Własność lokali. Komentarz - ebook

W komentarzu omówiono najważniejsze kwestie związane ze stosowaniem ustawy o własności lokali, w tym te odnoszące się do funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, struktury nieruchomości wspólnej czy wyod­rębniania samodzielnych lokali. Przedstawiono problemy praktyczne, w szczególności z zakresu tworzenia nowych inwestycji będących komplek­sami budynkowymi wielolokalowymi, a także ich przekształcenia, podziału oraz likwidacji.

W opracowaniu szczególną uwagę zwrócono na najnowsze nowelizacje komentowanej ustawy. Dokładnie omówiono obowiązujące od 1.01.2020 r. regulacje dotyczące wspólnot mieszkaniowych liczących od 4 do 7 lokali, a także zmiany wprowadzone w związku z COVID­19, które m.in. dotyczą rozszerzenia sposobów podejmowania uchwał w organie wykonawczym.

   Adresaci:
Książka przeznaczona jest dla adwokatów, notariuszy, komorników, pracow­ników administracji, a także deweloperów, zarządców nieruchomości, pośred­ników i rzeczoznawców majątkowych, jak również członków spółdzielni oraz właścicieli lokali.

Wykaz skrótów | str. 15

Słowo od autora | str. 19

Wprowadzenie| str. 21

Ustawa z 24.06.1994 r. o własności lokali | str. 25

Rozdział 1. Przepisy ogólne | str. 27
Art. 1. [Przedmiot ustawy] | str. 27
1. Ratio legis oraz zakres przedmiotowy ustawy | str. 27
2. Zakres odesłania do przepisów Kodeksu cywilnego | str. 28
Art. 1a. [Stosowanie przepisów do współwłaścicieli] | str. 30
1. Stan prawny i orzecznictwo przed 30.09.2015 r. | str. 30
2. Zmiany dokonane w noweli z 2015 r. | str. 32
Art. 2. [Samodzielny lokal mieszkalny, lokal o innym przeznaczeniu] | str. 34
1. Znaczenie podziału na samodzielne lokale mieszkalne oraz lokale o innym przeznaczeniu | str. 36
2. Zaświadczenie starosty o samodzielności lokalu | str. 38
3. Lokal jako samodzielny przedmiot prawa rzeczowego | str. 40
4. Pomieszczenia przynależne | str. 42
Art. 3. [Udziały w nieruchomości wspólnej] | str. 46
1. Nieruchomość wspólna jako przedmiot współwłasności przymusowej | str. 48
2. Zakres przedmiotowy nieruchomości wspólnej | str. 49
3. Nieruchomości wspólna a podział quoad usum | str. 51
4. Udział w nieruchomości wspólnej właściciela lokalu wyodrębnionego | str. 54
5. Udział w nieruchomości wspólnej właściciela lokali niewyodrębnionych | str. 55
6. „Udział” współwłaściciela lokalu wyodrębnionego | str. 57
Art. 3a. [Oddawanie w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu] | str. 58
Uwagi ogólne | str. 58
Art. 4. [Lokale niewyodrębnione. Sukcesywne wyodrębnianie własności lokali] | str. 60
1. Dotychczasowy właściciel jako członek wspólnoty mieszkaniowej | str. 60
2. Prawa rzeczowe przysługujące dotychczasowemu właścicielowi | str. 62
Art. 5. [Podział nieruchomości wspólnej] | str. 65
1. Przedmiot i skutki podziału | str. 65
2. Relacja art. 5 u.w.l. do art. 22 ust. 3 pkt 9 u.w.l. | str. 67
Art. 6. [Wspólnota mieszkaniowa] | str. 71
1. Podmiotowość wspólnoty mieszkaniowej | str. 71
2. Ograniczona zdolność wspólnoty mieszkaniowej w orzecznictwie Sądu Najwyższego | str. 73
3. Zdolność deliktowa wspólnoty mieszkaniowej | str. 79
4. Powstanie wspólnoty mieszkaniowej | str. 81
5. Członkostwo we wspólnocie mieszkaniowej | str. 83
6. Majątek wspólnoty mieszkaniowej | str. 83
7. Ustanie wspólnoty mieszkaniowej | str. 87
8. Los majątku operacyjnego po likwidacji wspólnoty mieszkaniowej | str. 90

Rozdział 2. Ustanowienie własności lokalu | str. 94
Art. 7. [Akty ustanawiające odrębną własność lokalu; powództwo o stwierdzenie nieważności ustanowienia odrębnej własności lokalu] | str. 94
1. Sposoby ustanowienia odrębnej własności lokalu | str. 94
2. Zbycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu przed wpisem do księgi wieczystej | str. 96
Art. 8. [Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu] | str. 97
1. Rodzaje umów, których przedmiotem jest wyodrębnienie lokalu | str. 98
2. Obligatoryjne postanowienia umowy | str. 100
Art. 9. [Umowa o budowę lokalu] | str. 102
1. Umowa o budowę lokalu jako umowa zobowiązująca | str. 103
2. Umowa o ustanowienie i przeniesienie prawa odrębnej własności lokalu | str. 105
Art. 10. [Ustanowienie odrębnej własności lokalu na rzecz właściciela] | str. 106
Treść i skutki jednostronnej czynności prawnej| str. 106
Art. 11. [Orzeczenie sądu o wyodrębnieniu własności lokalu] | str. 107
1. Przesłanki uzasadniające wyodrębnienie lokaluna mocy orzeczenia sądu | str. 108
2. Postępowanie sądowe | str. 110

Rozdział 3. Prawa i obowiązki właścicieli lokali | str. 112
Art. 12. [Nieruchomość wspólna – korzystanie, przychody, wydatki, różnicowanie obciążeń] | str. 112
1. Korzystanie z nieruchomości wspólnej | str. 112
2. Pożytki i przychody z nieruchomości wspólnej jako majątek operacyjny wspólnoty mieszkaniowej | str. 114
3. Przesłanka zwiększenia obciążenia właścicieli lokali użytkowych | str. 116
Art. 13. [Obowiązki właściciela lokalu] | str. 119
1. Ograniczenia właściciela lokalu w wykonywaniu jego prawa | str. 119
2. Prawo dostępu do lokalu | str. 121
Art. 14. [Koszty zarządu nieruchomością wspólną] | str. 122
1. Zaliczka i inne opłaty | str. 122
2. Sposób partycypacji właściciela w kosztach zarządu | str. 124
Art. 15. [Zaliczki na pokrycie kosztów zarządu] | str. 126
1. Obowiązek uiszczania zaliczki jako zobowiązanie o charakterze realnym | str. 126
2. Funkcja zaliczki i mechanizm jej ustalania | str. 130
3. Fundusz remontowy | str. 131
Art. 16. [Przymusowa sprzedaż lokalu] | str. 134
1. Uwagi ogólne | str. 134
2. Przesłanki uzasadniające powództwo w trybie art. 16 u.w.l. | str. 135
3. Treść uprawnienia przysługującego wspólnocie mieszkaniowej | str. 139
4. Postępowanie sądowe | str. 141
5. Nowelizacja z 2015 r. | str. 143
Art. 17. [Odpowiedzialność za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej] | str. 144
1. Uwagi ogólne | str. 145
2. Odpowiedzialność subsydiarna właściciela lokalu | str. 147

Rozdział 4. Zarząd nieruchomością wspólną | str. 152
Art. 18. [Określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną] | str. 152
1. Sposoby zarządzania nieruchomością wspólną | str. 152
2. Umowa określająca sposób zarządzania nieruchomością wspólną | str. 154
3. Umowny zarząd powierzony| str. 157
4. Wpis sposobu zarządu do księgi wieczystej | str. 158
Art. 19. [Mała wspólnota mieszkaniowa] | str. 161
1. Znaczenie noweli z 2019 r. | str. 161
2. Zakres stosowania przepisów Kodeksu cywilnego do małych wspólnot mieszkaniowych | str. 163
3. Niedogodności wynikające z bezpośredniego zarządzania w małych wspólnotach mieszkaniowych | str. 166
Art. 20. [Ustawowy zarząd dużą wspólnotą mieszkaniową] | str. 167
1. Zakres autonomii właścicieli w wyborze organu wykonawczego | str. 168
2. Zarząd – uwagi ogólne | str. 169
3. Tryb powołania organu wykonawczego | str. 171
4. Odpowiedzialność członka zarządu za szkody wyrządzone wspólnocie mieszkaniowej | str. 174
Art. 21. [Reprezentacja i administrowanie wspólnotą mieszkaniową] ......................................................... | str.
1. Zarząd (zarządca) działający jako organ reprezentacyjny wspólnoty mieszkaniowej | str. 175
2. Zarząd (zarządca) działający jako organ reprezentacyjny ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali (art. 21 ust. 3 u.w.l.) | str. 177
3. Zarządca jako pełnomocnik właścicieli lokali. Uwagi prawnoporównawcze | str. 179
4. Zakres upoważnienia zarządcy do dokonywania czynności sądowych | str. 182
5. Zakres upoważnienia zarządcy do dokonywania czynności sądowych w innych systemach prawnych | str. 186
6. Podejmowanie przez zarząd uchwał w czasie pandemii COVID-19 | str. 188
Art. 22. [Czynności zwykłego zarządu i przekraczające zwykły zarząd. Połączenie dwóch lokali] | str. 190
1. Przedmiotowy zakres samodzielnych kompetencji przysługujących zarządowi | str. 191
2. Zakres samodzielnych kompetencji organu wykonawczego wynikający z przepisów szczególnych | str. 194
3. Zakres przedmiotowy czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu w rozumieniu ustawy o własności lokali | str. 198
4. Geneza regulacji art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. | str. 202
5. Konstrukcja prawna art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. | str. 203
6. Uwagi prawnoporównawcze dotyczące art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. | str. 205
7. Korygujący charakter zgody na zmianę wielkości udziałów | str. 206
8. Nabycie nieruchomości przez wspólnotę mieszkaniową | str. 208
9. Zgoda na połączenie lokali jako forma kontroli przez wspólnotę bezpieczeństwa nieruchomości wspólnej | str. 209
Art. 23. [Podejmowanie uchwał przez właścicieli lokali] | str. 210
1. Sposoby podejmowania uchwał – zasady ogólne | str. 211
2. Podejmowanie uchwał na zebraniu właścicieli | str. 213
3. Podejmowanie uchwał w trybie indywidualnego zbierania głosów | str. 215
4. Głosowania według zasady „jeden właściciel – jeden głos” | str. 216
Art. 24. [Rozstrzyganie przez sąd] | str. 218
1. Ratio legis regulacji | str. 218
2. Legitymacja czynna i właściwość sądu | str. 219
3. Polska regulacja w ujęciu prawnoporównawczym | str. 221
Art. 25. [Zaskarżanie uchwał do sądu] | str. 224
1. Przesłanki zaskarżenia uchwały | str. 224
2. Treść żądania | str. 227
3. Termin zaskarżenia, właściwość sądu i tryb postępowania | str. 230
Art. 26. [Ustanowienie zarządcy przymusowego] | str. 232
1. Status zarządcy sądowego | str. 232
2. Przedmiotowy zakres kompetencji zarządcy | str. 234
3. Materialne przesłanki uzasadniające roszczenie o ustanowienie zarządcy przez sąd | str. 236
4. Ustanowienie zarządcy przymusowego przez sąd na wniosek dotychczasowego zarządcy nieruchomości | str. 237
Art. 27. [Współzarządzanie] | str. 239
1. Treść uprawnienia i obowiązku współdziałania | str. 239
2. Odpowiedzialność odszkodowawcza współwłaściciela wynikająca z niewykonania lub niewłaściwego wykonania obowiązku współdziałania | str. 240
Art. 28. [Wynagrodzenie zarządu i zarządcy] | str. 243
Przesłanki wystąpienia z roszczeniem | str. 243
Art. 29. [Obowiązki zarządu i zarządcy. Kontrola właścicieli] | str. 245
1. Uprawnienie właściciela do kontroli | str. 247
2. Sposób realizowania uprawnienia do osobistej kontroli | str. 248
Art. 30. [Coroczne zebrania ogółu właścicieli] | str. 249
Obowiązki zarządcy | str. 249
Art. 31. [Zebranie ogółu właścicieli lokali] | str. 252
Uprawnienie do zwołania zebrania właścicieli lokali | str. 252
Art. 32. [Zawiadomienie o zebraniu ogółu właścicieli lokali] | str. 253
Uwagi ogólne | str. 253
Art. 32a. [Nabycie przyległych nieruchomości gruntowych] | str. 255
1. Geneza regulacji | str. 255
2. Skutki czynności prawnej – wykładnia językowa i funkcjonalna | str. 257
Art. 33. [Zarząd umowny – odesłanie] | str. 259
Modyfikacja umowna kompetencji zarządcy | str. 259

Rozdział 5. Zmiany w przepisach obowiązujących, przepisy przejściowe i końcowe | str. 262
Art. 34. | str. 262
Art. 35. | str. 262
Art. 36. | str. 262
Art. 37. | str. 263
Art. 38. | str. 263
Art. 39. [Przepisy wykonawcze] | str. 263
Art. 40. [Obowiązki dotychczasowych zarządców] | str. 263
Art. 41. [Wejście w życie ustawy] | str. 264

Bibliografia | str. 265