mię lu­dzi, któ­rzy są wła­ści­cie­la­mi miesz­kań, do­mów czy lo­ka­li użyt­ko­wych pod wy­na­jem. I to do Was skie­ro­wa­ny jest ten Po­rad­nik.

Dzi­siej­si wła­ści­cie­le miesz­kań pod wy­na­jem to bar­dzo zróż­ni­co­wa­na gru­pa. Są wśród nas m.in.:

- Świa­do­mi in­we­sto­rzy, kon­se­kwent­nie bu­du­ją­cy swo­ją wol­ność fi­nan­so­wą;
- In­we­sto­rzy tym­cza­so­wi, przy­pad­ko­wi: „ku­pi­łem bo się tra­fi­ła oka­zja, bo wszy­scy moi zna­jo­mi wte­dy ku­po­wa­li”;
- Ci, któ­rzy odzie­dzi­czy­li miesz­ka­nie i wie­dzą do­brze co z nim zro­bić;
- Wła­ści­cie­le przy­pad­ko­wi – odzie­dzi­czy­łem miesz­ka­nie i coś mu­szę z tym zro­bić, ale nie bar­dzo wiem co.

Na pod­sta­wie dzie­siąt­ków czy może na­wet se­tek od­by­tych roz­mów z przed­sta­wi­cie­la­mi tych róż­nych grup wła­ści­cie­li, czu­je­my się upo­waż­nie­ni stwier­dzić, że do­sko­na­ła więk­szość to ama­to­rzy, dzia­ła­ją­cy tro­chę „po omac­ku”, na wy­czu­cie. Po­peł­nia­ją mnó­stwo błę­dów przy wy­naj­mie swo­ich miesz­kań.

Bar­dzo sła­ba kon­dy­cja pol­skie­go ryn­ku naj­mu miesz­kań

Pa­mię­tasz we­ster­ny o Dzi­kim Za­cho­dzie? Kil­ka ro­dzin kow­bo­jów ru­sza­ło na za­chód w kon­wo­ju wo­zów kon­nych. Je­cha­li kil­ka ty­go­dni, a po­tem przy­własz­cza­li ja­kiś duży ob­szar pre­rii, któ­ry im się spodo­bał. Ale w ten spo­sób na­ra­ża­li się na gniew In­dian – pra­wo­wi­tych wła­ści­cie­li tych ziem. W obro­nie rze­ko­mo swo­jej zie­mi, by­dła i mie­nia za­bi­ja­li In­dian. Swo­ją wła­sność mu­sie­li też chro­nić przed ko­lej­ny­mi fa­la­mi ta­kich, jak oni – po­szu­ku­ją­cych dla sie­bie zie­mi; miej­sca do ży­cia. Pio­nie­rzy mu­sie­li być sami dla sie­bie woj­skiem, po­li­cją, le­ka­rza­mi, na­uczy­cie­la­mi swo­ich dzie­ci, ku­cha­rza­mi, bu­dow­ni­czy­mi, za­opa­trze­niow­ca­mi, itd. Do­pie­ro po ja­kimś cza­sie za osad­ni­ka­mi przy-wę­dro­wa­li du­chow­ni, na uczy cie­le, woj sko, sze­ry­fo­wie, skle­pi­ka­rze, le­ka­rze, ap­te­ka­rze i inni. Za­czę­li bu­do­wać in­fra­struk­tu­rę no­wo­cze­sne­go pań­stwa.

Z na­szych ob­ser­wa­cji wy­ni­ka, że ry­nek naj­mu w Pol­sce – w po­rów­na­niu z ryn­ka­mi naj­mu w in­nych kra­jach, jak Wiel­ka Bry­ta­nia, USA, Niem­cy czy na­wet ro­dzin­na Ke­nia Sław­ka, któ­rą trud­no uznać za bar­dziej od Pol­ski roz­wi­nię­ty go­spo­dar­czo kraj, bar­dzo przy­po­mi­na pio­nier­skie cza­sy Dzi­kie­go Za­cho­du.

Wie­lu wła­ści­cie­li wy­naj­mu­je swo­je miesz­ka­nia bez pod­pi­sy­wa­nia umo­wy naj­mu; część wła­ści­cie­li po­bie­ra kau­cje, część nie. Pra­wie nikt nie do­ko­nu­je se­lek­cji czy też fi­nan­so­wej we­ry­fi­ka­cji na­jem­ców po­wie­rza­jąc im miesz­ka­nie i wy­po­sa­że­nie war­te kil­ka­set ty­się­cy zło­tych na „ład­ne oczy”. Nie ma źró­deł rze­tel­nej wie­dzy o śred­nich ryn­ko­wych ce­nach naj­mu.

Nie do­cze­ka­li­śmy się jesz­cze na­wet zgrab­nej na­zwy dla osób bę­dą­cych „wła­ści­cie­la­mi miesz­kań pod wy­na­jem”. „Ka­mie­nicz­ni­cy” brzmi tro­chę pre­ten­sjo­nal­nie i trą­ci nie­co mysz­ką. Poza tym, na­zwa ta ko­ja­rzy się z po­sia­da­cza­mi ca­łych ka­mie­nic. A prze­cież wie­lu z nas ma po pro­stu jed­no, dwa, czy na­wet wię­cej miesz­kań, ale nie­ko­niecz­nie usy­tu­owa­nych w jed­nej ka­mie­ni­cy. Nie­któ­rzy uży­wa­ją okre­śle­nia „ren­tier”, ale wy­da­je się ono obej­mo­wać oprócz miesz­kań na wy­na­jem rów­nież inne kla­sy ak­ty­wów przy­no­szą­cych wła­ści­cie­lo­wi pa­syw­ne do­cho­dy. Poza tym ma ko­no­ta­cje, że ren­tier to oso­ba utrzy­mu­ją­ca się ze swo­ich in­we­sty­cji, a prze­cież nie każ­dy po­sia­dacz miesz­ka­nia na wy­na­jem jest oso­bą wol­ną fi­nan­so­wo. W An­glii czy w Sta­nach je­śli po­wie­my „lan­dlord” to wszyst­ko jest ja­sne. Po dru­giej stro­nie umo­wy naj­mu wy­stę­pu­ją zaś „te­nants”, czy­li „na­jem­cy”. Lecz wie­lu oso­bom w Pol­sce na­jem­cy mylą się z „wy­naj­mu­ją­cy­mi”. Ci ostat­ni to wła­śnie wła­ści­cie­le miesz­kań na wy­na­jem. Dla re­la­tyw­nie no­wej dzia­łal­no­ści jaką jest na­jem miesz­kań nie wy­two­rzy­ło się jesz­cze ogól­nie przy­ję­te na­zew­nic­two.

Nikt tak na­praw­dę nie wie, ja­kie są obo­wiąz­ki wła­ści­cie­la miesz­ka­nia pod wy­na­jem, o ich prze­strze­ga­niu w ogó­le nie wspo­mi­na­jąc. Nie ma na pol­skim ryn­ku żad­nych po­rad­ni­ków (oprócz po­dat­ko­wo-praw­nych) prak­tycz­ne­go za­rzą­dza­nia naj­mem. Nie­licz­ne książ­ki, któ­re no­szą ty­tuł „za­rzą­dza­nie nie­ru­cho­mo­ścia­mi” do­ty­czą spraw zwią­za­nych z za­rzą­dza­niem czy ad­mi­ni­stro­wa­niem ca­łym bu­dyn­kiem czy osie­dlem, czy­li m.in.: utrzy­my­wa­niem czy­sto­ści kla­tek scho­do­wych i oto­cze­nia bu­dyn­ku; do­pro­wa­dza­niem wody, ka­na­li­za­cji czy ener­gii i roz­li­cza­nie z jej zu­ży­cia człon­ków wspól­no­ty miesz­ka­nio­wej czy spół­dziel­ni; wy­wo­zem śmie ci, re­mon­ta­mi da chu, itp. i są w za sa­dzie nie zbyt przy­dat­ne wła­ści­cie­lom po­je­dyn­czych miesz­kań na wy­na­jem.

Nie ist­nie­ją w Pol­sce in­sty­tu­cje ar­bi­tra­żo­we, wy­spe­cja­li­zo­wa­ne w ob­sza­rze naj­mu miesz­kań. Je­dy­ną dro­gą do­cho­dze­nia swo­ich rosz­czeń przez wła­ści­cie­li miesz­kań czy przez na­jem­ców jest, zu­peł­nie w Pol­sce nie­efek­tyw­na i nie­prak­tycz­na, dro­ga są­dow­nic­twa po­wszech­ne­go. Nie­wie­lu wła­ści­cie­li miesz­kań się na nią de­cy­du­je, więc spo­ry albo są roz­strzy­ga­ne na dzi­ko, lub stro­na po­krzyw­dzo­na „od­pusz­cza” so­bie te­mat.

Fir­my, któ­rym moż­na by po­wie­rzyć pod opie­kę miesz­ka­nie pod wy­na­jem do­pie­ro za­czy­na­ją nie­śmia­ło po­wsta­wać (jest już spo­ro tego typu firm w ob­sza­rze za­rzą­dza­nia cen­tra­mi han­dlo­wy­mi czy biu­row­ca­mi). Nie po­wsta­ła jesz­cze pol­ska na­zwa tej usłu­gi, od­po­wied­nik an­giel­skie­go ter­mi­nu „pro­per­ty ma­na­ge­ment”. My pro­po­nu­je­my na­zwę: „za­rzą­dza­nie naj­mem”, któ­ra zna­la­zła się w ty­tu­le tego Po­rad­ni­ka.

Nie ma też w Pol­sce żad­nych kur­sów, kon­fe­ren­cji, sto­wa­rzy­szeń wła­ści­cie­li miesz­kań pod wy­na­jem. In­a­czej niż w Wiel­kiej Bry­ta­nii czy w Sta­nach Zjed­no­czo­nych, gdzie ta­kich sto­wa­rzy­szeń, kur­sów, kon­fe­ren­cji jest mnó­stwo.

W tej sy­tu­acji więk­szość wła­ści­cie­li miesz­kań pod wy­na­jem w Pol­sce ma pro­ble­my z do­tar­ciem do pod­sta­wo­wej wie­dzy, nie­zbęd­nej w tej dzie­dzi­nie i zna­le­zie­nia pod­po­wie­dzi, jak uni­kać ty­po­wych przy naj­mie błę­dów. Co ro­bić, by zmi­ni­ma­li­zo­wać ry­zy­ko wy­na­ję­cia miesz­ka­nia oso­bie, któ­ra nie bę­dzie pła­cić czyn­szu, ani opłat eks­plo­ata­cyj­nych ad­mi­ni­stra­cji bu­dyn­ku, na­ro­bi dłu­gów. A mimo to nie ze­chce się wy­pro­wa­dzić, za­sła­nia­jąc się usta­wą o ochro­nie lo­ka­to­rów. Wo­kół naj­mu na­ro­sło wie­le nie­praw­dzi­wych mi­tów.

Jed­nym zda­niem: bra­ku­je w Pol­sce wie­lu ele­men­tów in­fra­struk­tu­ry ryn­ku naj­mu miesz­kań, obec­nych na bar­dziej doj­rza­łych ryn­kach.

Po co ten Po­rad­nik?

Po­sta­no­wi­li­śmy tę lukę czę­ścio­wo wy­peł­nić i po­dzie­lić się na­szy­mi sku­mu­lo­wa­ny­mi, kil­ku­na­sto­let­ni­mi, do­świad­cze­nia­mi w naj­mie miesz­kań. Sami tę wie­dzę zdo­by­wa­li­śmy czy­ta­jąc za­chod­nie książ­ki i po­rad­ni­ki, jeż­dżąc na kon­fe­ren­cje do An­glii lub do Sta­nów. Naj­wię­cej się na­uczy­li­śmy oczy­wi­ście na wła­snych błę­dach. W okre­sie gdy zaj­mo­wa­li­śmy się wy­naj­mem miesz­kań „po go­dzi­nach” na­szej nor­mal­nej pra­cy, po­peł­ni­li­śmy wie­le błę­dów, wie­lu kwe­stii nie do­pil­no­wa­li­śmy, szli­śmy dro­gą „na skró­ty”, co po­tem się na nas bo­le­śnie mści­ło. O wnio­skach z tych błę­dów pi­sze­my tu­taj, aby po­móc Wam ich unik­nąć.

Ni­niej­szy Po­rad­nik jest w pew­nym sen­sie kon­ty­nu­acją książ­ki Wol­ność fi­nan­so­wa dzię­ki in­we­sto­wa­niu w nie­ru­cho­mo­ści (Stu­dio EMKA, War­sza­wa, li­sto­pad 2009 roku). Sta­no­wi roz­wi­nię­cie Roz­dzia­łu 6. tej książ­ki. Dla tych osób, któ­re nie mia­ły oka­zji się­gnąć do po­przed­niej książ­ki, w ni­niej­szym Po­rad­ni­ku przy­to­czy­li­śmy ob­szer­ne frag­men­ty jej 6. Roz­dzia­łu.

Ale o ile ta pierw­sza książ­ka była bar­dziej „fi­lo­zo­ficz­na”, o tyle ten Po­rad­nik jest prak­tycz­ny do bólu: scho­dzi­my do po­zio­mu spo­so­bu od­bie­ra­nia te­le­fo­nów od osób po­ten­cjal­nie za­in­te­re­so­wa­nych wy­na­ję­ciem two­je­go miesz­ka­nia. Do szcze­gó­łów zwią­za­nych z pre­zen­ta­cją two­je­go miesz­ka­nia, do spo­so­bów ob­fo­to­gra­fo­wa­nia go tak, aby two­je miesz­ka­nie jak naja­trak­cyj­niej wy­glą­da­ło w in­ter­ne­to­wych ser­wi­sach nie­ru­cho­mo­ścio­wych, do szcze­gó­łów zwią­za­nych z roz­li­cza­niem płat­no­ści, a tak­że z prze­pro­wa­dza­niem drob­nych i więk­szych na­praw i re­mon­tów.

Mamy na­dzie­ję, że ten Po­rad­nik przy­czy­ni się – choć­by w ma­łym stop­niu – do stop­nio­we­go ucy­wi­li­zo­wy­wa­nia się ryn­ku naj­mu miesz­kań w Pol­sce. Do przyj­mo­wa­nia się pew­nych stan­dar­dów i pro­ce­dur. Stan­dar­dów, któ­re spo­wo­du­ją, że ry­nek naj­mu sta­nie się mniej cha­otycz­ny, mniej przy­pad­ko­wy, mniej ama­tor­ski, a bar­dziej pro­fe­sjo­nal­ny.

Dla kogo ten Po­rad­nik

Już sam pod­ty­tuł Po­rad­nik dla wła­ści­cie­lek miesz­kań pod wy­na­jem wska­zu­je, dla kogo jest on prze­zna­czo­ny. Za­kła­da­my, że już po­sia­dasz albo pla­nu­jesz wkrót­ce na­być miesz­ka­nie, dom lub lo­kal użyt­ko­wy pod wy­na­jem w celu czer­pa­nia przy­cho­dów z naj­mu. (Dla uprosz­cze­nia, w dal­szej czę­ści Po­rad­ni­ka pi­sze­my „miesz­ka­nie” dla ozna­cze­nia wszel­kich ty­pów nie­ru­cho­mo­ści na wy­na­jem.)

Po­rad­nik ten bę­dzie w szcze­gól­no­ści przy­dat­ny dla in­we­sto­rów, któ­rzy chcą zbu­do­wać swój port­fel nie­ru­cho­mo­ści pod wy­na­jem, swo­ją fri­do­mię oraz dla tych, któ­rzy już mają miesz­ka­nia i chcą zwięk­szyć efek­tyw­ność swo­jej in­we­sty­cji. Rów­nież dla tych osób, któ­re my­ślą o sprze­da­ży swo­je­go miesz­ka­nia, bo prze­ra­ża ich per­spek­ty­wa wy­naj­mo­wa­nia. Bo ich miesz­ka­nie stoi pu­ste od daw­na i nie bar­dzo wie­dzą jak się za­brać do te­ma­tu naj­mu, bez na­ra­ża­nia się na nad­mier­ne ry­zy­ko. Mamy na­dzie­ję, że te oso­by znaj­dą w na­szym Po­rad­ni­ku nie­zbęd­ną wie­dzę i prak­tycz­ne wska­zów­ki, do­ty­czą­ce wy­naj­mu. Wie­dza do­da­je pew­no­ści sie­bie, a cho­dzi o to, by nie wy­zby­wać się po­chop­nie swo­je­go ma­jąt­ku. Le­piej, by przy­no­sił on swo­im wła­ści­cie­lom sta­łe, co­mie­sięcz­ne przy­cho­dy z naj­mu.

Aby nasz prze­kaz był bar­dziej kla­row­ny, czy­tel­ny i mniej „na­uko­wy”, bę­dzie­my się do Was zwra­cać, nasi Dro­dzy Czy­tel­ni­cy, w bez­po­śred­niej for­mie „ty”. Nie wy­ni­ka to jed­nak z bra­ku sza­cun­ku. Cho­dzi nam je­dy­nie o więk­szą ko­mu­ni­ka­tyw­ność.

Po­sta­wi­li­śmy na for­mę żeń­ską, bo głę­bo­ko wie­rzy­my w rów­no­upraw­nie­nie i chce­my wal­czyć ze ste­reo­ty­pa­mi we wszyst­kich sfe­rach. Chce­my też wal­czyć ze ste­reo­ty­pem, że fi­nan­se i in­we­sto­wa­nie to do­me­na męż­czyzn. Wca­le tak nie jest. Poza tym, pod­czas licz­nych spo­tkań z Czy­tel­nicz­ka­mi i Czy­tel­ni­ka­mi blo­ga Fri­do­mia, czę­sto oka­zy­wa­ło się, że w Pol­sce to ko­bie­ty czę­ściej zaj­mu­ją się na co dzień naj­mem miesz­kań. Pod tym wzglę­dem nie róż­ni­my się od Wiel­kiej Bry­ta­nii czy Sta­nów, gdzie na kon­fe­ren­cjach dla wła­ści­cie­li miesz­kań pod wy­na­jem – tzw. lan­dlords – więk­szość słu­cha­czy sta­no­wią ko­bie­ty.

Nie­mniej Po­rad­nik ten jest prze­zna­czo­ny w jed­na­ko­wym stop­niu dla pań jak i dla stu­pro­cen­to­wych fa­ce­tów. Pa­nów Czy­tel­ni­ków też go­rą­co za­chę­ca­my do prze­czy­ta­nia go.

O czym jest ten Po­rad­nik?

Po­win­naś spoj­rzeć na swo­je miesz­ka­nie (lub cały port­fel miesz­kań) na wy­na­jem jak na biz­nes. Ce­lem tego biz­ne­su jest za­pew­nie­nie ci prze­wi­dy­wal­nych, re­gu­lar­nych, co­mie­sięcz­nych wpły­wów pa­syw­nej go­tów­ki na po­zio­mie wyż­szym niż kosz­ty utrzy­ma­nia two­je­go ocze­ki­wa­ne­go stan­dar­du ży­cia. Czy­li za­pew­nie­nie ci wol­no­ści fi­nan­so­wej. Te za­gad­nie­nia zo­sta­ną omó­wio­ne w 1. Roz­dzia­le Po­rad­ni­ka. Waż­ne jest też, aby kosz­ty ob­słu­gi naj­mu (fi­nan­so­we, ale rów­nież cza­so­we) były jak naj­niż­sze. In­a­czej, albo nie bę­dziesz mia­ła nad­wy­żek go­tów­ki, (ani pły­ną­cej z nich wol­no­ści fi­nan­so­wej), albo nie bę­dziesz „wol­na”, bo cały twój wol­ny czas zo­sta­nie wy­peł­nio­ny obo­wiąz­ka­mi zwią­za­ny­mi z ob­słu­gą na­jem­ców two­ich miesz­kań.

Tak jak w każ­dym biz­ne­sie, aby za­pew­nić so­bie jak naj­wyż­sze przy­cho­dy, mu­sisz za­dbać o ja­kość swo­je­go pro­duk­tu, swo­jej usłu­gi. Mu­sisz się za­sta­no­wić, komu bę­dziesz je wy­naj­mo­wa­ła, za ile, jak do­sto­so­wać swo­je miesz­ka­nie do po­trzeb do­ce­lo­wej gru­py klien­tów, jak ich za­in­te­re­so­wać two­im miesz­ka­niem. Wresz­cie je­den z naj­waż­niej­szych te­ma­tów tego Po­rad­ni­ka: je­śli nie bę­dziesz sys­te­ma­tycz­nie se­lek­cjo­no­wać swo­ich na­jem­ców, nie za­pew­nisz so­bie naj­wyż­szych moż­li­wych przy­cho­dów z naj­mu. Tym wszyst­kim te­ma­tom bę­dzie po­świę­co­ny 2. Roz­dział Po­rad­ni­ka.

Aby zmi­ni­ma­li­zo­wać kosz­ty (fi­nan­so­we i cza­so­we) ob­słu­gi swo­je­go port­fe­la miesz­kań pod wy­na­jem, mu­sisz wy­pra­co­wać so­bie spraw­ne pro­ce­sy „pro­duk­cyj­ne”. Wie­le wy­sił­ku, cza­su, ener­gii czy wresz­cie tak­że zło­tó­wek może ci za­osz­czę­dzić umie­jęt­nie pod­pi­sa­na umo­wa naj­mu, mo­ni­to­ro­wa­nie wy­peł­nia­nia jej wa­run­ków, czy utrzy­my­wa­nie po­praw­nych re­la­cji z na­jem­ca­mi, a tak­że umie­jęt­ne ad­mi­ni­stro­wa­nie swo­im biz­ne­sem (opi­sa­ne w 3. oraz w 4. Roz­dzia­le Po­rad­ni­ka).

Gdy już na­bie­rzesz do­świad­czeń, a twój port­fel bę­dzie rósł i co­raz wię­cej wy­naj­mo­wa­nych miesz­kań bę­dzie za­przę­gnię­tych w pra­cę dla utrwa­la­nia two­jej wol­no­ści fi­nan­so­wej, po­win­naś za­cząć my­śleć o stra­te­giach za­rzą­dza­nia ca­łym swo­im port­fe­lem nie­ru­cho­mo­ści. Te­ma­ta­mi 5. Roz­dzia­łu Po­rad­ni­ka będą m.in. tech­ni­ki zwięk­sza­nia efek­tyw­no­ści two­je­go port­fe­la, czy­li co zro­bić, aby two­je miesz­ka­nie nie sta­ło dłu­go pu­ste, jak mi­ni­ma­li­zo­wać kosz­ty i jak zwięk­szać przy­cho­dy z naj­mu. Omó­wi­my spo­so­by pod­no­sze­nia trwa­łej war­to­ści two­je­go miesz­ka­nia. Jak w każ­dym biz­ne­sie, dla osią­gnię­cia suk­ce­su, wy­ma­ga­ne jest po­sia­da­nie i do­sko­na­le­nie pew­nych umie­jęt­no­ści. Im rów­nież przyj­rzy­my się w 5. Roz­dzia­le Po­rad­ni­ka.

Za­rzą­dza­nie miesz­ka­nia­mi na wy­na­jem bywa cza­so­chłon­ne i uciąż­li­we. Skła­da się nań dzie­siąt­ki czy na­wet set­ki drob­nych, ale też i po­waż­nych czyn­no­ści. W na­tło­ku spraw (nie­zwią­za­nych prze­cież je­dy­nie z za­rzą­dza­niem miesz­ka­nia­mi pod wy­na­jem), ła­two jest o czymś za­po­mnieć, coś prze­oczyć. W Roz­dzia­le 6. Po­rad­ni­ka opi­su­je­my naj­czę­ściej po­peł­nia­ne przez wła­ści­cie­li błę­dy. Na szczę­ście na pol­skim ryn­ku za­czy­na­ją się po­ja­wiać, zna­ne z bar­dziej doj­rza­łych ryn­ków naj­mu miesz­kań, fir­my ob­słu­gu­ją­ce na­jem. Wy­naj­mu­jesz za opła­tą taką fir­mę i kło­pot z gło­wy. Przy­go­tu­ją miesz­ka­nie do wy­na­ję­cia, znaj­dą od­po­wied­nie­go na­jem­cę, pod­pi­szą w two­im imie­niu umo­wę naj­mu, a po­tem będą do­glą­dać płat­no­ści oraz pra­wi­dło­wo­ści re­ali­za­cji umo­wy przez na­jem­cę.

Zna­my „do bólu” re­alia i prak­tycz­ne trud­no­ści

Mamy na­dzie­ję, że ten krót­ki opis Po­rad­ni­ka nie za­brzmiał dla cie­bie zbyt aka­de­mic­ko, zbyt kon­sul­tanc­ko, znie­chę­ca­jąc do lek­tu­ry. Prze­kart­kuj, pro­szę, kil­ka do­wol­nych stron, a prze­ko­nasz się – mamy taką na­dzie­ję – że nie masz do czy­nie­nia z na­uko­wą roz­praw­ką, ani teo­re­ty­zo­wa­niem ja­kie­goś nie­zna­ją­ce-go-re­aliów-ży­cia kon­sul­tan­ta. My te prak­tycz­ne co­dzien­ne re­alia naj­mu zna­my. Do bólu do­brze.

W tym Po­rad­ni­ku znaj­dziesz wie­le prak­tycz­nych wska­zó­wek, jak za­rzą­dzać swo­im miesz­ka­niem. Dla osób nie­dzia­ła­ją­cych na co dzień w świe­cie biz­ne­su, już samo sło­wo „za­rzą­dza­nie” może brzmieć groź­nie. Ale spo­koj­nie, nic w tym ma­gicz­ne­go, na­praw­dę wy­star­czy zwy­kły „chłop­ski ro­zum”.

Na koń­cu Po­rad­ni­ka, prze­strze­że­my cię przed błę­da­mi naj­czę­ściej po­peł­nia­ny­mi przez po­cząt­ku­ją­cych wła­ści­cie­li. Sami w cią­gu ostat­nich lat po­peł­ni­li­śmy ich bar­dzo wie­le: nie wy­strze­gli­śmy się pro­ble­ma­tycz­nych na­jem­ców, cza­sa­mi nie­któ­rym na­iw­nie za­ufa­li­śmy, nie mo­ni­to­ro­wa­li­śmy płat­no­ści, nie by­li­śmy wy­star­cza­ją­co sys­te­ma­tycz­ni.

Kry­tycz­nie przyj­rze­li­śmy się na­szym wpad­kom i drob­nym po­raż­kom na dro­dze do osią­gnię­cia wol­no­ści fi­nan­so­wej i sta­ra­li­śmy się wy­cią­gnąć wnio­ski. Te wnio­ski po­mo­gły nam w zbu­do­wa­niu za­sad oraz pro­ce­dur, któ­re kie­ru­ją dzia­łal­no­ścią nie­daw­no za­ło­żo­nej przez nas fir­my Mzu­ri. Mzu­ri zaj­mu­je się za­rzą­dza­niem miesz­ka­nia­mi na wy­na­jem w imie­niu i na rzecz wła­ści­cie­li. W mo­men­cie od­da­wa­nia tego Po­rad­ni­ka do dru­ku, fir­ma Mzu­ri ob­słu­gu­je w kom­plek­so­wy spo­sób po­nad 150 miesz­kań, do­mów i lo­ka­li użyt­ko­wych w Ło­dzi, w War­sza­wie oraz w Ra­do­miu, na­le­żą­cych do kil­ku­dzie­się­ciu wła­ści­cie­li. Za­sa­dy i pro­ce­du­ry, we­dług któ­rych dzia­ła fir­ma, sta­ra­li­śmy się prze­lać na kar­ty Po­rad­ni­ka, któ­ry od­da­je­my w two­je ręce.

Wie­my, że nic nie za­stą­pi wnio­sków, któ­re wy­cią­gniesz na pod­sta­wie błę­dów, któ­re ty sama po­peł­nisz. Nie­mniej mamy na­dzie­ję, że dzię­ki za­glą­da­niu do tego Po­rad­ni­ka w od­po­wied­nich mo­men­tach cy­klu naj­mu, po­peł­nisz tych błę­dów znacz­nie mniej. Albo tyl­ko ta­kie, któ­rych kon­se­kwen­cje będą nie­co mniej dla cie­bie bo­le­sne.

Za­pra­sza­my na łamy blo­ga www.fri­do­mia.pl

Blog www.fri­do­mia.pl po­wstał jed­no­cze­śnie z uka­za­niem się w dru­ku książ­ki Wol­ność fi­nan­so­wa dzię­ki in­we­sto­wa­niu w nie­ru­cho­mo­ści. Po­cząt­ko­wo dla pro­mo­cji książ­ki, po to aby od­po­wia­dać na py­ta­nia Czy­tel­ni­czek i Czy­tel­ni­ków, aby słu­żyć im radą. Po­tem za­czął żyć tro­chę wła­snym ży­ciem – wpi­su­ją tam ko­men­ta­rze in­ter­nau­ci, wła­ści­cie­le lub in­we­sto­rzy, dzie­ląc się swo­imi do­świad­cze­nia­mi. Za na­mo­wą Fri­do­mia­ków od­by­ło się już kil­ka spo­tkań w te­re­nie, „w re­alu”, m.in. w Ło­dzi, War­sza­wie, Gdań­sku, Po­zna­niu, we Wro­cła­wiu, w Kra­ko­wie czy w Ka­to­wi­cach. Spo­tka­nia te sta­no­wią ko­lej­ną plat­for­mę do wy­mia­ny prak­tycz­nych do­świad­czeń.

Blog jest po­świę­co­ny wol­no­ści fi­nan­so­wej: za­adre­so­wa­ny do tych osób, któ­rzy bu­du­ją ją po­przez in­we­sto­wa­nie w nie­ru­cho­mo­ści na wy­na­jem. Prze­ko­nu­je­my w nim, że na­praw­dę ogrom­ną fraj­dę bę­dzie ci spra­wia­ło po­czu­cie osią­gnię­cia swo­jej wol­no­ści fi­nan­so­wej. Bę­dziesz mia­ła wię­cej cza­su dla sie­bie, do za­go­spo­da­ro­wa­nia go w taki spo­sób, w jaki ze­chcesz. Bę­dziesz mo­gła swo­bod­nie po­eks­pe­ry­men­to­wać, aby zna­leźć ten spo­sób spę­dza­nia swo­je­go cza­su, któ­ry da ci naj­więk­szą sa­tys­fak­cję z ży­cia. Po­zwo­li wy­peł­nić je no­wym zna­cze­niem. Już samo przy­bli­ża­nie się w wi­docz­nych kro­kach do sta­nu peł­nej wol­no­ści fi­nan­so­wej da ci po­czu­cie kom­for­tu, pew­no­ści sie­bie, dy­stan­su do ota­cza­ją­cej, czę­sto zwa­rio­wa­nej, rze­czy­wi­sto­ści.

Je­śli to czu­jesz, to ja­kież zna­cze­nie mają drob­ne nie­do­god­no­ści czy pro­ble­my zwią­za­ne z kło­po­tli­wym na­jem­cą, czy prze­cie­ka­ją­cym kra­nem. Uśmiech­nij się i staw temu wy­zwa­niu czo­ła. Po­trak­tuj to jako ko­lej­ne do­świad­cze­nie.

Po­wo­dze­nia. Bę­dzie­my ci chęt­nie i z życz­li­wo­ścią to­wa­rzy­szyć w dro­dze do two­jej wol­no­ści fi­nan­so­wej na ła­mach blo­ga www.fri­do­mia.pl. Za­glą­daj do nas czę­sto, dziel się swo­imi do­świad­cze­nia­mi, fru­stra­cja­mi i ra­do­ścia­mi.

Na tym blo­gu znaj­dziesz też po­ra­dy i prak­tycz­ne wska­zów­ki do­ty­czą­ce tego, jak so­bie naj­le­piej po­ra­dzić w ja­kiejś trud­nej sy­tu­acji zwią­za­nej z naj­mem. Jest wy­so­ce praw­do­po­dob­ne, że ktoś spo­śród Czy­tel­ni­czek i Czy­tel­ni­ków Fri­do­mii już się kie­dyś na ten pro­blem na­tknął i ma prak­tycz­ne do­świad­cze­nia, wie ja­kie ist­nie­ją moż­li­we opcje roz­wią­zań two­je­go dy­le­ma­tu. War­to z ta­kich pod­po­wie­dzi ko­rzy­stać.

Cze­go w tym Po­rad­ni­ku nie znaj­dziesz

Je­ste­śmy prze­ko­na­ni, że kil­ka­dzie­siąt zło­tych wy­da­nych na za­kup Po­rad­ni­ka bę­dzie dla cie­bie do­sko­na­łą in­we­sty­cją, bo znaj­dziesz w nim set­ki pod­po­wie­dzi, któ­re po­zwo­lą ci albo za­osz­czę­dzić ty­sią­ce zło­tych na re­mont, albo zwięk­szyć swo­je przy­cho­dy z naj­mu o ty­sią­ce zło­tych, albo unik­nąć wie­lo­ty­sięcz­nych strat i szkód spo­wo­do­wa­nych przez przy­pad­ko­wych, nie­od­po­wied­nio zwe­ry­fi­ko­wa­nych na­jem­ców.

Je­śli jed­nak do­pie­ro my­ślisz o kup­nie miesz­ka­nia pod wy­na­jem i nie wiesz czy ku­pić nowe, czy z ryn­ku wtór­ne­go, duże czy małe, w sto­li­cy gdzie miesz­kasz, czy też w nie­du­żym mie­ście z któ­re­go po­cho­dzisz, miesz­ka­nie czy może lo­kal użyt­ko­wy, jed­no czy wię­cej, czy brać kre­dyt czy ku­pić miesz­ka­nia ze środ­ków wła­snych, i masz wie­le in­nych tego typu py­tań, to od­po­wie­dzi na nie nie znaj­dziesz w ni­niej­szym Po­rad­ni­ku.

Się­gnij po inne pu­bli­ka­cje, np. po książ­kę Wol­ność fi­nan­so­wa dzię­ki in­we­sto­wa­niu w nie­ru­cho­mo­ści lub wejdź na blo­ga www.fri­do­mia.pl. Na blo­gu tym ist­nie­je już kil­ka­set wpi­sów i set­ki ko­men­ta­rzy Czy­tel­ni­czek i Czy­tel­ni­ków blo­ga i z pew­no­ścią znaj­dziesz tam in­te­re­su­ją­ce cię za­gad­nie­nia.

Kim są au­to­rzy Po­rad­ni­ka

Sła­wek Mu­tu­ri – od po­nad 13 lat in­we­stu­je w miesz­ka­nia pod wy­na­jem, naj­pierw w War­sza­wie, póź­niej rów­nież w Ło­dzi. Bu­do­wa­ny sys­te­ma­tycz­nie port­fel miesz­kań oka­zał się wy­star­cza­ją­cy do osią­gnię­cia wol­no­ści fi­nan­so­wej. W maju 2009 roku zre­zy­gno­wał z pra­cy oraz z udzia­łów w jed­nej z naj­więk­szych na świe­cie firm do­rad­czych, z tzw. Wiel­kiej Czwór­ki. Te­raz pi­sze książ­ki o wol­no­ści fi­nan­so­wej, ale tak­że o po­dró­żach.

Ak­tyw­nie pro­wa­dzi blo­ga www.fri­do­mia.pl. Po­pu­la­ry­zu­je ideę wol­no­ści fi­nan­so­wej w me­diach. Spo­ro po­dró­żu­je. Od­wie­dził wszyst­kie kra­je na po­li­tycz­nej ma­pie świa­ta. Uczy się ję­zy­ków ob­cych. Jest li­cen­cjo­no­wa­nym za­rząd­cą nie­ru­cho­mo­ści. Nie­daw­no za­ło­żył fir­mę Mzu­ri – zaj­mu­ją­cą się kom­plek­so­wą ob­słu­gą miesz­kań pod wy­na­jem w imie­niu wła­ści­cie­li. Fir­ma dzia­ła w Ło­dzi, w War­sza­wie, w Ra­do­miu i ma pla­ny roz­wi­nąć dzia­łal­ność tak­że w in­nych mia­stach Pol­ski. W kwiet­niu 2011 roku ob­słu­gi­wa­ła po­nad 150 miesz­kań, do­mów oraz lo­ka­li użyt­ko­wych w imie­niu kil­ku­dzie­się­ciu wła­ści­cie­li.

Po­rad­nik zre­cen­zo­wa­ło i uzu­peł­ni­ło wie­lo­ma prak­tycz­ny­mi przy­kła­da­mi dwo­je eks­per­tów ob­słu­gi naj­mu, pra­cow­ni­ków łódz­kie­go od­dzia­łu fir­my Mzu­ri, Be­ata i Krzysz­tof. Be­ata Paw­li­czak ma 6-let­nie do­świad­cze­nie w za­rzą­dza­niu du­żym port­fe­lem miesz­kań pod wy­na­jem i bar­dzo dużą wie­dzę prak­tycz­ną. Jest dy­rek­to­rem łódz­kie­go od­dzia­łu spół­ki Mzu­ri. Od­dział ten na dzień od­da­wa­nia książ­ki do dru­ku ob­słu­gi­wał po­nad 120 miesz­kań i lo­ka­li użyt­ko­wych w imie­niu kil­ku­dzie­się­ciu wła­ści­cie­li/in­we­sto­rów. Krzysz­tof By­strosz pra­cu­je w Mzu­ri po­nad rok. Zaj­mu­je się uspraw­nia­niem ca­ło­ści pro­ce­sów back-of­fi­ce­owych zwią­za­nych z ob­słu­gą du­że­go port­fe­la miesz­kań pod wy­na­jem. Obo­je też sami in­we­stu­ją w miesz­ka­nia pod wy­na­jem, bu­du­ją swo­ją wol­ność fi­nan­so­wą.Rozdział 1 Po co mieszkania na wynajem

W książ­ce Wol­ność fi­nan­so­wa dzię­ki in­we­sto­wa­niu w nie­ru­cho­mo­ści prze­ko­nu­je­my do tego, że in­we­sto­wa­nie w nie­ru­cho­mo­ści pod wy­na­jem to naj­bar­dziej do­stęp­na dro­ga do osią­gnię­cia wol­no­ści fi­nan­so­wej, czy­li sta­nu, w któ­rym nie mu­si­my już wię­cej pra­co­wać ani pro­wa­dzić swo­je­go biz­ne­su, żeby utrzy­mać stan­dard na­sze­go ży­cia. Po osią­gnię­ciu wol­no­ści fi­nan­so­wej nie mu­si­my po­zo­sta­wać ak­tyw­ny­mi za­wo­do­wo. To wy­na­jem nie­ru­cho­mo­ści za­pew­ni nam do­chód, nie­zbęd­ny do po­kry­cia co­mie­sięcz­nych wy­dat­ków na utrzy­ma­nie po­żą­da­ne­go stan­dar­du ży­cia.

Po­nie­waż nie bę­dziesz już mu­sia­ła pra­co­wać, czy pro­wa­dzić swo­jej fir­my dla utrzy­my­wa­nia sie­bie i ro­dzi­ny, to bę­dziesz mo­gła się po­świę­cić temu, co cię tak na­praw­dę in­te­re­su­je i in­spi­ru­je. Mo­żesz zmie­nić pra­cę na go­rzej płat­ną, ale bar­dziej zgod­ną z two­imi pa­sja­mi. Albo zo­stać wo­lon­ta­riusz­ką. Albo za­opie­ko­wać się cho­ry­mi ro­dzi­ca­mi. Albo wy­je­chać gdzieś do dżun­gli, czy na pu­sty­nię i do­głęb­nie po­znać ży­cie lu­dzi tam miesz­ka­ją­cych. Albo za­cząć pi­sać książ­ki, ma­lo­wać. Albo ku­pić win­ni­cę we Fran­cji czy po pro­stu po­dró­żo­wać. Moż­li­wo­ści są ty­sią­ce.

Oczy­wi­ście mo­żesz rów­nież kon­ty­nu­ować swo­ją do­tych­cza­so­wą pra­cę tak dłu­go, do­pó­ki daje ci sa­tys­fak­cję i spra­wia wie­le ra­do­ści. Po­wie­my wię­cej, jest wy­so­ce praw­do­po­dob­ne, że po osią­gnię­ciu swo­jej wol­no­ści fi­nan­so­wej pra­ca może ci przy­no­sić wię­cej przy­jem­no­ści, niż wte­dy, gdy była ona je­dy­nym źró­dłem two­je­go utrzy­ma­nia. Bo­wiem świa­do­mość osią­gnię­cia wol­no­ści fi­nan­so­wej da ci rów­nież duży za­strzyk wia­ry w sie­bie, pew­no­ści, co do swo­ich prze­ko­nań, dy­stan­su do ota­cza­ją­ce­go cię „wy­ści­gu szczu­rów”. Bę­dziesz mia­ła wię­cej śmia­ło­ści, by wy­ra­żać swo­je wła­sne zda­nie i bro­nić swo­ich wła­snych prze­ko­nań, na­wet gdy­by były od­mien­ne od „dy­żur­ne­go te­ma­tu” w kor­po­ra­cji, dla któ­rej pra­cu­jesz.

Wy­my­śli­li­śmy na­wet sło­wo, któ­re ten stan wol­no­ści fi­nan­so­wej opi­su­je. To Fri­do­mia.1.1. Fridomia, czyli wolność finansowa

W co­dzien­nych roz­mo­wach w ro­dzi­nie, z daw­ny­mi zna­jo­my­mi z pra­cy czy są­sia­da­mi z osie­dla co­raz czę­ściej sły­szy­my o wie­lu spra­wach wo­kół nas, któ­re po­wo­du­ją, że nie czu­je­my się do koń­ca pa­na­mi wła­sne­go losu. Chro­nicz­ny brak cza­su, pu­łap­ka kon­sump­cji na kre­dyt, zmę­cze­nie wy­ma­ga­nia­mi sze­fów, nie­zdro­wa at­mos­fe­ra w pra­cy – to tyl­ko nie­któ­re przy­kła­dy dzi­siej­szych „cho­rób cy­wi­li­za­cji”.

Fri­do­mia to stan, gdy mo­żesz znów po­czuć, że to ty masz peł­ną kon­tro­lę nad wła­snym ży­ciem. Miesz­ka­nia, czy – sze­rzej – nie­ru­cho­mo­ści na wy­na­jem to me­to­da, w jaki spo­sób mo­żesz tę wol­ność osią­gnąć dzię­ki sys­te­ma­tycz­nej pra­cy i in­we­sto­wa­niu w nie­ru­cho­mo­ści. Fri­do­mia to jed­nak zde­cy­do­wa­nie wię­cej niż jed­na z ko­lej­nych kon­cep­cji czy me­tod in­we­sty­cyj­nych. Fri­do­mia to re­cep­ta na ży­cie. Fri­do­mia to stan na­sze go umy­słu. To myśl i pro­po­zy­cja prak­tycz­nej, wy­pró­bo­wa­nej me­to­dy, wcie­la­ją­cej tę myśl w ży­cie.

Szu­ka­jąc krót­kiej na­zwy dla kon­cep­cji opi­sy­wa­nej we wspo­mnia­nej już książ­ce Wol­ność fi­nan­so­wa dzię­ki in­we­sto­wa­niu w nie­ru­cho­mo­ści wy­bra­li­śmy sło­wo „fri­do­mia”. Po an­giel­sku „wol­ność” to fre­edom. Spo­lsz­cze­nie tego sło­wa, osa­dze­nie go w na­szych re­aliach, dało nam „fri­dom”, któ­re spodo­ba­ło nam się ze wzglę­du na to, że ko­ja­rzy się z czymś lek­kim, wol­nym, może na­wet „fry­wol­nym”. Czymś co, z dru­giej stro­ny, opie­ra się na so­lid­nym fun­da­men­cie, bez­piecz­nym, sto­ją­cym moc­no na zie­mi „domu” – sym­bo­lu nie­ru­cho­mo­ści. Do­dat­ko­wo chcie­li­śmy pod­kre­ślić, że mó­wi­my o czymś wię­cej niż „tyl­ko” o bu­do­wa­niu wol­no­ści fi­nan­so­wej dzię­ki in­we­sto­wa­niu w nie­ru­cho­mo­ści. Nie uda ci się jej osią­gnąć bez zmia­ny two­je­go wła­sne­go na­sta­wie­nia do ży­cia, do kon­sump­cjo­ni­zmu. Bez trzy­ma­nia się wła­snych za­sad oraz wła­snych aspi­ra­cji. Tak oto do­da­li­śmy jesz­cze li­ter­ki „ia” i po­wsta­ło sło­wo „fri­do­mia”. Jest to sym­bol STA­BIL­NEJ WOL­NO­ŚCI FI­NAN­SO­WEJ.

Sta­bil­na, gdyż opie­ra się na nie­ru­cho­mo­ściach. Nie­wie­le jest bar­dziej trwa­łych i sta­bil­nych ro­dza­jów ak­ty­wów. Z dru­giej stro­ny Fri­do­mia za­kła­da, że na ży­cie pa­trzysz w dłuż­szym ho­ry­zon­cie, nie re­agu­jesz pa­nicz­nie na rap­tow­ne zmia­ny w oto­cze­niu. Masz świa­do­mość swo­je­go dłu­go­ter­mi­no­we­go celu, a dla jego osią­gnię­cia mu­sisz być sys­te­ma­tycz­na w dzia­ła­niu. Ostroż­nie pod­cho­dzisz do ry­zy­ka – nie za­dłu­żasz się po­nad swo­je moż­li­wo­ści.

Kra­ina Fri­do­mia to wol­ność. Obo­wią­zu­je w niej two­je nie­za­leż­ne my­śle­nie. Tu nie ści­gasz się i nie po­rów­nu­jesz się cią­gle z in­ny­mi. Dzia­łasz w kie­run­kach i dą­żysz do ce­lów, któ­re sama so­bie wy­zna­czasz. Sama so­bie usta­lasz po­żą­da­ny styl i kom­fort ży­cia i nie ule­gasz po­ku­som cią­głe­go pod­no­sze­nia swo­je­go stan­dar­du ży­cia pod wpły­wem re­klam, ocze­ki­wań spo­łecz­nych lub in­nych ze­wnętrz­nych czyn­ni­ków. Nie da­jesz so­bie na­rzu­cać czy­jejś per­spek­ty­wy, trzy­masz się swo­ich wła­snych re­guł. Osią­gnąw­szy wol­ność fi­nan­so­wą ro­bisz to, co chcesz, a nie to, co mu­sisz ro­bić, aby za­ra­biać na ży­cie.

Wresz­cie Fri­do­mia to two­je fi­nan­se. Przede wszyst­kim le­piej ro­zu­miesz swo­je rze­czy­wi­ste, a nie wy­pro­mo­wa­ne przez in­nych po­trze­by ma­te­rial­ne. Ro­zum­niej wy­da­jesz to, co masz. Sys­te­ma­tycz­nie oszczę­dzasz, a nad­wyż­ki in­we­stu­jesz, aby zbu­do­wać re­gu­lar­ne wpły­wy go­tów­ki w przy­szło­ści. Nie szu­kasz szyb­kich, spe­ku­la­cyj­nych zy­sków. Po­nad „sto­py zwro­tu” przed­kła­dasz re­gu­lar­nie wpły­wa­ją­cą na two­je kon­to „pa­syw­ną” go­tów­kę, czy­li taką, któ­ra nie wy­ma­ga two­jej pra­cy na eta­cie.

Oczy­wi­ście nie jest to je­dy­na re­cep­ta na ży­cie. Mamy świa­do­mość, że nie roz­wią­zu­je ona wszyst­kich pro­ble­mów ży­cia – przy­kła­dem są choć­by re­la­cje mię­dzy­ludz­kie. Ale je­ste­śmy głę­bo­ko prze­ko­na­ni, że gdy osią­gniesz Fri­domi , gdy osią­gniesz spo­kój my­śli, bę­dzie ci dużo ła­twiej ra­dzić so­bie z po­zo­sta­ły­mi wy­zwa­nia­mi ży­cia. Wie­le osób zada py­ta­nie, czy to w ogó­le jest moż­li­we?

My wie­my, że tak. Zna­my wie­le osób, któ­re ten stan osią­gnę­ły. Mało tego – je­ste­śmy prze­ko­na­ni, że za 10 lat w Pol­sce bę­dzie ich znacz­nie wię­cej. Z ła­mów blo­ga www.fri­do­mia.pl co mie­siąc do­wia­du­je­my się o ko­lej­nej oso­bie, któ­ra roz­po­czę­ła bu­do­wa­nie swo­jej wol­no­ści fi­nan­so­wej. Po­zna­li­śmy też sze­reg osób, któ­rych port­fe­le nie­ru­cho­mo­ści na wy­na­jem są na tyle duże, aby za­pew­nić im wkrót­ce wol­ność fi­nan­so­wą. Więc i to­bie może się to udać. Wy­star­czy uwie­rzyć w suk­ces, a po­tem sys­te­ma­tycz­nie, i w spo­sób zdy­scy­pli­no­wa­ny, trzy­mać się ob­ra­ne­go na Fri­do­mię kur­su.1.2. Nieruchomości pod wynajem

Lu­dzie in­we­stu­ją w nie­ru­cho­mo­ści pod wy­na­jem już od se­tek lat. Wie­le miast po­wsta­ło w ten spo­sób, że kup­cy czy fa­bry­kan­ci bu­do­wa­li domy, w któ­rych par­ter słu­żył do pro­wa­dze­nia in­te­re­sów (warsz­ta­ty, skle­py, itd.), a gór­ne pię­tra czę­ścio­wo za­miesz­ki­wa­li sami, a czę­ścio­wo wy­naj­mo­wa­li pra­cow­ni­kom, ro­bot­ni­kom czy stu­den­tom. Me­cha­nizm ten funk­cjo­no­wał przez ostat­nie kil­ka­set lat. Je­dy­nie w po­wo­jen­nej Pol­sce oraz w in­nych de­mo­lu­dach, w okre­sie so­cja­li­zmu, za­bu­rzo­no cią­głość naj­mu, wy­własz­cza­jąc wła­ści­cie­li ka­mie­nic z ich wła­sno­ści.

Dla­cze­go in­we­sto­wa­nie w nie­ru­cho­mo­ści pod wy­na­jem jest tak po­pu­lar­ne na świe­cie? Pi­sa­li­śmy o tym w książ­ce Wol­ność fi­nan­so­wa dzię­ki in­we­sto­wa­niu w nie­ru­cho­mo­ści. Tu­taj przy­to­czy­my tyl­ko naj­waż­niej­sze za­le­ty in­we­sto­wa­nia w nie­ru­cho­mo­ści pod wy­na­jem.

Re­gu­lar­ny stru­mień pa­syw­nej go­tów­ki

Ce­lem in­we­sto­wa­nia w nie­ru­cho­mo­ści pod wy­na­jem jest uzy­ska­nie do­stę­pu do prze­wi­dy­wal­ne­go, re­gu­lar­ne­go, co­mie­sięcz­ne­go stru­mie­nia pa­syw­nej (czy­li nie­wy­ma­ga­ją­cej na­szej ak­tyw­no­ści za­wo­do­wej) go­tów­ki. Je­śli odzie­dzi­czy­łaś miesz­ka­nie po bab­ci lub ku­pi­łaś je za go­tów­kę, stru­mień ten pły­nie wart­ko już od mo­men­tu pierw­sze­go naj­mu. Je­śli ku­pi­łaś miesz­ka­nie pod wy­na­jem po­sił­ku­jąc się kre­dy­tem ban­ko­wym, to stru­mień ten przez pierw­sze lata pły­nie głów­nie do ban­ku w for­mie spła­ca­nych rat kre­dy­tu oraz od­se­tek ban­ko­wych. Do­pie­ro po cał­ko­wi­tym spła­ce­niu kre­dy­tu, stru­mień ten za­czy­na w peł­ni za­si­lać twój bu­dżet do­mo­wy. Jed­nak gdy już raz za­cznie, to nie prze­sta­nie aż do two­jej śmier­ci, o ile nie sprze­dasz po­sia­da­ne­go miesz­ka­nia. A póź­niej słu­żyć bę­dzie Two­jej ro­dzi­nie, czy na­stęp­nym wła­ści­cie­lom. Je­śli je sprze­dasz, to stru­mie­nie pa­syw­nej go­tów­ki z naj­mu będą za­si­lać bu­dżet do­mo­wy no­we­go wła­ści­cie­la. Ostat­nio w To­ru­niu wi­dzie­li­śmy wie­le bu­dyn­ków wy­bu­do­wa­nych 500 lat temu, któ­re nadal – swo­im obec­nym – wła­ści­cie­lom przy­no­szą co­mie­sięcz­ne stru­mie­nie pa­syw­nej go­tów­ki.

Ten prze­wi­dy­wal­ny, re­gu­lar­ny stru­mień go­tów­ki może stać się do­sko­na­łą pod­sta­wą dla two­jej oso­bi­stej wol­no­ści fi­nan­so­wej. Dla two­jej Fri­do­mii.

Pew­ny wzrost war­to­ści w dłuż­szym ho­ry­zon­cie cza­so­wym

Ko­lej­ną za­le­tą jest to, że war­tość nie­ru­cho­mo­ści ro­śnie w cza­sie. W dłuż­szym cza­sie. Oczy­wi­ście zda­rza­ją się okre­sy (tak jak w la­tach 2008-2010), gdy ceny ryn­ko­we nie­ru­cho­mo­ści ule­ga­ją pew­nym ko­rek­tom w dół. Jest to wy­ni­kiem:

- po pierw­sze – za­wy­że­nia, po­nad nor­mę, cen ryn­ko­wych przez dzia­ła­nia spe­ku­lan­tów (osób, któ­re chcą ta­nio ku­pić po to, by póź­niej dro­żej sprze­dać),
- po dru­gie – po­li­ty­ki ban­ków udzie­la­ją­cych kre­dy­tów hi­po­tecz­nych, któ­re ob­ni­ża­ją próg zdol­no­ści kre­dy­to­wej,
- po trze­cie – nor­mal­ne­go cy­klu ryn­ko­we­go, czy­li efek­tu od­dzia­ły­wa­nia na sie­bie sił po­da­ży i po­py­tu.

Ale cha­rak­te­ry­stycz­ne dla ryn­ku nie­ru­cho­mo­ści było w cza­sie ostat­nie­go kry­zy­su to, że o ile kur­sy ak­cji spół­ek gieł­do­wych spa­dły na­wet o 60 pro­cent (w skraj­nych przy­pad­kach na­wet po­nad 90 pro­cent), to ceny miesz­kań spa­dły tyl­ko o 1520 pro­cent. W okre­sie bo­omu ceny ak­cji mogą wzro­snąć o 60 pro­cent, a ceny nie­ru­cho­mo­ści wzro­sną w tym sa­mym cza­sie o niż­szy wskaź­nik. Bo nie­ru­cho­mo­ści to tro­chę jak duży kon­te­ne­ro­wiec na oce­anie, a nie zwrot­na mo­to­rów­ka. Są sta­bil­niej­sze. Trud­niej jest ryn­kiem nie­ru­cho­mo­ści ma­ni­pu­lo­wać spe­ku­la­cyj nie.

Za­su­ge­ro­wa­li­śmy po­wy­żej, że ist­nie­je ja­kaś „nor­ma” wzro­stu ryn­ko­wych cen nie­ru­cho­mo­ści. Z cze­go wy­ni­ka owa „nor­ma”? Głów­nym czyn­ni­kiem wzro­stu cen nie­ru­cho­mo­ści jest coś co w eko­no­mii na­zy­wa­ne jest war­to­ścią od­two­rze­nio­wą. Wspo­mnia­ne wy­żej miesz­ka­nia w ka­mie­ni­cach w To­ru­niu mimo, że zo­sta­ły wy­bu­do­wa­ne 500 lat temu za rów­no­war­tość ułam­ków dzi­siej­szych gro­szy, są dzi­siaj war­te 6-8 ty­się­cy zło­tych za metr kwa­dra­to­wy, bo tyle kosz­to­wa­ło­by dzi­siaj zbu­do­wa­nie po­dob­nych miesz­kań w po­dob­nej lo­ka­li­za­cji. A po­nie­waż mamy in­fla­cję, to koszt zbu­do­wa­nia miesz­ka­nia bę­dzie wzra­stał – ro­śnie war­tość zie­mi, ro­śnie koszt ro­bo­ci­zny ro­bot­ni­ków bu­dow­la­nych i ma­te­ria­łów bu­dow­la­nych. W ślad za wzro­stem cen no­wych miesz­kań dro­że­ją też miesz­ka­nia ist­nie­ją­ce.

Oczy­wi­ście bu­du­jąc swo­ją wol­ność fi­nan­so­wą nie za­mie­rzasz wy­prze­da­wać swo­ich miesz­kań, ak­ty­wów przy­no­szą­cych ci co mie­siąc stru­mie­nie pa­syw­nej go­tów­ki. Jed­nak wzrost war­to­ści two­ich miesz­kań może przy­nieść ci ko­rzy­ści inne niż sprze­daż z zy­skiem. Wzrost war­to­ści spo­wo­du­je, że bę­dziesz mo­gła zre­fi­nan­so­wać swój kre­dyt hi­po­tecz­ny (bo war­tość za­bez­pie­cze­nia kre­dy­tu sta­nie się o wie­le wyż­sza niż war­tość po­zo­sta­ją­ce­go do spła­ce­nia kre­dy­tu), lub wręcz za­cią­gnąć nowy kre­dyt pod za­kup ko­lej­nych nie­ru­cho­mo­ści na wy­na­jem.

Wie­le in­nych za­let

Wśród po­zo­sta­łych za­let in­we­sto­wa­nia w nie­ru­cho­mo­ści moż­na wy­mie­nić m.in.:

- w od­róż­nie­niu od in­nych klas ak­ty­wów, nie­ru­cho­mość mo­żesz ku­pić po­ni­żej jej bie­żą­cej śred­niej war­to­ści ryn­ko­wej;
- masz więk­szy wpływ na war­tość swo­jej in­we­sty­cji (bo mo­żesz na przy­kład do­ko­nać na­praw czy re­mon­tów, pod­no­szą­cych war­tość miesz­ka­nia);
- miesz­ka­nie pod wy­na­jem mo­żesz ku­pić ko­rzy­sta­jąc z po­wszech­nie do­stęp­ne­go kre­dy­tu hi­po­tecz­ne­go (trud­no jest uzy­skać kre­dyt ban­ko­wy na za­kup in­nych in­stru­men­tów in­we­sty­cyj­nych, na przy­kład ak­cji gieł­do­wych spół­ek) i w ten spo­sób przy­śpie­szyć osią­gnię­cie swo­jej wol­no­ści fi­nan­so­wej;
- ry­zy­ko cał­ko­wi­tej utra­ty za­in­we­sto­wa­ne­go w nie­ru­cho­mość ka­pi­ta­łu jest nie­wiel­kie, a do­dat­ko­wo mo­żesz się przed nim ubez­pie­czyć;
- moż­li­wość sko­rzy­sta­nia z ulg po­dat­ko­wych;
- nie­ru­cho­mo­ści sta­no­wią do­sko­na­łe za­bez­pie­cze­nie się przed ne­ga­tyw­ny­mi skut­ka­mi in­fla­cji.1.3. Dlaczego lepiej wynająć niż sprzedać odziedziczone mieszkanie

Zda­rza­ło nam się wie­lo­krot­nie ku­po­wać miesz­ka­nia od osób, któ­re je wcze­śniej odzie­dzi­czy­ły. Odzie­dzi­cza­ły miesz­ka­nie „po bab­ci”, ale już mia­ły gdzie miesz­kać; albo miesz­ka­nie „po bab­ci” było dla nich za małe, więc de­cy­do­wa­ły się na jego sprze­daż. Za uzy­ska­ne pie­nią­dze albo ku­po­wa­ły so­bie więk­sze miesz­ka­nie, albo po pro­stu nowy, więk­szy sa­mo­chód, albo je­cha­ły na wy­ma­rzo­ne wa­ka­cje do­oko­ła świa­ta.

W każ­dym z tych przy­pad­ków oso­by te po­zba­wia­ły się swo­je­go ka­pi­ta­łu/ak­ty­wa, po to, aby zwięk­szyć swo­ją kon­sump­cję. Pie­nią­dze ze sprze­da­ży miesz­ka­nia bar­dzo szyb­ko się roz­cho­dzi­ły; po kil­ku la­tach nie po­zo­sta­wał po nich ża­den wy­raź­ny ślad. Lu­dzie czę­sto tego ża­łu­ją, ale oczy­wi­ście jest już za póź­no, bo, jak mówi przy­sło­wie, „mle­ko się już roz­la­ło”.

Nie­po­rów­ny­wal­nie lep­szym roz­wią­za­niem jest nie sprze­da­wa­nie, tyl­ko za­trzy­ma­nie odzie­dzi­czo­ne­go miesz­ka­nia z prze­zna­cze­niem pod wy­na­jem. W ten spo­sób moż­na uzy­skać sze­reg ko­rzy­ści:

- Zy­sku­je się źró­dło do­pły­wu re­gu­lar­nej pa­syw­nej go­tów­ki z naj­mu. Go­tów­kę tę moż­na prze­zna­czyć albo na trwa­łe (a nie jed­no­ra­zo­we jak w przy­pad­ku go­tów­ki ze sprze­da­ży miesz­ka­nia) pod­nie­sie stan­dar­du ży­cia; albo ją sys­te­ma­tycz­nie oszczę­dzać na zgro­ma­dze­nie wkła­du wła­sne­go na za­kup ko­lej­ne­go miesz­ka­nia pod wy­na­jem.
- To pierw­sze miesz­ka­nie może sta­no­wić do­brą bazę pod bu­do­wę port­fe­la miesz­kań na wy­na­jem, dzię­ki któ­rym moż­na osią­gnąć wol­ność fi­nan­so­wą.
- Moż­na pod jego za­staw uzy­skać kre­dyt hi­po­tecz­ny na za­kup ko­lej­nych nie­ru­cho­mo­ści.
- Po ja­kimś cza­sie war­tość miesz­ka­nia ro­śnie: je­śli w przy­szło­ści po­ja­wi­ła­by się po­trze­ba sprze­da­ży, to moż­na bę­dzie uzy­skać wyż­szą cenę.
- Je­śli ktoś wie­rzy w ży­cie po­za­gro­bo­we, to i bab­ci by­ło­by miło zo­ba­czyć, że jej miesz­ka­nie nadal do­brze słu­ży wnu­kom, a pew­nie i pra­pra­praw­nu­kom też jesz­cze bę­dzie słu­żyć.

Dla­cze­go więc lu­dzie tak ocho­czo sprze­da­ją odzie­dzi­czo­ne miesz­ka­nia? Część rze­czy­wi­ście może mieć ja­kieś po­waż­ne pro­ble­my eg­zy­sten­cjo­nal­ne i sprze­daż jest dla nich je­dy­nym roz­wią­za­niem. Inni sprze­da­ją, aby za­że­gnać wa­śnie i spo­ry po­mię­dzy spad­ko­bier­ca­mi. Wie­lu po pro­stu ule­ga po­ku­sie czy pre­sji na zwięk­sza­nie kon­sump­cji, na cią­głe pod­no­sze­nie swo­je­go stan­dar­du ży­cia.

Są­dzi­my też, opie­ra­jąc się na wła­snych ob­ser­wa­cjach, że część osób tak robi, bo nie ma po­my­słu na bu­do­wa­nie swo­jej wol­no­ści fi­nan­so­wej. Bo wszy­scy ich zna­jo­mi sprze­da­li, więc pew­nie tak na­le­ży zro­bić. Inni z ko­lei mają świa­do­mość, że mo­gli­by za­trzy­mać miesz­ka­nie i je wy­naj­mo­wać, ale boją się pro­ble­mów zwią­za­nych z naj­mem, złych na­jem­ców.

Mamy na­dzie­ję, że ten Po­rad­nik bę­dzie in­spi­ra­cją dla nie­któ­rych osób, aby tak szyb­ko, ła­two i po­chop­nie nie wy­zby­wa­li się „ro­do­wych sre­ber”. Na­jem nie taki znów strasz­ny.1.4. Samozapełniający się co miesiąc bankomat

Za­cią­gasz kre­dyt i ku­pu­jesz miesz­ka­nie na wy­na­jem. Co mie­siąc na­jem­ca po­ma­ga ci w spła­cie kre­dy­tu. A gdy już kre­dyt cał­ko­wi­cie spła­cisz, to cie­szysz się co­mie­sięcz­ny­mi wpły­wa­mi pa­syw­nej go­tów­ki, któ­ra wy­star­cza na utrzy­ma­nie two­je­go stan­dar­du ży­cia. Mo­żesz wte­dy za­wie­sić lub po­rzu­cić swo­ją ak­tyw­ność za­wo­do­wą i od­dać się cze­muś, co spra­wi ci praw­dzi­wą sa­tys­fak­cję. Bez oba­wy, że stan­dard ży­cia, do któ­re­go przy­wy­kłaś, ob­ni­ży się.

Waż­ne, abyś do­brze wy­bra­ła miesz­ka­nie/dom pod wy­na­jem za od­po­wied­nią cenę. Oraz ta­kie, któ­re ła­two ci bę­dzie po­tem wy­naj­mo­wać.

Rów­nie waż­ne w mo­men­cie, gdy już je ku­pisz, bę­dzie od­po­wied­nie nim (nimi) za­rzą­dza­nie, aby to twoi na­jem­cy po­ma­ga­li ci w spła­cie kre­dy­tu za­cią­gnię­te­go na za­kup miesz­ka­nia pod wy­na­jem. In­a­czej niż w przy­pad­ku in­we­sto­wa­nia w ak­cje, czy ob­li­ga­cje, in­we­sto­wa­nie w nie­ru­cho­mo­ści pod wy­na­jem wy­ma­ga pew­ne­go za­an­ga­żo­wa­nia się, czy­li za­rzą­dza­nia.

Je­śli do­brze usta­wisz so­bie cały pro­ces za­rzą­dza­nia swo­imi miesz­ka­nia­mi na wy­na­jem, sta­ną się one dla cie­bie sa­mo­za­peł­nia­ją­cy­mi się co mie­siąc ban­ko­ma­ta­mi. I o tym bę­dzie mowa w na­stęp­nych roz­dzia­łach tego Po­rad­ni­ka.Rozdział 2 Przygotowanie planu marketingowego

Po­win­naś spoj­rzeć na swo­je miesz­ka­nie (lub cały port­fel swo­ich miesz­kań) na wy­na­jem jak na biz­nes. Ce­lem tego biz­ne­su jest za­pew­nie­nie ci prze­wi­dy­wal­nych, re­gu­lar­nych, co­mie­sięcz­nych wpły­wów pa­syw­nej go­tów­ki na po­zio­mie wyż­szym niż kosz­ty utrzy­ma­nia – przy ocze­ki­wa­nym po­zio­mie ży­cia. Czy­li in­ny­mi sło­wy: za­pew­nie­nie ci wol­no­ści fi­nan­so­wej. Waż­ne jest też, aby kosz­ty ob­słu­gi naj­mu (fi­nan­so­we, ale rów­nież cza­so­we) były jak naj­niż­sze. In­a­czej albo nie bę­dziesz mia­ła nad­wy­żek go­tów­ki (ani pły­ną­cej z nich wol­no­ści fi­nan­so­wej), albo nie bę­dziesz „wol­na”, bo cały twój wol­ny czas zo­sta­nie wy­peł­nio­ny obo­wiąz­ka­mi zwią­za­ny­mi z ob­słu­gą na­jem­ców two­ich miesz­kań.

Two­je miesz­ka­nie na wy­na­jem jest pro­duk­tem. Tak jak w każ­dym biz­ne­sie, aby za­pew­nić so­bie jak naj­wyż­sze przy­cho­dy mu­sisz za­dbać o ja­kość swo­je­go pro­duk­tu, usłu­gi. Mu­sisz się za­sta­no­wić, komu bę­dziesz je wy­naj­mo­wa­ła, za ile, jak je do­sto­so­wać do po­trzeb swo­jej do­ce­lo­wej gru­py klien­tów, jak po­zy­ski­wać za­in­te­re­so­wa­nie two­im miesz­ka­niem.

Plan mar­ke­tin­go­wy

Po­dob­nie jak w mar­ke­tin­gu in­nych pro­duk­tów, czy usług, waż­ne jest opra­co­wa­nie tzw. mar­ke­ting-mix, 4P, czy 7P, czy jak kto woli. Spro­wa­dza się do okre­śle­nia: (1) Pro­dukt – co sta­no­wi jego uni­kal­ność, jak naj­le­piej go opi­sać, jak przy­go­to­wać do naj­mu; (2)Pro­mo­cja – jak pro­mo­wać, do ja­kiej gru­py do­ce­lo­wej kie­ro­wać pro­mo­cję (3); Cena (z jęz. ang. Pri­ce) – jak usta­lić cenę naj­mu w sto­sun­ku do śred­niej ceny ryn­ko­wej; (4) Dys­try­bu­cja (z jęz. ang. Pla­ce) – jak do­trzeć do gru­py do­ce­lo­wej ze swo­im prze­ka­zem, gdzie się ogła­szać; (5) Part­ne­rzy – czy sa­me­mu szu­kać na­jem­ców czy przez po­śred­ni­ka/ów; (6) Pro­ce­sy – kie­dy ogła­szać, jak się przy­go­to­wać, jak uspraw­nić pro­ce­sy mo­ni­to­ro­wa­nia płat­no­ści, sta­nu roz­li­czeń, itp.; (7) Lu­dzie (z ang. Pe­ople) – kto bę­dzie od­bie­rał te­le­fo­ny, kto bę­dzie po­ka­zy­wał miesz­ka­nie, kto bę­dzie ob­słu­gi­wał na­jem­ców na co dzień.

Zdro­wy roz­są­dek

Je­śli pra­cu­jesz w dzia­le mar­ke­tin­gu lub uczy­łaś się mar­ke­tin­gu na uczel­ni mo­żesz oczy­wi­ście opra­co­wać swój plan mar­ke­tin­go­wy w spo­sób na­uko­wy, zgod­ny z me­to­do­lo­gią Phi­li­pa Ko­tle­ra, Mal­col­ma McDo­nald’a, czy in­nych mar­ke­tin­go­wych gu ru.

Mo­żesz też opra­co­wać swój plan mar­ke­tin­go­wy w bar­dziej in­tu­icyj­ny, po­pu­lar­ny spo­sób. Wy­star­czy do tego zwy­kły zdro­wy roz­są­dek. W ni­niej­szym Po­rad­ni­ku przy­ję­li­śmy zdro­wo­roz­sąd­ko­we po­dej­ście do mar­ke­tin­gu. Nie bę­dzie­my na­ma­wia­li do prze­pro­wa­dza­nia ba­dań ryn­ko­wych, ani zło­żo­nej seg­men­ta­cji ryn­ku, ani in­nych tego typu tech­nik. Naj­waż­niej­szą, sto­so­wa­ną przez nas od lat z po­wo­dze­niem, „tech­ni­ką” był zdro­wy roz­są­dek.

Za­chę­ca­my do tego, abyś po­świę­ci­ła temu roz­dzia­ło­wi tro­chę cza­su, a w szcze­gól­no­ści te­ma­to­wi od­po­wied­niej se­lek­cji na­jem­ców. Se­lek­cja na­jem­ców to klu­czo­we na­rzę­dzie ogra­ni­cza­nia ry­zy­ka zwią­za­ne­go z naj­mem. Błę­dy w tej dzie­dzi­nie mogą się bo­le­śnie mścić.