Rynek najmu, który ma imiona - ebook

Ludzie, nie wzory — zamiast wstępu

Ta książka mówi o rynku najmu mieszkań, ale rzadko będzie mówić o nim wprost. Będzie mówić o Wiktorii i Jakubie, którzy wysiadają z pociągu z dwoma psami rasy beagle i szukają pierwszego wspólnego mieszkania. O Marku, który zastanawia się, czy nie obniżyć czynszu za mieszkanie stojące puste od miesięcy. O Halinie, która trzyma klucz do drugiego mieszkania w tej samej szufladzie od lat, bo boi się je komuś powierzyć. O Piotrze z arkuszem kalkulacyjnym, o Marcie decydującej, komu sprzedać cały budynek, o Filipie liczącym, czy w ogóle opłaca się wbić pierwszą łopatę. O dziesiątkach innych ludzi, którzy pojawią się na kolejnych stronach, każdy z własnym powodem, żeby wynająć, kupić, sprzedać albo po prostu przeczekać.

Ten sam rynek dałoby się opisać zupełnie inaczej. Krzywe podaży i popytu, punkty równowagi, stopy zwrotu, wskaźniki wycieku zasobu. Cała ta aparatura pojęciowa jest w tej książce obecna i nigdzie się przed nią nie chowamy. Nie jest jednak nigdy na pierwszym planie. Na pierwszym planie są zawsze ludzie, bo to oni, swoimi codziennymi, często drobnymi decyzjami, tworzą to, co potem ktoś nazwie rynkiem. Żaden wskaźnik nie obniża czynszu z własnej inicjatywy. Robi to konkretny właściciel, który akurat potrzebuje gotówki szybciej niż zwykle. Żadna krzywa popytu nie płaci kaucji. Płaci ją konkretna para, która dostała właśnie wypowiedzenie i ma miesiąc na znalezienie czegoś nowego.

To nie jest wybór między rygorem a przystępnością, jakby trzeba było poświęcić jedno dla drugiego. To jest przekonanie, że najbardziej precyzyjny opis rynku najmu mieszkań musi umieć wytłumaczyć, dlaczego dwoje ludzi w identycznej sytuacji finansowej podejmuje czasem zupełnie różne decyzje. Model, który tego nie potrafi, gubi coś istotnego, nawet jeśli jego równania się zgadzają.

Skąd wziął się ten model

Model, który stoi za tą książką, powstał z próby uporządkowania tysięcy takich pojedynczych decyzji w jedną spójną całość, bez gubienia po drodze tego, że każda z nich należy do konkretnego człowieka. Nazywam go modelem rynku najmu mieszkań, w skrócie modelem ROH (Renter Occupied Housing). Jestem jego autorem, nie w sensie odkrycia jakiegoś nowego prawa fizyki społecznej, tylko w sensie znacznie bardziej rzemieślniczym: złożenia w jeden, spójny mechanizm rzeczy, które ekonomia od dawna znała osobno, rzadko widząc je razem. Klasyczna teoria równowagi przestrzennej, teoria cen rezerwacyjnych, koncepcja luki czynszowej, logika endogenicznej stopy kapitalizacji, wskaźnik typu q-Tobina przeniesiony na grunt budownictwa mieszkaniowego. Każdy z tych elementów ma swoich właściwych autorów i swoją historię, przywoływaną w tej książce tam, gdzie się pojawia. Sposób, w jaki te elementy zostały tu połączone w jeden, samodomykający się model czterech powiązanych rynków, jest już moją własną pracą.

Wybór, żeby opowiedzieć ten model przez ludzi, a nie przez same wzory, nie był ustępstwem na rzecz przystępności. Był metodą. Rynek najmu mieszkań, w odróżnieniu od wielu innych rynków, nie da się zrozumieć wyłącznie z lotu ptaka. Trzeba zejść na poziom pojedynczego gospodarstwa domowego liczącego budżet przy kuchennym stole, pojedynczego inwestora otwierającego arkusz kalkulacyjny, pojedynczego dewelopera patrzącego na cenę gruntu i zastanawiającego się, czy jeszcze się opłaca. Dopiero suma tych wszystkich, pozornie niezależnych decyzji, tworzy to, co statystyki nazywają potem rynkiem najmu mieszkań w skali całego miasta czy kraju.

Cztery ćwiartki jednego mechanizmu

Model, o którym mowa, składa się z czterech powiązanych ze sobą części. W tej książce nazywam je ćwiartkami, bo razem tworzą coś w rodzaju mapy podzielonej na cztery pola, z których każde odpowiada innemu rynkowi, innym uczestnikom i innej logice decyzyjnej, choć wszystkie cztery pola opisują w gruncie rzeczy ten sam, jeden budynek.

W pierwszej ćwiartce mieszka czysty popyt konsumpcyjny. Gospodarstwa domowe szukające dachu nad głową, ich budżety, ich preferencje, granice cenowe, których nie są w stanie przekroczyć niezależnie od tego, jak bardzo danego mieszkania potrzebują. To tutaj rodzi się stawka czynszu, od której zaczyna się cała reszta historii. Ta ćwiartka okazała się na tyle bogata w treść, że w tej książce zajmuje dwa osobne rozdziały zamiast jednego.

W drugiej ćwiartce ten sam rynek zmienia twarz. Mieszkania przestają być wyłącznie miejscem do życia, stają się aktywem, który ktoś wycenia, kupuje, sprzedaje, traktuje jak każdą inną lokatę kapitału obok obligacji czy akcji. Czynsz ustalony w pierwszej ćwiartce trafia tutaj i po przeliczeniu przez stopę kapitalizacji uwzględniającą ryzyko właściwe akurat temu rynkowi, wyznacza cenę transakcyjną gotowego mieszkania.

W trzeciej ćwiartce pojawiają się deweloperzy i inwestorzy budujący od podstaw. Cena wypracowana w drugiej ćwiartce decyduje tu o czymś fundamentalnym: czy w ogóle opłaca się wznieść kolejny budynek i komu ostatecznie sprzedać gotowe lokale, najemcom czy nabywcom szukającym mieszkania na własne potrzeby. To ćwiartka dźwigów budowlanych, pozwoleń administracyjnych i rachunków opłacalności rozpisanych na lata.

W czwartej ćwiartce wraca się do punktu wyjścia, tyle że z gorzką poprawką. Nie wszystko, co powstanie w trzeciej ćwiartce, trafia ostatecznie do najemcy. Część nowej podaży i spora część starego, istniejącego zasobu wyciekają z rynku najmu z przyczyn, które w tej książce mają imiona i twarze, nie tylko nazwy w podręczniku akademickim. Skorygowany o ten wyciek zasób wraca do pierwszej ćwiartki, gdzie ponownie zderza się z popytem i wyznacza nową stawkę czynszu. Pętla zamyka się i zaczyna od nowa, kwartał po kwartale, w każdym mieście, w którym ktoś płaci komuś czynsz.

Te cztery ćwiartki nigdy nie działają osobno, mimo że każda ma swój własny rozdział w tej książce. To jeden z powodów, dla których bohaterowie wprowadzeni na samym początku będą wracać, czasem w tej samej roli, czasem w zupełnie innej. Rynek najmu mieszkań rzadko pyta kogokolwiek o zgodę, zanim zmieni jego sytuację z najemcy w inwestora albo z inwestora w kogoś, kto właśnie sprzedaje.

Dla kogo jest ta książka

Pisałem ją z myślą o kilku bardzo różnych czytelnikach naraz, co jest ryzykowną decyzją redakcyjną, ale wydawało mi się uczciwsze niż udawanie, że rynek najmu mieszkań interesuje tylko jedną grupę. Jest tu miejsce dla kogoś, kto po prostu wynajmuje albo zamierza wynająć mieszkanie i chce zrozumieć, dlaczego rynek zachowuje się tak, jak się zachowuje. Jest miejsce dla prywatnego inwestora rozważającego zakup pierwszego albo kolejnego mieszkania na wynajem. Jest miejsce dla kogoś, kto zawodowo zajmuje się najmem instytucjonalnym, budownictwem na wynajem czy najmem akademickim i chce zobaczyć własną branżę osadzoną w szerszym mechanizmie, nie tylko we własnych raportach kwartalnych. Jest wreszcie miejsce dla kogoś, kto kształtuje politykę mieszkaniową i chciałby zrozumieć, zanim podpisze kolejną ustawę, jak dokładnie taka regulacja przełoży się na decyzje tysięcy pojedynczych właścicieli, inwestorów i najemców, zanim jeszcze zdąży wejść w życie.

Tych czytelników nie łączy zawód ani poziom wiedzy ekonomicznej. Łączy ich to, że każdy z nich, prędzej czy później, styka się z tym samym rynkiem z innej strony tej samej transakcji. Ta książka nie zakłada wcześniejszej znajomości ekonomii, ale też niczego nie upraszcza kosztem prawdy. Tam, gdzie rzeczywistość jest nieliniowa, progowa albo pełna sprzężeń zwrotnych, książka próbuje to pokazać wprost, tylko innymi środkami niż wykres czy równanie.

Instytut Rynku Najmu istnieje naprawdę, tak jak realna jest marka RenTalks. Konferencja RenTalks, którą tu poznasz jest w chwili pisania tej książki koncepcją, natomiast badacze, którzy się na niej pojawią, są fikcyjni. Mechanizmy, które opisują, nie są. Istnieją i działają naprawdę.

Zanim jednak wrócimy do liczb, poznajmy ludzi, którzy będą nam towarzyszyć od pierwszej do ostatniej strony.Ludzie, którzy walczą o swoje miejsce

Ci sami bohaterowie, którzy dopiero co uczyli się czytać własny budżet, trafiają teraz w sam środek gry, w której nie liczy się już tylko to, ile ktoś może zapłacić, ale też to, kto zdąży pierwszy i kto w ogóle zostanie dopuszczony do stołu.

Wracają Paweł i Patrycja, tym razem jako rywale o to samo mieszkanie w centrum miasta, każde z zupełnie innym powodem, dla którego akurat ta lokalizacja ma dla nich znaczenie. Powracają też Wiktoria i Jakub, sprawdzając granicę własnej ceny rezerwacyjnej w chwili, gdy presja czasu każe im szybko zrewidować to, co jeszcze niedawno wydawało się nieprzekraczalne.

Po drugiej stronie tej samej gry wracają Marek i Kinga, jako ci, którzy decydują, czy w ogóle wystawić na rynek mieszkanie stojące dotąd puste. Do opowieści dołącza ponownie Femke, tym razem z historią pokazującą, co się dzieje, gdy państwo próbuje odgórnie wyznaczyć granice tej samej gry.

W tle pojawia się też prof. Katarzyna, tłumacząca mechanizmy, które bohaterowie właśnie przeżywają na własnej skórze.

Wyścig o dach nad głową

KTO PIERWSZY, TEN LEPSZY? NIEKONIECZNIE

Jedno mieszkanie w centrum miasta. Blisko uczelni, blisko biurowców, blisko wszystkiego. O ten sam adres ubiega się jednocześnie kilka osób. Paweł, syn Asi i Norberta, świeżo po przeprowadzce na studia. Liczy się dla niego przede wszystkim odległość do kampusu. Patrycja, dla której ta lokalizacja to codzienna oszczędność czasu i wygoda, na której jej zależy najbardziej. Ktoś jeszcze, kogo nigdy nie poznamy, bo nie zdąży nawet umówić się na oglądanie. Wszyscy troje chcą tego samego mieszkania. Żadne z nich nie wie o pozostałych.

To jest konkurencja popytów. Jedno z najważniejszych zjawisk na rynku najmu mieszkań, a zarazem jedno z najrzadziej nazywanych wprost. Powierzchnia w danej lokalizacji jest zasobem skończonym. Nie da się jej rozmnożyć z dnia na dzień. Budowa nowych mieszkań trwa miesiące, czasem lata. Skoro zasób jest ograniczony, a chętnych więcej niż lokali, musi zadziałać jakiś mechanizm selekcji. Tym mechanizmem jest czynsz.

Warto przyjrzeć się temu z bliska, bo intuicja podpowiada obraz zbyt uproszczony. Nie chodzi o to, że wygrywa zawsze najbogatszy. Chodzi o to, kto ceni sobie dane mieszkanie najbardziej, w stosunku do własnych możliwości finansowych. Paweł ma budżet studenta, ograniczony i sztywny. Patrycja zarabia znacznie więcej. Mimo to Paweł, dla którego bliskość kampusu jest priorytetem absolutnym, może być gotów oddać większą część swojego skromnego budżetu niż ktoś, dla kogo ta sama lokalizacja jest tylko jedną z kilku wygodnych opcji. Sama siła nabywcza nie rozstrzyga sprawy. Rozstrzyga siła nabywcza pomnożona przez to, jak bardzo komuś zależy.

W praktyce, patrząc na całe miasto, a nie na pojedyncze mieszkanie, to jednak grupy o wyższej sile nabywczej częściej wygrywają tę rywalizację. Mają po prostu większy margines, żeby przelicytować konkurencję, nawet jeśli ich potrzeba jest obiektywnie słabsza. Skutek tej przewagi widać wyraźnie w strukturze miasta. Zamożniejsi zajmują najlepiej położone, najbardziej pożądane lokale. Ubożsi zostają wypchnięci w dwóch kierunkach. Szukają dalej od centrum, tam, gdzie presja popytu jest słabsza. Albo szukają mniejszej powierzchni w tej samej okolicy, godząc się na niższy standard w zamian za lokalizację.

To drugie zjawisko zasługuje na chwilę uwagi. Pokazuje, że konkurencja popytów wpływa nie tylko na to, gdzie kto mieszka, ale też, ile powierzchni faktycznie konsumuje. Paweł, gdyby przegrał wyścig o wymarzoną kawalerkę blisko kampusu, ma prostą alternatywę. Może wynająć pokój, dzieląc mieszkanie z innym studentem, zamiast całego lokalu dla siebie. Nie robi tego z czystej ochoty. Robi to, bo reszta rynku wywindowała stawki na tyle wysoko, że mniejsza powierzchnia stała się jedynym sposobem, żeby w ogóle zostać w tej okolicy.

Konkurencja popytów ma jeszcze jedną konsekwencję, mniej oczywistą, ale równie ważną. Kształtuje to, jak mocno cały rynek w danej okolicy reaguje na podwyżki. Tam, gdzie rywalizacja o powierzchnię jest szczególnie ostra, na przykład w centrach dużych miast z dużą liczbą studentów i młodych profesjonalistów naraz, kolejni chętni czekają w kolejce, gotowi zapłacić więcej. Rynek prawie nie odczuwa podwyżek, bo zawsze znajdzie się ktoś następny. Tam, gdzie konkurencja jest słabsza, na przedmieściach czy w mniejszych miastach, ta sama podwyżka boli znacznie bardziej. Brakuje rezerwowego zastępu najemców gotowych przelicytować obecnych mieszkańców. Ta różnica w natężeniu konkurencji tłumaczy, dlaczego identyczna podwyżka czynszu wywołuje zupełnie inne skutki w centrum i na obrzeżach tego samego miasta.

NIE KAŻDY NAJEM JEST TAKI SAM

Paweł, szukając mieszkania blisko kampusu, natrafia po drodze na akademik nowego typu. Prywatny, komercyjny, z recepcją i wspólną siłownią w budynku. To PBSA, czyli Purpose-Built Student Accommodation, budynki stawiane od podstaw z myślą głównie o studentach, choć mieszkają tam też absolwenci na progu kariery, młodzi profesjonaliści, a czasem nawet pracownicy uczelni. W Polsce ten segment dopiero raczkuje, w Londynie czy Berlinie jest już codziennością. Paweł ogląda ofertę, liczy koszty, ostatecznie waha się między nią a czymś zupełnie innym. Sam fakt, że ma wybór, pokazuje coś ważnego. Rynek najmu mieszkań nie jest jednym, jednorodnym rynkiem. Dzieli się na segmenty, każdy z inną logiką, inną publicznością i inną wrażliwością na czynsz.

Najem tradycyjny to wciąż największy z nich. Prywatny właściciel, jedno mieszkanie, umowa podpisana przy kawie albo przez pośrednika. Z takiej formy najmu korzysta Zbyszek. Popyt w tym segmencie reaguje na zmiany czynszu w sposób umiarkowany ani skrajnie wrażliwy, ani całkiem obojętny. Gospodarstwa domowe i rodziny nie mogą łatwo zmniejszyć metrażu bez utraty komfortu życia, więc ich budżet na mieszkanie jest dość sztywny. Górna granica akceptowalnego czynszu jest tu najsilniej powiązana z kosztem alternatywnym własności, tym samym, który liczył kiedyś Jakub przy kuchennym stole. To właśnie stawki z tego segmentu traktuje się zwykle jako punkt odniesienia dla całego miasta, benchmark, do którego porównuje się resztę rynku.

Obok niego rośnie PRS, najem instytucjonalny. Budynek należy do funduszu albo dużego operatora, nie do pojedynczej osoby. Trafiają tu przede wszystkim specjaliści, klasa średnia wyższa i obcokrajowcy, dla których czynsz stanowi niewielki ułamek miesięcznego budżetu. To sprawia, że popyt w tym segmencie prawie nie reaguje na podwyżki. Patrycja, która ceni sobie wygodę i przewidywalność bardziej niż oszczędność, czuje się w tym segmencie najlepiej. Płaci premię za jakość obsługi i stabilność umowy, ale nie musi dzwonić do właściciela, kiedy psuje się kran. Ponieważ operatorzy PRS mogą podnosić stawki bez ryzyka utraty najemców, to właśnie ten segment ciągnie w górę średni poziom czynszów w całym mieście.

PBSA, ten sam segment, który przelotnie rozważał Paweł, rządzi się jeszcze inną logiką. Studenci akceptują bardzo małe metraże w zamian za wysoką stawkę liczoną za metr kwadratowy, przy jednocześnie niskim czynszu bezwzględnym za sam pokój czy studio. To sprawia, że ten segment prawie nie odczuwa cykli stóp procentowych. Dla studenta zakup mieszkania i tak nie jest realną opcją, więc to, co dzieje się na rynku kredytów hipotecznych, w ogóle go nie dotyczy.

Blisko tego segmentu leży najem współdzielony, w dwóch odmianach. Pierwsza to zwykłe dzielenie pokoju z ekonomicznej konieczności, dokładnie tak, jak zrobiłby Paweł, gdyby przegrał rywalizację o wymarzoną kawalerkę. Niski czynsz na osobę, wysoki łączny czynsz z całego lokalu. Dla najemcy o skromnym budżecie to bufor bezpieczeństwa, sposób na pozostanie w dobrej lokalizacji bez wpadania w poważne kłopoty finansowe. Druga odmiana to coliving w wydaniu premium, kierowany do cyfrowych nomadów i młodych profesjonalistów, którzy wynajmują pokój z dostępem do wspólnoty, wydarzeń i pełnego pakietu usług. Ta grupa niemal nie patrzy na cenę, bo traktuje czynsz jak koszt stylu życia, nie długoterminowe obciążenie budżetu domowego. Ich górna granica akceptowalności wyznaczana jest przez globalne porównania z podobnymi miastami na świecie, nie przez lokalny koszt zakupu mieszkania.

Piąty segment dopiero się w Polsce kształtuje. Najem senioralny, kierowany do starszych gospodarstw domowych, w tym samotnych seniorów, wdów i wdowców, którzy chcą zamienić duże, rodzinne mieszkanie na coś mniejszego i wygodniejszego. Rodzice Norberta, gdyby zdecydowali się na taki krok po usamodzielnieniu dzieci, nie liczyliby swojego budżetu na czynsz na podstawie emerytury. Liczyliby go na podstawie kapitału uwolnionego ze sprzedaży dotychczasowego mieszkania. To fundamentalna różnica względem pozostałych czterech segmentów. Ten segment jest też wyjątkowo mało elastyczny, bo potrzeby opiekuńcze i ograniczona mobilność starszych najemców nie zostawiają wielkiego pola manewru. Kiedy stawki na tym rynku spadają zbyt nisko, operatorom przestaje się opłacać oferowanie takich mieszkań, a seniorzy, którzy nie mogą już liczyć na komercyjną ofertę, zostają odcięci od bezpiecznej formy zamieszkania. To jeden z kanałów, którymi problem luki czynszowej dociera także do tej grupy.

Te pięć segmentów nie funkcjonuje w oddzielnych bańkach. Razem rywalizują o ten sam, fizycznie ograniczony zasób mieszkań, a ostateczny poziom czynszów w mieście jest wypadkową tej rywalizacji. Zrozumienie tego podziału jest konieczne, zanim spróbujemy zrozumieć, jak w ogóle powstaje jedna, wspólna granica czynszu dla całego rynku najmu mieszkań.

SUFIT I PODŁOGA, OSOBNO DLA KAŻDEGO

Do tej pory mówiliśmy o jednym korytarzu czynszowym, jakby cały rynek najmu mieszkań miał jeden wspólny sufit i jedną wspólną podłogę. To uproszczenie. W rzeczywistości każdy segment, który poznaliśmy, ma własny sufit i własną podłogę, wyznaczane przez zupełnie inną logikę.

Zacznijmy od sufitu, czyli górnej granicy tego, co dana grupa najemców jest w stanie zapłacić. Ten sufit nie bierze się z jednego czynnika. Powstaje z zderzenia dwóch osobnych ograniczeń, a decyduje to, które z nich jest niższe.

Pierwsze ograniczenie to twardy limit budżetowy. Ile z miesięcznego dochodu dana grupa może przeznaczyć na czynsz, zanim zacznie brakować na wszystko inne. Dla Pawła, studenta żyjącego z ograniczonego budżetu od rodziców, to właśnie ten limit jest decydujący. Nieważne, jak bardzo zależałoby mu na konkretnej lokalizacji. Powyżej pewnej kwoty po prostu nie ma z czego zapłacić.

Drugie ograniczenie to punkt, w którym najem robi się tak drogi, jak zakup własnego mieszkania, powiększony o osobistą premię za to, co daje najem, a czego nie daje własność. Tę premię każdy wycenia inaczej. Patrycja, która ceni sobie brak zobowiązań i możliwość przeprowadzki w każdej chwili, wycenia tę wolność wysoko. Jest gotowa płacić czynsz zbliżony do raty kredytu, byle nie wiązać się na dekady z jednym adresem i jednym bankiem. Zbyszek wycenia tę samą wolność znacznie niżej. Dla niego liczy się przede wszystkim rachunek, więc jego sufit trzyma się blisko kosztu zakupu, bez większego marginesu.

Sufit danej grupy to zawsze niższa z tych dwóch wartości. Nawet jeśli komuś bardzo zależy na elastyczności najmu i byłby gotów zapłacić więcej z tego powodu, twardy limit budżetowy i tak go zatrzyma, jeśli akurat jest niższy. I odwrotnie, nawet przy wysokim dochodzie, jeśli zakup mieszkania jest relatywnie tani, sufit i tak nie urośnie wysoko, bo po co płacić więcej za najem, niż kosztowałaby własność.

Teraz podłoga, czyli dolna granica. To najniższa stawka, przy której komercyjny najem w ogóle ma sens jako opcja dostępna na rynku. Poniżej tego poziomu rynek komercyjny po prostu przestaje działać dla danego typu mieszkania. Nie dlatego, że ktoś nie chce wynająć taniej. Dlatego, że przy tak niskiej stawce utrzymanie i obsługa lokalu przestają się bilansować, a mieszkania znikają z oferty najmu, przechodząc do innego przeznaczenia.

Ta podłoga też różni się między segmentami. Duże, tradycyjne mieszkanie rodzinne, jak te, które wynajmuje Zbyszek, ma relatywnie niski koszt utrzymania w przeliczeniu na metr kwadratowy. Może więc zejść z czynszem niżej, zanim przestanie się to opłacać. Mały pokój w segmencie studenckim czy w colivingu wymaga więcej obsługi na metr, sprzątania części wspólnych, recepcji, Internetu, wymiany pościeli. Jego podłoga leży więc wyżej. To dlatego bardzo tania kawalerka i bardzo tani pokój w akademiku nowego typu wcale nie są tak samo tanie, jeśli przeliczyć je na metr powierzchni.

Kiedy zestawimy wszystkie te osobne sufity i podłogi ze wszystkich segmentów naraz, otrzymujemy pełny obraz całego rynku najmu mieszkań w danym mieście. Górna granica całego rynku wyznaczana jest przez najwyższy sufit, jaki jakikolwiek aktywny segment jest w stanie unieść, zwykle ten z segmentu instytucjonalnego, gdzie chętni płacą premię za wygodę. Dolna granica wyznaczana jest przez najniższą podłogę, zwykle tę z tradycyjnego najmu dużych, prostych mieszkań. Wszystko, co dzieje się pomiędzy, jest wypadkową tego, ilu najemców z poszczególnych segmentów pojawia się na rynku w danym momencie i jak mocno rywalizują między sobą o to samo mieszkanie.

Niewidzialne ściany rynku

MIĘDZY SUFITEM A PODŁOGĄ

Wiktoria i Jakub, Zbyszek, Patrycja, Paweł. Wszyscy poznani do tej pory bohaterowie płacą czynsz gdzieś pomiędzy dwiema liniami. Poniżej sufitu, powyżej podłogi. To wąskie pasmo, w którym w ogóle dzieje się najem komercyjny, warto teraz nazwać wprost. Korytarz czynszowy.

Wielu ekonomistów wyobraża sobie rynek najmu jako przestrzeń bez granic. Rośnie popyt, rośnie stawka, rośnie też oferta, płynnie i bez ograniczeń, jak na podręcznikowym wykresie. Model rynku najmu, o którym mowa w tej książce, odrzuca ten obrazek. Twierdzi coś innego. Mechanizm rynkowy działa sprawnie tylko wewnątrz ściśle wyznaczonego pasma stawek. Poza nim przestaje działać tak, jak powinien, i to niezależnie od tego, jak bardzo ktoś by chciał wynająć albo wynajmować.

Sufit ma konkretne znaczenie ekonomiczne, nie tylko symboliczne. To punkt, w którym dalsze płacenie czynszu przestaje się najemcy opłacać, bo robi się droższe niż alternatywa w postaci własnego mieszkania. Miesięczny czynsz zaczyna przewyższać koszt kredytu na porównywalny lokal. W tym momencie korzyść z najmu, liczona w głowie najemcy, spada poniżej zera. Racjonalna reakcja jest jedna. Zamiast płacić komuś innemu za mieszkanie, zacząć spłacać własne.

Wiktoria i Jakub przekonują się o tym pewnego wieczoru, dobre dwa lata po przeprowadzce. Kolejna podwyżka czynszu przychodzi razem z odnowieniem umowy. Jakub, z przyzwyczajenia, otwiera znów zakładkę z ofertami sprzedaży, tak jak zrobił to pierwszego dnia w nowym mieście. Tym razem różnica go zaskakuje. Rata kredytu na podobne mieszkanie, przy ich obecnych dochodach, wypada niewiele wyższa niż to, co właśnie zaczęli płacić za najem. Jeszcze rok temu ta różnica była wyraźna. Teraz prawie zniknęła.

Sama liczba nie przesądza jednak niczego od razu. Zakup mieszkania to decyzja na dekady, nie na tydzień. Wiktoria przypomina Jakubowi, że jego firma otwiera właśnie oddział w innym mieście i za rok, dwa lata mogą dostać propozycję przeniesienia się. Kredyt hipoteczny nie znosi takiej niepewności. Najem owszem. Gdyby coś się zmieniło, wystarczy wypowiedzieć umowę i się przeprowadzić. Niektórzy najemcy idą w tej logice jeszcze dalej i wybierają najem abonamentowy, gdzie jeden operator oferuje im mieszkanie raz w Gdańsku, raz w Krakowie, zależnie od tego, gdzie akurat są potrzebni zawodowo. Coś, czego przy własnym mieszkaniu nie da się zrobić z dnia na dzień. Wiktoria i Jakub nie podejmują decyzji tego samego wieczoru. Sam fakt, że liczby się zrównały, nie znaczy jeszcze, że przekroczyli sufit. Dokładnie tak działa ta granica w praktyce. Nie jako automat uruchamiany przez jedną kolumnę w arkuszu kalkulacyjnym, tylko jako moment, w którym dotychczasowy wybór przestaje się sam bronić i trzeba go świadomie przemyśleć na nowo.

Zresztą sam rachunek finansowy rzadko decyduje w pojedynkę. Ktoś, kogo stać na zakup już dziś, może mimo to zostać przy najmie, bo tak po prostu woli żyć, bez remontów, bez wieloletniego kredytu, z możliwością zmiany otoczenia, kiedy tylko zechce. Ktoś inny nie kupuje wcale nie dlatego, że go nie stać, tylko dlatego, że własne mieszkanie ma już gdzie indziej, a wynajmowany pokój w tym mieście to dla niego tylko baza na czas kontraktu, nie miejsce, w które warto inwestować. Sufit wyznaczony przez koszt zakupu jest więc twardą granicą matematyczną, ale to, czy ktoś rzeczywiście ją przekroczy, zależy równie mocno od tego, po co w ogóle wynajmuje.

Powyżej tego progu dzieje się jeszcze coś po drugiej stronie rynku. Liczba dostępnych mieszkań na wynajem przestaje rosnąć, nawet jeśli ktoś byłby gotów zapłacić jeszcze więcej. Właściciele, którzy mogliby wynająć drożej, i tak nie mają skąd wziąć dodatkowych lokali z dnia na dzień. Sufit jest więc granicą podwójną. Zamyka się od strony najemcy i jednocześnie od strony oferty.

Podłoga ma inne znaczenie, ale równie twarde. To punkt, w którym gospodarstwo domowe traci możliwość utrzymania się na rynku komercyjnym, niezależnie od tego, jak bardzo by chciało tam zostać. Poniżej tej granicy relacja najmu komercyjnego po prostu wygasa. Nie jest to kwestia preferencji. Jest to kwestia zdolności płatniczej, która spada poniżej poziomu, przy którym ktokolwiek jest jeszcze skłonny zaoferować lokal na zasadach rynkowych.

Zbyszek, wierny swojemu zwyczajowi optymalizowania wszystkiego do granic możliwości, kiedyś sprawdza, jak nisko realnie można zejść ze stawką w jego mieście. Ustawia filtr ceny coraz niżej, licząc na jeszcze lepszą okazję niż ta, którą już ma. Poniżej pewnego poziomu wyniki po prostu się kończą. Nie pojawiają się tańsze, przyzwoite mieszkania czekające na odkrycie. Pojawia się pustka, przerywana od czasu do czasu podejrzanie wyglądającym ogłoszeniem, które znika, zanim zdąży do niego zadzwonić. Zbyszek, człowiek liczb, wyciąga z tego prosty wniosek. Poniżej pewnej stawki nikt racjonalny nie zdecyduje się już wynajmować, więc rynek po prostu tam nie istnieje.

Gospodarstwa domowe, które i tak spadają poniżej tej granicy, nie znikają z miasta. Trafiają do mieszkalnictwa społecznego, jeśli się kwalifikują albo, jeśli nie, zawisają w przestrzeni, do której jeszcze wrócimy przy okazji luki czynszowej.

Ten korytarz nie jest wąską szczeliną dla wybranych. To główna arena rynku najmu mieszkań, miejsce, w którym mieszka zdecydowana większość najemców w każdym mieście. Wewnątrz niego toczy się cała gra, o której była mowa do tej pory. Konkurencja popytów, różnice między segmentami, wpływ dochodu i mobilności na to, kto, ile jest gotów zapłacić. Wszystko to ma znaczenie właśnie tutaj, między sufitem a podłogą. Poza tym pasmem reguły gry się zmieniają, a gospodarstwo domowe przestaje grać w tę samą grę co reszta rynku najmu mieszkań.

Z CZEGO SKŁADA SIĘ SUFIT

Zbyszek, wierny swojemu zwyczajowi liczenia wszystkiego, postanawia kiedyś rozłożyć na czynniki pierwsze to, o czym Wiktoria i Jakub przekonali się intuicyjnie. Skąd właściwie bierze się ten punkt, w którym najem przestaje się opłacać bardziej niż zakup?

Pierwszym składnikiem jest sama cena mieszkania na rynku sprzedaży. Im drożej kosztuje metr kwadratowy w danej okolicy, tym drożej wypada też rata kredytu na porównywalny lokal, a więc tym wyżej ustawia się sufit czynszu. To najbardziej oczywisty element całej układanki.

Drugim składnikiem jest oprocentowanie kredytu. Ten sam Zbyszek, sprawdzając oferty banków, zauważa, że przy niskich stopach procentowych rata na trzydziestometrowe mieszkanie wypada niewiele wyższa niż jego obecny czynsz. Przy wyższych stopach ta sama rata rośnie wyraźnie, mimo że cena samego mieszkania się nie zmieniła. Sufit czynszu rośnie razem z ratą, bo to właśnie z ratą najemcy porównują swój miesięczny wydatek na najem.

Trzecim składnikiem są koszty utrzymania własności, które łatwo pominąć, patrząc tylko na ratę kredytu. Podatek od nieruchomości, fundusz remontowy, drobne naprawy, które w wynajmowanym mieszkaniu spadają na właściciela, a we własnym na nikogo innego tylko na właściciela. Realny koszt posiadania mieszkania jest zawsze wyższy niż sama rata widoczna w kalkulatorze bankowym. To podnosi sufit czynszu jeszcze trochę wyżej, bo dopiero suma raty i tych kosztów stanowi prawdziwy punkt odniesienia dla najemcy.

Czwartym składnikiem są podatki, opłaty transakcyjne i ubezpieczenia związane z samym zakupem. Podatek od czynności cywilnoprawnych, taksa notarialna, prowizja pośrednika, do tego obowiązkowa polisa ubezpieczeniowa nieruchomości, wymagana przez bank jako zabezpieczenie kredytu, a często też dodatkowa polisa, którą właściciel wykupuje już z własnej inicjatywy, żeby zabezpieczyć się na wypadek zalania czy awarii. Te koszty nie są rozłożone na miesiące jak rata, tylko płatne jednorazowo na starcie albo co roku przy odnowieniu polisy, ale i tak wpływają na to, jak opłacalny wydaje się zakup w porównaniu z najmem, zwłaszcza w krótszej perspektywie czasu.

Suma tych czterech elementów, cena mieszkania, oprocentowanie, koszty utrzymania i jednorazowe opłaty transakcyjne wraz z ubezpieczeniami, tworzy pełny koszt posiadania własnego mieszkania. To właśnie do tej sumy, a nie do samej ceny mieszkania czy samej raty kredytu, najemca porównuje swój czynsz, choćby robił to intuicyjnie, bez rozpisywania niczego na kartce.

Trzeba jednak pamiętać o czymś, co widzieliśmy już przy Pawle i jego studenckim budżecie. Ten cały rachunek kosztu własności nie zawsze jest tym, co faktycznie ogranicza najemcę. Czasem sufit wyznacza coś prostszego, twardy limit tego, ile ktoś w ogóle ma pieniędzy do wydania na mieszkanie, niezależnie od tego, ile kosztowałby kredyt. Dla studenta czy dla kogoś na początku kariery to właśnie ten limit budżetowy jest zwykle niższy i to on decyduje, nie porównanie z kosztem własności. Realny sufit danej osoby to zawsze niższa z tych dwóch wartości, ta wynikająca z kosztu posiadania mieszkania i ta wynikająca z twardych możliwości portfela.

Kiedy spojrzymy na cały rynek najmu mieszkań w danym mieście, widać, że to właśnie segmenty o najwyższych dochodach i najwyższej gotowości do płacenia za elastyczność, te same, które poznaliśmy przy okazji najmu instytucjonalnego, wyznaczają najwyższy punkt widocznego sufitu. To ich stawki najczęściej trafiają na czołówki ogłoszeń jako rekordowe czynsze w mieście. Reszta rynku funkcjonuje poniżej tego punktu, każdy segment ze swoim własnym, niższym sufitem, złożonym z tych samych składników, tylko w innych proporcjach.

DLACZEGO PODŁOGA NIE JEST KWESTIĄ DOBREJ WOLI

Zbyszek, przeszukując oferty w poszukiwaniu okazji poniżej pewnej stawki, natrafiał na pustkę. Warto teraz wyjaśnić, dlaczego tak się dzieje, patrząc na to z jego strony, strony najemcy, a nie z księgowości właściciela. Zanim jednak to zrobimy, warto zajrzeć na chwilę na drugą stronę transakcji, żeby zobaczyć, skąd ta pustka się bierze.

Marek ma dwa mieszkania na wynajem. Kupił je kilka lat temu, jedno po rodzicach, drugie za własne oszczędności, głównie po to, żeby mieć coś obok pensji z pracy etatowej. Nie żyje z najmu. Traktuje go jak dodatek do budżetu domowego, coś w rodzaju odkładania na emeryturę, tylko w cegle zamiast na koncie oszczędnościowym. Kiedy jedno z mieszkań stoi puste trzeci tydzień z rzędu, Marek zaczyna się zastanawiać, czy nie obniżyć czynszu, żeby wreszcie kogoś znaleźć.

Siada więc i liczy, tak jak zrobiłby to każdy, kto ma dwa mieszkania i pełnoetatową pracę gdzie indziej. Po pierwsze, sama bieżąca obsługa. Podatek od nieruchomości, opłaty do wspólnoty, czas, który Marek i tak poświęca na odbieranie telefonów od najemców i pilnowanie, żeby wszystko działało. Po drugie, zużycie. Mieszkanie, które wynajmuje od pięciu lat, ma już wytarte panele i lekko odrapaną kuchnię. Prędzej czy później trzeba będzie to odświeżyć, a odkładanie na ten cel co miesiąc małej kwoty jest po prostu rozsądniejsze niż zaskoczenie się dużym wydatkiem naraz. Po trzecie, ryzyko. Marek pamięta poprzedniego najemcę, który wyprowadził się bez wypowiedzenia, zostawiając miesiąc pustostanu i rachunek za sprzątanie. Od tamtej pory zawsze wlicza sobie coś w rodzaju osobistej poduszki bezpieczeństwa na podobne niespodzianki.

Kiedy Marek dodaje te trzy rzeczy do siebie, dochodzi do wniosku, że poniżej pewnej stawki po prostu przestaje mu się to opłacać. Mógłby oczywiście wynająć taniej. Ale wtedy, licząc uczciwie wszystkie koszty, dokładałby do interesu z własnej kieszeni, zamiast na nim zarabiać. Woli poczekać na najemcę jeszcze tydzień czy dwa niż zejść poniżej tej granicy.

To dokładnie ten sam fundament kosztów, o którym mówiliśmy przy okazji Zbyszka, tylko zobaczony od drugiej strony transakcji. Bieżąca obsługa, rezerwa na zużycie i ryzyko nie są wymysłem właścicieli chcących zarobić więcej. Są nieusuwalnym bagażem, który niesie ze sobą każde mieszkanie oferowane na rynku komercyjnym, niezależnie od tego, czy właścicielem jest duży fundusz, czy Marek ze swoimi dwoma lokalami po godzinach pracy. Poniżej tego fundamentu mieszkanie znika z rynku komercyjnego. Nie dlatego, że nikt nie chciałby go tanio wynająć. Dlatego, że przy tak niskiej stawce nie da się utrzymać samego mieszkania w stanie nadającym się do zamieszkania, obsłużyć najmu i pokryć ryzyka, które z nim nieuchronnie idą w parze.

Z perspektywy najemcy wygląda to dokładnie tak, jak zobaczył to Zbyszek. Poniżej pewnego poziomu oferty po prostu się kończą, niezależnie od tego, ile osób w mieście chciałoby akurat wtedy wynająć coś taniej. Marek nigdy nie pozna Zbyszka. Nigdy nie dowie się, że gdzieś w tym samym mieście ktoś przewija właśnie filtr cenowy w poszukiwaniu okazji, której po prostu nie ma. Mimo to obaj, każdy po swojej stronie transakcji, patrzą na tę samą granicę.

Ten fundament nie jest jednakowy dla każdego mieszkania. Duże, tradycyjne mieszkanie rodzinne, takie jak te Marka, rozkłada te koszty na dużą powierzchnię, więc w przeliczeniu na metr wypadają one relatywnie niskie. Mały pokój w akademiku nowego typu albo w colivingu wymaga tej samej obsługi, tego samego zarządzania, tej samej rezerwy na zużycie, tylko rozłożonej na dużo mniejszą powierzchnię. Dlatego jego podłoga w przeliczeniu na metr leży wyżej, mimo że w liczbach bezwzględnych sam czynsz za pokój bywa niższy niż za całe mieszkanie Marka.

Warto na koniec zapamiętać jedną rzecz. Choć Marek myśli w kategoriach własnego zysku, model czyta tę samą granicę z drugiej strony, od strony najemcy. Podłoga czynszu nie jest tu ustalana przez kogoś, kto siedzi po drugiej stronie transakcji i liczy własny zysk. Jest wynikiem tego, ile w ogóle kosztuje dostarczenie na rynek jednej, konkretnej usługi zamieszkania, którą najemca kupuje. To spojrzenie z perspektywy najemcy, nie inwestora i właśnie dlatego znajduje się ono po tej samej stronie modelu co sufit, katalog determinantów popytu i cała reszta mechanizmów, które poznaliśmy do tej pory.

ZIEMIA NICZYJA

Sufit i podłoga, o których była mowa, zwykle nie stykają się ze sobą. Między nimi zostaje miejsce, korytarz, w którym mieści się większość gospodarstw domowych w mieście. Czasem jednak te dwie granice zaczynają się zbliżać do siebie niebezpiecznie blisko, a dla części najemców korytarz po prostu znika.