Zawarcie umowy z deweloperem - ebook

*

DEWELOPER — przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej oraz na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej nieruchomości i przeniesienia do niej prawa własności na nabywcę

NABYWCA — osoba fizyczna, która w zamian za przeniesienie na nią prawa własności nieruchomości wybudowanej przez dewelopera, zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet ceny nabycia tego prawa KC — Kodeks cywilny

KONSUMENT — osoba fizyczna dokonująca czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio ze swoją działalnością gospodarcza lub zawodową KPC — Kodeks postępowania cywilnego

UMOWA / UMOWA DEWELOPERSKA — umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się — po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego — do ustanowienia odrębnej własności nieruchomości i przeniesienia jej na nabywcę w zamian za świadczenie uiszczane przez nabywcę

UOKIK — Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów

REJESTR — rejestr postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479⁴⁵ k.p.c.

USTAWA / USTAWA DEWELOPERSKA — ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2011 r., Nr 232, poz. 1377)

USTAWA O WŁASNOŚCI LOKALI — ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

(Dz. U. z 1994 r., Nr 85, poz. 388, z późn. zm.)I. Co konsument powinien wiedzieć o umowach deweloperskich

29 KWIETNIA 2012 ROKU weszła w życie ustawa deweloperska, wprowadzająca między innymi wiele mechanizmów ochrony nabywców w razie niedotrzymania przez przedsiębiorcę warunków umowy deweloperskiej.

Podstawową zmianą w stosunku do wcześniejszej regulacji jest wprowadzenie przez ustawę OBOWIĄZKU ZAWARCIA UMOWY DEWELOPERSKIEJ W FORMIE AKTU NOTARIALNEGO.

Warunek ten stanowi gwarancję skutecznej realizacji praw nabywcy.

Pamiętaj!

Uregulowania ustawy deweloperskiej znajdą zastosowanie jedynie do umów zawieranych z deweloperem po 29 kwietnia 2012 roku.

Wyjątkiem jest obowiązek stosowania przez dewelopera określonych w ustawie instrumentów ochrony środków finansowych nabywcy. Obowiązek ten nie znajduje zastosowania do przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed 29 kwietnia 2012 roku

Celem ustawy jest wzmocnienie i ochrona pozycji konsumenta w sytuacji zawierania umowy z deweloperem, której przedmiotem jest nabycie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ustawa przewiduje w szczególności:

— obowiązki dewelopera w zakresie informowania konsumenta o warunkach inwestycji i treści zawieranej umowy;

— instrumenty ochrony prawnej środków finansowych przekazanych przez konsumenta na realizację inwestycji w razie upadłości dewelopera;

— obowiązki dewelopera związane z odbiorem lokalu i zgłaszaniem przez nabywców jego wad.

To tylko przykładowe i najważniejsze środki zabezpieczenia pozycji nabywcy. Instrumentów ochrony konsumenta, który zamierza zawrzeć umowę deweloperską, zawartych w ustawie jest więcej, a wykorzystanie możliwości jakie one dają zależne jest często od decyzji samych konsumentów. Dlatego niniejszy poradnik ma na celu przekazanie konsumentom najbardziej istotnych informacji, które służyć im będą w świadomym realizowaniu przysługujących im praw.

Przepisy ustawy NIE ZNAJDĄ ZASTOSOWANIA do następujących przypadków:

■ nabycia lokalu mieszkalnego przez nabywcę niebędącego osobą fizyczną;

■ sprzedaży lokali użytkowych albo udziału w takich lokalach (np. udział w garażu stanowiącym samodzielny lokal użytkowy — wielostanowiskowa hala garażowa);

■ sprzedaży lokalu mieszkalnego po ustanowieniu przez dewelopera jego odrębnej własności i wpisaniu tego prawa do księgi wieczystej;

■ zamiany nieruchomości (nabywca w rozliczeniu przekazuje inny lokal lub dom jednorodzinny z ewentualną dopłatą);

■ sprzedaży przez dewelopera gotowych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Obecnie na rynku deweloperskim KONSUMENT MOŻE SPOTKAĆ SIĘ Z NASTĘPUJĄCYMI RODZAJAMI UMÓW:

■ UMOWY REZERWACYJNE — zawierane w formie pisemnej umowy mające na celu czasowe wyłączenie lokalu z oferty dewelopera w zamian za odpowiednią opłatę wnoszoną przez nabywcę (podlegajacą zwrotowi lub nie). Spotyka się również umowy rezerwacyjne, zawierające zobowiązanie dewelopera do zawarcia umowy przedwstępnej albo umowy deweloperskiej dotyczącej konkretnego lokalu.

Pamiętaj!

Osoba zainteresowana zawarciem umowy deweloperskiej nie ma obowiązku zawarcia umowy rezerwacyjnej.

Treść umowy rezerwacyjnej, która odpowiada treści umowy deweloperskiej, może być próbą obejścia przepisów ustawy deweloperskiej (m.in. dot. obligatoryjnej formy aktu notarialnego).

■ UMOWY PRZEDWSTĘPNE — zawierane w formie pisemnej albo formie aktu notarialnego w odniesieniu do przedsięwzięć deweloperskich ukończonych i oddanych do użytku. W przedsięwzięciach deweloperskich będących w toku, nieposiadających jeszcze decyzji na użytkowanie, umowy przedwstępne zawierane są tylko w odniesieniu do lokalu użytkowego (garaż, boks, miejsce parkingowe) lub udziału w takim lokalu.

Innym rodzajem umów przedwstępnych są umowy, na podstawie których deweloper zobowiązuje się do zawarcia umowy deweloperskiej w rozumieniu przepisów ustawy.

■ umowy deweloperskie — zawierane w formie aktu notarialnego, dotyczące przeniesienia na nabywcę będącego osobą fizyczną, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, prawa własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym;

■ umowy sprzedaży (ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu) — zawierane w formie aktu notarialnego, dotyczące np. nabycia lokalu mieszkalnego przez nabywcę niebędącego osobą fizyczną albo nabycia lokalu użytkowego.II. Etapy nabywania nieruchomości

Proces nabywania nieruchomości przez konsumenta na rynku deweloperskim można podzielić na kilka etapów:

— uzyskanie przez konsumenta (zainteresowanego nabyciem nieruchomości deweloperskiej) PROSPEKTU INFORMACYJNEGO zawierającego szczegółowe informacje dotyczące planowanego przedsięwzięcia deweloperskiego;

— zawarcie UMOWY REZERWACYJNEJ (nie stanowi jednak niezbędnego etapu nabywania nieruchomości przez konsumenta)

— zawarcie UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ (nie stanowi jednak niezbędnego etapu nabywania nieruchomości przez konsumenta):

— na podstawie której deweloper zobowiązuje się do zawarcia umowy deweloperskiej w rozumieniu przepisów ustawy, lub

— w odniesieniu do przedsięwzięć deweloperskich ukończonych i oddanych do użytku albo w odniesieniu do lokalu użytkowego (garaż, boks, miejsce parkingowe) lub udziału w takim lokalu;

— zawarcie UMOWY DEWELOPERSKIEJ w formie aktu notarialnego;

— WPIS DO KSIEGI WIECZYSTEJ NIERUCHOMOŚCI ROSZCZEŃ NABYWCY o wybudowanie przez dewelopera lokalu i przeniesienie na nabywcę prawa własności (użytkowania wieczystego);

— realizacja HARMONOGRAMU PRZEDSIĘWZIĘCIA (co najmniej cztery etapy wraz z określeniem procentowej wysokości kosztów przypadających na każdy etap);

— ODBIÓR PRZEZ NABYWCĘ LOKALU MIESZKALNEGO (na podstawie decyzji właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku wielomieszkaniowego) lub domu jednorodzinnego (na podstawie skierowanego przez dewelopera do właściwego organu zawiadomienia o zakończeniu budowy i braku sprzeciwu tego organu wyrażonego w drodze decyzji w ciągu 21 dni od otrzymania zawiadomienia) — nabywca może przy odbiorze korzystać z pomocy własnego rzeczoznawcy i zgłaszać deweloperowi wady lokalu;

— PRZENIESIENIE NA NABYWCĘ PRAWA WŁASNOŚCI W DRODZE AKTU NOTARIALNEGO, w ramach którego zawarty jest wniosek do sądu wieczystoksięgowego o założenie nowej księgi wieczystej i ujawnienie nabywcy w jej dziale II — wypis aktu notarialnego notariusz ma obowiązek przesłać do sądu wieczystoksięgowego w terminie 3 dni od dnia sporządzenia aktu; po przeniesieniu na nabywcę prawa własności nieruchomości można m.in. wprowadzić do lokalu ekipę remontową;

— WPIS PRAWA NABYWCY DO KSIĘGI WIECZYSTEJ — jest niezbędny do powstania odrębnej własności lokalu oraz do nabycia od dewelopera użytkowania wieczystego gruntu wraz z własnością domu jednorodzinnego wzniesionego na tym gruncie.III. Co należy wiedzieć przed zawarciem umowy

Głównym obowiązkiem przedkontraktowym dewelopera jest zapewnienie nabywcy aktualnej informacji o realizowanym przedsięwzięciu deweloperskim, w tym pełnej informacji o oferowanym nabywcy lokalu mieszkalnym lub domu jednorodzinnym, a także informacji o sytuacji prawno-finansowej przedsiębiorcy. W praktyce obowiązek ten jest realizowany poprzez:

■ sporządzenie przez dewelopera prospektu informacyjnego oraz

■ umożliwienie nabywcy zapoznania się z określonymi dokumentami w lokalu przedsiębiorstwa.

DEWELOPER, który rozpoczyna sprzedaż lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego, OBOWIĄZANY JEST SPORZĄDZIĆ PROSPEKT INFORMACYJNY, który w razie zawarcia umowy deweloperskiej będzie stanowił jej część, oraz doręczyć go bezpłatnie na żądanie zainteresowanej osoby.

Przy pomocy informacji zawartych w prospekcie nabywca ma możliwość porównania przedsięwzięć realizowanych przez różnych deweloperów celem podjęcia decyzji co do zawarcia konkretnej umowy.

Pamiętaj!

Przy pomocy prospektów informacyjnych konsument ma możliwość porównania ofert deweloperów.

Prospekt informacyjny

Prospekt informacyjny sporządzony przez dewelopera ma być podzielony na dwie CZĘŚCI: OGÓLNĄ I INDYWIDUALNĄ.

■ Część OGÓLNA prospektu powinna zawierać w szczególności:

— dane identyfikacyjne i kontaktowe dewelopera;

— opisane i udokumentowane doświadczenie dewelopera (może być cenną informacją weryfikującą wiarygodność i rzetelność dewelopera);

— wyszczególnione informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego oraz warunków odstąpienia od umowy, w szczególności:

— informacje dotyczące gruntu i budynku, w tym informacje dotyczące obciążeń hipotecznych nieruchomości zawarte w księdze wieczystej, informacje zawarte w publicznie dostępnych dokumentach dotyczących PRZEWIDZIANYCH INWESTYCJI W PROMIENIU 1 KM OD PRZEDMIOTOWEJ NIERUCHOMOŚCI (konsument będzie mógł dowiedzieć się z jakim obiektami będzie sąsiadować planowana inwestycja i jego lokal) oraz informacje dotyczące pozwolenia na budowę;

— planowany TERMIN ROZPOCZĘCIA I ZAKOŃCZENIA PRAC BUDOWLANYCH;

— TERMIN, DO KTÓREGO NASTĄPI PRZENIESIENIE PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI;

— opis przedsięwzięcia budowlanego, w tym liczbę budynków i rozmieszczenie ich na nieruchomości (należy podać między innymi odstęp pomiędzy budynkami);

— sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;

— harmonogram przedsięwzięcia;

— ewentualne zasady planowanej przez dewelopera waloryzacji ceny (informacja w tym zakresie powina być na tyle ścisła, iż pozwoli potencjalnemu nabywcy oszacować ewentualne zmiany w wysokości ceny);

— INFORMACJE DOTYCZĄCE ŚRODKÓW OCHRONY NABYWCY (rachunki powiernicze, gwarancje bankowe lub ubezpieczeniowe);

— WARUNKI ODSTĄPIENIA OD UMOWY.

Pamiętaj!

Deweloper nie ma — wynikającego w art. 4 ustawy⁶ — obowiązku zabezpieczenia finansowego przedsięwzięć, w odniesieniu do których rozpoczął sprzedaż przed 29 kwietnia 2012 roku. W takiej sytuacji informację o braku stosowania środków ochrony zobowiązany jest zamieścić w prospekcie informacyjnym.

■ W części INDYWIDUALNEJ prospektu, odnoszącej się do konkretnej nieruchomości, zawarte winny być m.in. informacje odnośnie ceny za 1 mkw. powierzchni mieszkania lub domu jednorodzinnego, liczby kondygnacji, standardu prac wykończeniowych części wspólnej budynku i terenu wokół niego, liczby lokali w budynku, liczby miejsc garażowych, dostępnych w budynku mediów, a także określenie usytuowania mieszkania (w przypadku budowy lokali mieszkalnych) lub

Art. 4 ustawy przewiduje, iż deweloper jest zobowiązany do zapewnienia nabywcom co najmniej jednego z następujących środków ochrony:

— zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;

— otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja ubezpieczeniowa;

— otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja bankowa;

— otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.